傳統(tǒng)旺季風光不再 島城樓市“入冬”選擇更多

伴隨著大風降溫天氣，“金九銀十”這樓市最旺的銷售季也正式拉上了帷幕。與往年各大售樓處人山人海、購房者排隊搶房的景象不同的是，今年島城樓市出現了一絲涼意。價格低、配套完善的低價樓盤依舊搶手的同時，許多高價樓盤在樓市調控政策和房貸利率不斷上升的雙重壓力下，將開盤時間一延再延，但依舊達不到理想的蓄客效果。記者調查發(fā)現，為了盡快回籠資金，諸多開發(fā)商在11月份也加快了推盤的頻率，除了以往售樓處被動等客、電話攬客等傳統(tǒng)營銷方式外，諸多樓盤還將二手房經紀人青島銷售中心，增加在售樓盤的宣傳力度。

數據分析：“銀十”翹尾難改樓市慘淡

在“3·15”樓市新政出臺之后，主城區(qū)新盤加推的頻率就逐漸放緩，島城樓市成交量主要以西海岸、城陽、即墨、膠州等輔城區(qū)為主。許多高價樓盤將原本的毛坯房倉促改為精裝房，這也延誤了項目加推時間。與此同時，銀行的房貸利率不斷上浮，而且審批越來越嚴格，這也使得購房者資金壓力陡增。

受多重因素的影響，“金九”成色大大不足。據銳理新媒體數據統(tǒng)計，9月青島樓市新建商品住宅成交9222套，環(huán)比下降30．73％，同比下降49．66％；成交面積為1047968．44平方米，環(huán)比下降30．22％，同比下降48．45％，剛需盤與高價豪宅的銷售量進一步分化。隨著各項生活配套逐步完善，價格相對較低的西海岸成為剛需族置業(yè)新選擇，9月份原膠南片區(qū)成交套數最多，以1848套的成交量奪得冠軍寶座；坐享新機場這一利好的膠州市緊隨其后，以1415套的成交量居于第二；撤市劃區(qū)的即墨同樣熱度不減，以1120套的成交量位于第三。與之形成對比的是，市南、嶗山成交量較為慘淡。許多原本計劃在9月份開盤的樓盤不得不再次推遲開盤計劃，通過各種活動蓄客。

“十一”雖然有8天，但是被譽為樓市史上最冷的“黃金”周。島城新建住宅的成交量環(huán)比下降了53．5％，隨后的兩個周成交雖然略有起色，但與去年同期相比還是有較大的差距。10月份最后一周，也進入了個大樓盤推盤高峰期。不論是輔城區(qū)還是主城區(qū)，開發(fā)商都希望在“金九銀十”收尾時取得一個良好的銷售業(yè)績。據銳理新媒體，上周青島新房成交4375套，環(huán)比上上周2344套大幅上漲86．65％；成交面積50．57萬平，環(huán)比上上周26．81萬平大幅上漲88．62％。價格方面，上周青島商品住宅成交均價11566元／平方米，再次進入1．1萬元／平方米至1．2萬元／平方米的震蕩區(qū)間。但即使在最后一個周數據亮眼，十月份前四周的成交量也只是剛剛突破1萬套大關，相比去年10月份22827套成交量，成交數據再次“腰斬”。

市場探訪：主城區(qū)精裝房選擇多

按照往年的規(guī)律，經過“金九銀十”的密集加推之后，開發(fā)商會進入一個休整期。記者探訪發(fā)現，今年“金九銀十”成交量不理想，加之部分開發(fā)商有資金回籠的壓力，所以11月份各大開發(fā)商也不敢松懈，依然有許多樓盤加推。

市南區(qū)已經是老盤零星加推，預計華潤中心悅府預計11月初推出新品，產品為精裝修超高層超高層6號樓，面積110平方米至234平方米。市北區(qū)金隅和府11月推出三期南組團精裝小高層，面積87平方米至143平方米，均價在3萬元／平方米左右，認籌金要50萬，需要支付50％的首付。記者在售樓處探訪時，發(fā)現前去咨詢的購房者不多。

嶗山區(qū)則有青鐵華潤城、中聯(lián)依山伴城、恩馬墅院三盤可以選擇。經過長時間的驗資蓄客之后，青鐵華潤城的開盤也進入了倒計時，從99平方米到165平方米有多個戶型可以選擇。作為嶗山區(qū)的剛需大盤，中聯(lián)依山伴城將加推精裝房源，戶型建面為86平方米兩居，90平方米、105平方米三居及128平方米四居。恩馬墅院由多層住宅和小高層為主，項目有394套房源拿到預售證，體量較小，戶型面積區(qū)間在88平方米至195平方米，價格從2．6萬元／平方米至3．5元／平方米不等。

