房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)十年 鋼價(jià)直逼十年新低

就房地產(chǎn)調(diào)控和建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)關(guān)系而言，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于建筑鋼材價(jià)格運(yùn)行影響是較為負(fù)面的。雖然從今年6月呼和浩特取消限購(gòu)截止到目前大多數(shù)城市都已經(jīng)取消限購(gòu)措施，并且在貸款利率、公積金貸款金額、稅收、戶籍政策和購(gòu)房梳理上都有明顯的松綁政策，但是房地產(chǎn)調(diào)控后對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是深遠(yuǎn)的，短期內(nèi)由于人民收入水平和剛性需求有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)依舊，因此靠房地產(chǎn)市場(chǎng)走好帶動(dòng)建筑鋼材市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)出現(xiàn)完全反轉(zhuǎn)短期可能難以出現(xiàn)?！　?guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控起始于2004年，到目前為止成周期的政策調(diào)控大致有四波，從調(diào)控思路上看，政策從起初的市場(chǎng)化手段逐漸過渡為行政手段?！　〉谝浑A段：2004年完善交易制度，在市場(chǎng)投機(jī)熱情高漲，炒樓花炒預(yù)售普遍流行的情況下，政府出臺(tái)禁止期房轉(zhuǎn)讓的政策。　　第二階段：2005-2006年財(cái)稅政策，全民投資房地產(chǎn)，全民炒房，房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，政府規(guī)定非普通住宅2年征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅征收3%契稅，營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五的新政?！　〉谌A段：2007年差別信貸化政策，全面投資房地產(chǎn)熱情依舊高漲，產(chǎn)業(yè)資金持續(xù)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，政府出臺(tái)二套房貸款政策，提高首付比例，降低貸款優(yōu)惠?！　〉谒碾A段：2010-2014年限購(gòu)政策，在08年金融危機(jī)后，國(guó)家4萬億投資刺激政策和寬松的貨幣政策使得市場(chǎng)需求再度井噴，一線城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高，二三線城市房?jī)r(jià)普遍上漲。在呼和浩特取消限購(gòu)前，一共有48個(gè)城市公布了限購(gòu)政策，對(duì)于所有城市采取限貸政策，對(duì)于部分城市采取限價(jià)政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入低迷時(shí)期。　　圖1:2004年-2014年建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)　　從上圖可以看出，在房地產(chǎn)調(diào)控的10年間。第一階段完善交易制度的調(diào)控政策幾乎對(duì)于建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)沒有什么影響，市場(chǎng)依舊按照其固有運(yùn)行節(jié)奏，低潮和高潮并進(jìn)一路前行。而進(jìn)入第二和第三階段，反而隨著樓市的瘋狂和炒房的熱潮，建筑鋼材價(jià)格隨著房?jī)r(jià)一起被越推越高，在金融危機(jī)的影響下，價(jià)格出現(xiàn)斷崖式下跌。隨后進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控第四階段，房地產(chǎn)調(diào)控政策影響明顯，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)蕭條，隨之建筑鋼材市場(chǎng)也進(jìn)入了漫長(zhǎng)冬季，至今無限接近于10年的市場(chǎng)最低價(jià)，并且還有進(jìn)一步下行的趨勢(shì)?！　〗酉聛砦覀兗?xì)分2010-2014年第四階段的調(diào)控政策來選擇房地產(chǎn)政策和建筑市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的關(guān)系。在這四年中可以分為三個(gè)部分?！　?010-2011年，這三年中主要還是防止過度投機(jī)，抑制房地產(chǎn)過熱政策為主。2012年，中央政府和地方政府博弈。溫家寶五次講話，財(cái)政部、住建部和央行各部委分別表態(tài)，繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，而地方政府受制于土地財(cái)政，考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)繼續(xù)調(diào)控態(tài)度開始轉(zhuǎn)變甚至出現(xiàn)抵觸心理。在2012年，中央繼續(xù)著本論的房地產(chǎn)調(diào)控政策，1、2月份市場(chǎng)總體低迷，中央表態(tài)力度小;3月份兩會(huì)召開期間國(guó)家調(diào)控態(tài)度加強(qiáng);4月之后市場(chǎng)明顯回暖，房?jī)r(jià)甚至上漲，中央口風(fēng)明顯收緊。　　2013年至今，地方政府嘗試放松到調(diào)控政策逐步放開，以至于大部分城市已經(jīng)取消限購(gòu)。從2013年年初開始，雖然中央層面喊話從未間斷，但地方政府“微調(diào)”政策的腳步依然沒有停止。經(jīng)過1-3月闖關(guān)嘗試，目前地方對(duì)于中央底限的拿捏已相對(duì)準(zhǔn)確，公積金貸款政策已成為成功率最高的調(diào)整渠道，更有城市在公積金上已經(jīng)打破了首套房、二套房首付的門檻。