全國約四成地王未開工 土地鋼市整體趨冷

在中國，土地市場(chǎng)之于樓市，既是樓市前期趨勢(shì)的傳導(dǎo)，又是房企對(duì)未來趨勢(shì)的預(yù)期。今年以來土地市場(chǎng)的走勢(shì)就是從火熱到平淡再到轉(zhuǎn)冷?；厥捉鼛啄晖恋厥袌?chǎng)火熱時(shí)誕生的地王項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)不同地王命運(yùn)迥異，有順利入市者，有退地者，也有進(jìn)展緩慢的迷失者。地王對(duì)房企來說，儼然是一把“雙刃劍”。昔日地王從2011年到2013年的樓市，呈現(xiàn)波動(dòng)式上升的走勢(shì)。2011年延續(xù)2009年以來的反彈行情，然后在2012年遇到一輪調(diào)整周期，在2013年又迎來反彈行情，并創(chuàng)造近年來的成交高點(diǎn)。土地市場(chǎng)的走勢(shì)伴隨樓市一道，也走出一波上升行情，期間誕生了多個(gè)總價(jià)、單價(jià)地王。研究機(jī)構(gòu)對(duì)2011年至2013年的55幅總價(jià)和單價(jià)地王進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，超80%的地王地塊來自一線城市，尤其是北京和上海。通過對(duì)這55幅地塊的現(xiàn)狀分析發(fā)現(xiàn)，2幅地王遭遇了退地，38%的地王尚未開工。而超過60%的地王開工在建，其中有8幅地塊已經(jīng)開始銷售。“地王面對(duì)最大的問題一是如何把握盈利空間、二是企業(yè)資金是否到位，二者缺一不可，在二者出現(xiàn)問題的情況下，及時(shí)抽身對(duì)企業(yè)而言未嘗不是一件好事。”分析師表示。2011至2013年的總價(jià)和單價(jià)地王中，有2幅地王地塊遭遇退地，分別是上海浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊和南京下關(guān)濱江2號(hào)地塊。11年2月，景瑞以21362元/平方米的價(jià)格競(jìng)得浦東新區(qū)浦興社區(qū)Y000902編制單元19-04地塊，溢價(jià)47%，成為當(dāng)時(shí)的上海單價(jià)地王。但后來因?yàn)樵摰貕K周邊規(guī)劃有軌道交通穿過不利于立即開工，景瑞將地塊退還給政府。2012年11月，該地塊再次出讓，被嘉華以21682元/平方米價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)40%。而另外一幅則是中冶以56.2億元競(jìng)得南京2012年總價(jià)地王下關(guān)濱江2號(hào)地塊，是256億元下關(guān)濱江地王的一部分。2013年7月份，南京國土局表示由于規(guī)劃建設(shè)條件發(fā)生重大變化以及地塊內(nèi)鐵路西站貨場(chǎng)遷建時(shí)間調(diào)整等原因，終止了2號(hào)地塊的掛牌出讓程序。中冶地王的規(guī)模之大、所需資金投入之巨，即使政府不收回2號(hào)地塊，從中冶持續(xù)分拆1號(hào)地塊的舉動(dòng)來看，2號(hào)地塊也極有可能遭遇企業(yè)退地或分拆轉(zhuǎn)讓的境地。開工難題在所統(tǒng)計(jì)的55幅地王中，有21幅地塊尚未動(dòng)工，占比達(dá)38%。在房地產(chǎn)行業(yè)融資成本高企，普遍追求高周轉(zhuǎn)的當(dāng)下，這個(gè)比例遠(yuǎn)高于一般地塊。拿地成本壓力較大的單價(jià)地王，開工率則更低，只有50%，2011、2012和2013年成交地塊的開工率分別達(dá)到70%、70%和10%。“其誕生往往和其所在區(qū)位、配套、市政規(guī)劃等等都有著密不可分的聯(lián)系，能夠成為地王也充分說明了該地塊所蘊(yùn)含的潛在價(jià)值，地王的頻繁產(chǎn)生，更表明當(dāng)年良好的市場(chǎng)環(huán)境。”上述分析師表示，摘得地王自然是占得先機(jī)，但是高額的土地出讓金也為開發(fā)帶來了種種隱患。建安、稅收等等費(fèi)用進(jìn)一步推高了成本，隨之而來的是產(chǎn)品選擇面寬度的降低，后期市場(chǎng)的接納程度，以及較長回款期等一系列問題。一些項(xiàng)目一開始遲遲不肯開工，勉強(qiáng)開工后，工期卻又是一拖再拖。此類項(xiàng)目高額的土地成本和較長的資金周轉(zhuǎn)周期，使得房企往往不愿輕易開工，但是迫于外界壓力又不能不有所表示，出現(xiàn)敷衍開工的現(xiàn)象。整體趨冷曾經(jīng)中止出讓的北京華嘉胡同地塊出讓，被華融基礎(chǔ)以74.6億元總價(jià)拿下，樓板價(jià)6.34萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)110%，不僅成為北京今年的單價(jià)地王，也刷新了北京有史以來的總價(jià)地王紀(jì)錄。9月3日晚間，上海土地市場(chǎng)發(fā)布了2014年第2號(hào)預(yù)申請(qǐng)公告，定名為黃浦區(qū)“小東門街道616、735街坊”地塊的董家渡超級(jí)地王于9月3日正式開始接受預(yù)申請(qǐng)，公告將于9月30日截止。據(jù)此前測(cè)算，該地塊總價(jià)將輕松超過300億元，如果順利成交將成為“全國總價(jià)地王”。從上述兩塊地王和“準(zhǔn)地王”項(xiàng)目來看，雖然依然引發(fā)不小關(guān)注，但與當(dāng)下整體趨冷的土地市場(chǎng)大勢(shì)相比，只能被稱為極個(gè)別的特例。拿下北京華嘉胡同地塊的是具有國資背景的華融基礎(chǔ)，而上海董家渡地王的潛在買家則是資金雄厚、長于資產(chǎn)運(yùn)營的港資房企。相比北京、上海零星誕生的地王項(xiàng)目，近期土地市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷。2014年以來土地市場(chǎng)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢(shì)，市場(chǎng)低迷從三四線城市逐步向二線城市蔓延，至六七月份一線城市市場(chǎng)也開始走冷。六七月份一線城市土地成交建筑面積同比分別大幅下降73%和50%，成交規(guī)模的縮水一方面固然與政府的推地節(jié)奏有關(guān)，另一方面則源于市場(chǎng)觀望情緒的擴(kuò)大，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊推出也激不起浪花，企業(yè)競(jìng)拍熱情驟降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20大標(biāo)桿房企購置土地單月額度連續(xù)多月銳減，4至8月連續(xù)5個(gè)月不足200億元，最近3個(gè)月在百億元周圍徘徊。9月首周，20大房企更是零拿地，預(yù)計(jì)全月成交土地額度繼續(xù)徘徊在低位。目前，前8個(gè)月20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地1829億元，相比2013年同期的2946.2億元，同比降幅高達(dá)38%。業(yè)內(nèi)人士表示，從目前的市場(chǎng)走勢(shì)來看，下半年仍是市場(chǎng)反復(fù)筑底的過程，地方政府可能會(huì)加大土地供應(yīng)，但是底價(jià)成交和流拍現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，企業(yè)拿地態(tài)度也會(huì)更加謹(jǐn)慎，除了像北京華嘉胡同地塊這種位于核心城市核心地區(qū)的地塊，土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)難有地王出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。