李滄區(qū)也有5家樓盤開盤和加推，藍城春風里預計11月底12月初開盤，住宅面積88平方米至113平方米；融創(chuàng)都會中心11月份預計會加推東區(qū)的樓盤，加推樓盤為115平方米至139平方米的大戶型，預計精裝房價格在2．4萬元／平方米左右；映月公館瓏臺預計11月推出11棟小高層、高層，面積99平方米至142平方米，價格待定；保利中央公園、天泰書院壹號則是加推公寓項目。

西岸北城多盤加推

相比價格超過2萬元／平方米的主城區(qū)房源，房價相對較低城陽、高新區(qū)、西海岸新區(qū)樓市更為活躍。11月世茂公園美地預計推出新房源，面積92平方米至132平方米；海爾地產珺璽預計11月推出東區(qū)房源，面積131平方米至142平方米，精裝房預計均價15000元／平方米；綠地海月灣預計11月有加推計劃，計劃推出140平方米的三居室。在西片區(qū)“灣區(qū)創(chuàng)新城”的大規(guī)劃出臺之后，高新區(qū)人氣也進一步得到提升。

城陽區(qū)預計也有多盤加推。其中金科陽光美鎮(zhèn)預計11月推出聯(lián)排和疊拼產品，面積140平方米至180平方米；魯昊棠琳灣預計11月推出疊墅產品，面積140平方米至160平方米；萬科金域華府預計11月推出新品，面積從95平方米至140平方米不等；鑫江水青花都11月上旬推出二期房源，面積95平方米至107平方米，預計均價16000元／平方米；魯商泰晤士小鎮(zhèn)預計11月推出18號高層，面積83平方米至89平方米套二、92方米至102平套三。

西海岸新區(qū)低價剛需房在“金九銀十”數據亮眼，而11月份選擇更多，康達觀山樾58套房源拿到預售證；中南漫悅灣預計11月份首開高層、洋房產品；紅星天鉑預計11月先推小高層；劍橋小鎮(zhèn)預計11月推出6層至11層電梯洋房；山水嘉苑預計10月底11月初開盤4．1期電梯洋房；銀盛泰博觀星海預計11月底推出精裝小高層；天一赫廷首推疊拼別墅；金鳳凰銘品位預計加推小高層；中建錦繡城11月推出小高層、高層產品；旭輝和銀盛泰合作后的的旭輝銀盛泰星悅城預計11月底推出精裝修電梯洋房。在多盤加推情況下，預計西海岸新區(qū)依舊將延續(xù)量增價穩(wěn)的態(tài)勢。

膠州即墨熱度不減

即墨正式撤市劃區(qū)，樓市熱度不減，除了藍色硅谷區(qū)域融創(chuàng)、恒大、三盛等加推大盤之外，青島魯能公館小高層、洋房、疊拼別墅有望入市；萬科朗潤園二期園居新品即將加推，面積87平方米至130平方米，價格待定。

膠州方面，三木家天下預計11月推出高層和洋房產品，其中高層80平方米至108平方米；中洲半島城邦預計11月推出小高層，面積分別為107平方米至147平方米，價格待定；半島藍灣預計11月推出高層，面積75平方米至130平方米；保利西鄉(xiāng)月預計11月推出洋房和小高層產品，面積105平方米至142平方米。

房產中介“組團”推新盤

新房源大量入市，各盤之間競爭也尤為激烈。對于購房者來說，最大的變化就是營銷電話成倍增長。“特別是到了周五的下午，經常能接到十幾個電話，有的樓盤甚至兩三個置業(yè)顧問都給打電話，讓人感覺很煩。”購房者李女士說。記者調查多名購房者了解到，90％的人表示最近樓盤推銷電話比上半年多了一倍多。

除了電話營銷外，開發(fā)商通過多種方式增加推盤力度。其中，遍布全市的二手房中介機構成為了房地產商在年末的營銷重點記者在黑龍江路上一家樓盤探訪時發(fā)現，樓盤的職業(yè)顧問正在為某連鎖中介機構的房產經紀人做項目推介培訓，房產經紀人們對此也都表現出十分積極的態(tài)度。“開發(fā)商承諾3％的傭金，這與銷售二手房的傭金一樣，但是現在新房比二手房好賣多了。”房產經紀人小吳說。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。