50余城出新政 “商改租”破解長租公寓房源拓展難題

去年，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。目前，全國已有超過12個(gè)省的50個(gè)以上城市發(fā)布了租賃政策，其中包括太原在內(nèi)多地對“商改租”支持租賃住房的政策也逐步落地。

目前，獲取優(yōu)質(zhì)低成本的物業(yè)資源已經(jīng)成為長租公寓企業(yè)的發(fā)展瓶頸，而“商改租”則為其提供了一條規(guī)模化發(fā)展的通道。龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前各地出臺相關(guān)政策，鼓勵(lì)商業(yè)用房改租賃住房，將更加有利于長租公寓房源的拓展。

超50城市發(fā)布住房租賃政策

今年7月，九部委確定首批12個(gè)重點(diǎn)城市開展住房租賃試點(diǎn)，目前，除了試點(diǎn)城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國已經(jīng)有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了租賃政策，重點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定、拓展房源供應(yīng)等方面。

近日，太原市人民政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

北京、上海、廣州等多個(gè)城市也重點(diǎn)明確允許“商改租”，增加租賃住房供應(yīng)。廣州市住房政策中，允許“商改租”，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)，并對消防做了相關(guān)規(guī)定，執(zhí)行公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。

而南京市則更加細(xì)化，對于存量商業(yè)物業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出改建方案，經(jīng)過初核，按照“一事一議”原則，由市政府批準(zhǔn)后，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定方可改為租賃住房。

除此之外，在土地供應(yīng)上，北京、上海和杭州等超過10個(gè)城市在土地供應(yīng)上明確“租賃用地”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，綜合各地租賃政策內(nèi)容來看，主要是通過加減法政策，增加土地供應(yīng)，減少選擇租賃居住的阻力。從政策方向上看，主要是直接影響房源供應(yīng)，目前北京、上海等城市均已供應(yīng)出租房用地；另外，落實(shí)“租售同權(quán)”政策，增加租房者獲得的權(quán)益。

“商改租”落地長租公寓受益

隨著各地租賃政策的落地，進(jìn)軍租賃市場的各路資本也不在少數(shù)。對于利好政策的出臺，樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意最大的感受是，如今租賃市場的賽道變寬了，一定程度上倒逼企業(yè)必須擴(kuò)大規(guī)模。

王俊英在接受記者采訪時(shí)表示，目前冠寓在全國16個(gè)一線城市、準(zhǔn)一線城市，以及一些非常有活力的二線城市進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，今年底開業(yè)的房間數(shù)量將超過1.5萬間左右，計(jì)劃在2020年的租金收入達(dá)到20億元。

邁點(diǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%?？硕饠?shù)據(jù)顯示，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。

目前長租公寓正處于搶占市場份額的發(fā)展階段，如何實(shí)現(xiàn)市場占有率第一，成為企業(yè)最大的目標(biāo)。然而，擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)目標(biāo)必須要有多元的房源拓展渠道。

北京萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，長租公寓的發(fā)展并不是受到投資限制，而是受資源驅(qū)動(dòng)。如何突破資源獲取優(yōu)質(zhì)物業(yè)，突破發(fā)展瓶頸，是目前長租公寓企業(yè)遇到的最大困難。

該負(fù)責(zé)人表示，目前長租公寓品牌商基本上是以租賃現(xiàn)有物業(yè)為主，綜合改造之后出租。但目前尚屬于賣方市場，資源相對較少，企業(yè)往往很難找到一手資源。

中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入資產(chǎn)存量時(shí)代，明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)待盤活，甚至有些商業(yè)空間剛面世就成了有待盤活的存量物業(yè)。

至于新增租賃土地方面，張大偉分析稱，全國范圍內(nèi)累計(jì)合計(jì)出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過8萬套，主要集中在北京、上海等一線租賃熱點(diǎn)城市。

羅意坦言，在一線城市目前以存量資產(chǎn)為主，而目前市場上真正用商業(yè)地產(chǎn)來做長租公寓價(jià)值是倒掛的，算不過賬來。而“商改租”政策在各個(gè)城市的落地，對發(fā)展長租公寓來說是一大利好，包括各種標(biāo)準(zhǔn)的明確，都將為企業(yè)帶來更多待挖掘的價(jià)值空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。