這最近這兩年中，無論是稅收、公積金、戶籍還是信貸方面，各個(gè)城市都有不同程度的松綁政策。　　圖2:2010年-2014年建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)　　從上圖可以看出，在2010-2011年建筑鋼材價(jià)格隨著房地產(chǎn)調(diào)控，反而越調(diào)越漲整體處于高位，　　在2010年，調(diào)控手段以市場(chǎng)劃手段為主，行政手段較輕。1月10日，相關(guān)部門發(fā)布二套房首付不得低于40%的規(guī)定;4月14日，相關(guān)部門發(fā)布二套房首付比例提高至50%，并且北京地區(qū)率先開始限購(gòu);9月29日，相關(guān)部門發(fā)布停止第三套房貸款，建議部分重點(diǎn)市場(chǎng)全面限購(gòu);11月1日，全面取消低利率七折優(yōu)惠?！　?011年下半年開始，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策在上升至頂峰后逐步松綁，但是建筑鋼材價(jià)格一路下行，時(shí)至今日成為最近五年的最低價(jià)，無限接近于十年的最低價(jià)，并且還有進(jìn)一步下行態(tài)勢(shì)?！　D3:2011年7月-2014年建筑鋼材價(jià)格　　從上圖可以看出，進(jìn)入2011年下半年，建筑鋼材價(jià)格一路下行，幾乎沒有震蕩平穩(wěn)時(shí)期，價(jià)格從高點(diǎn)5000元/噸跌至當(dāng)前3000元/噸附近，價(jià)格跌去40%，建筑鋼材市場(chǎng)蕭條狀況可見一斑。具體來分析下這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)于建筑鋼材價(jià)格影響的原因。首先房地產(chǎn)調(diào)控使得房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求大幅減少?！　D4：房地產(chǎn)投資完成額　　據(jù)從上圖可以看出，房地產(chǎn)調(diào)控這幾年，房地產(chǎn)投資完成額沒有出現(xiàn)明顯上漲，尤其是最近幾年增速明顯下降。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)投資影響隨著政策的加碼，所體現(xiàn)的效果也越來越明顯，因此對(duì)于建筑鋼材市場(chǎng)需求尤其是增量部分所帶來效應(yīng)也相對(duì)降低，由此可以推測(cè)房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，然后傳導(dǎo)至當(dāng)前建筑鋼材市場(chǎng)，成為近幾年建筑鋼材價(jià)格持續(xù)下跌主要原因之一?！　?月30日，央行放松首套房認(rèn)定：還清首套房貸再貸算首套。與此同時(shí)，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了對(duì)與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，并鼓勵(lì)銀行通過發(fā)行MBS和期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等籌集資金以增加貸款投放?！　?0月10日，記者從央行營(yíng)業(yè)部貨幣處、農(nóng)行、建行、工行獲悉：央行對(duì)商業(yè)銀行開發(fā)貸限額管理制度已松動(dòng)，以往央行要求各大商業(yè)銀行的開發(fā)貸不能超過貸款余額10%，而現(xiàn)在，各大行能夠自由地調(diào)節(jié)開發(fā)貸總量，授信總量權(quán)限已下放至商業(yè)銀行總行?！　【C合來看，就房地產(chǎn)調(diào)控和建筑鋼材價(jià)格走勢(shì)關(guān)系而言，房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)于建筑鋼材價(jià)格運(yùn)行影響是較為負(fù)面的。雖然從今年6月呼和浩特取消限購(gòu)截止到目前大多數(shù)城市都已經(jīng)取消限購(gòu)措施，并且在貸款利率、公積金貸款金額、稅收、戶籍政策和購(gòu)房梳理上都有明顯的松綁政策，但是房地產(chǎn)調(diào)控后對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是深遠(yuǎn)的，短期內(nèi)由于人民收入水平和剛性需求有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的態(tài)勢(shì)依舊，因此靠房地產(chǎn)市場(chǎng)走好帶動(dòng)建筑鋼材市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)出現(xiàn)完全反轉(zhuǎn)短期可能難以出現(xiàn)?！　〉头治鰩熆磥?，就浙江來看，目前市場(chǎng)資源出現(xiàn)了短缺，部分規(guī)格缺貨，貿(mào)易商庫(kù)存出現(xiàn)相對(duì)歷史地位。隨著政策放松，尤其是“認(rèn)貸不認(rèn)房”，“房貸證券化”和房地產(chǎn)開發(fā)商“開發(fā)貸”的放松，可能會(huì)迎來房地產(chǎn)市場(chǎng)“小陽(yáng)春”，部分城市被樓市長(zhǎng)期下跌趨勢(shì)所抑制的剛性需求有望釋放，房地產(chǎn)建設(shè)也可能短期好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)心態(tài)有望好轉(zhuǎn)。并且由于北方霧霾，APEC會(huì)議召開，第四季度地方政府加緊完成年度節(jié)能減排任務(wù)，政府可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)于鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)調(diào)控，以至于鋼材供應(yīng)在長(zhǎng)期市場(chǎng)低價(jià)抑制下，鋼鐵供應(yīng)可能會(huì)出現(xiàn)小幅下降，市場(chǎng)資源短缺的情況難以迅速改變，近期價(jià)格可能會(huì)在政策刺激下謹(jǐn)慎探漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。