高橋石化寶鋼搬遷 引發(fā)土地價(jià)值猜想

    對(duì)于高橋石化而言，中國煉化產(chǎn)能過剩，搬遷得到補(bǔ)償后，企業(yè)可以重新定位謀求新發(fā)展；對(duì)于周邊老百姓而言，能徹底改善石油對(duì)生活環(huán)境的污染。對(duì)于政府而言，在土地資源稀缺的背景下，通過土地性質(zhì)轉(zhuǎn)型，提高土地利用效率，既改變了環(huán)境又能得到更高回報(bào)，一舉兩得。

10月29日，中石化宣布，中國石化上海高橋分公司(下稱高橋石化)正式搬離高橋港。其實(shí)早在2011年9月，上海政府曾與中石化總部協(xié)商，希望高橋石化搬離高橋港，然而因搬離費(fèi)用等原因未能實(shí)現(xiàn)。如今上海市政府同意500億元地價(jià)作為補(bǔ)償(其中100億元是設(shè)施費(fèi)用，400億元是地價(jià))，高橋石化終于同意搬遷。

對(duì)此，11月7日，中石化新聞辦公室官方微博“石化實(shí)說”也稱，“中石化積極推動(dòng)高橋石化搬遷。上海市擬給予的500億元補(bǔ)償費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償、地面資產(chǎn)、搬遷工程、人員安置等，還包括中石化其他部分資產(chǎn)和改制企業(yè)搬遷費(fèi)用，不應(yīng)簡單等同于土地補(bǔ)償。政策性搬遷是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，中石化一定積極配合做好相關(guān)工作，做好上海石化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和區(qū)域調(diào)整。”

此前的2012年，寶鋼股份(600019.SH)公告稱，擬向控股股東寶鋼集團(tuán)出售不銹鋼、特鋼事業(yè)部相關(guān)資產(chǎn)。兩廠搬遷后，占地面積將近7平方公里的土地價(jià)值面臨評(píng)估。

那么，高橋石化、寶鋼股份的搬遷是否對(duì)周邊房地產(chǎn)市場帶來升值效應(yīng)？上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司高級(jí)咨詢師邵明浩分析認(rèn)為，由于上海市政府對(duì)于土地規(guī)劃有非常嚴(yán)格的規(guī)定，并且高橋石化與寶鋼的廠區(qū)用地均隸屬于104地塊，將一直保留工業(yè)用地性質(zhì)，后期的再開發(fā)利用并不一定能與房地產(chǎn)密切關(guān)聯(lián)。

騰挪土地不大可能做房地產(chǎn)開發(fā)

多名土地市場人士稱，單純從高橋石化搬遷補(bǔ)償500億元的價(jià)格來看，比地價(jià)高出不少。按照工業(yè)用地的價(jià)格來匡算，基本地價(jià)只有100億元-200億元。因此，除了土地還有其他的補(bǔ)償。

邵明浩指出，中石化是重度污染企業(yè)，上海市政府希望將其調(diào)整到周邊，寶鋼股份出于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移騰出一塊地，所以這兩個(gè)區(qū)塊比較特殊。高橋石化與寶鋼股份搬遷騰挪出來的地塊均屬于104區(qū)塊，該區(qū)塊有升級(jí)換代的需求。這兩個(gè)企業(yè)的退出是偶然現(xiàn)象，并不能簡單看作是存量土地待開發(fā)。

目前，上海規(guī)劃的工業(yè)用地包括“104區(qū)塊”、“195區(qū)域”和“198區(qū)域”等。其中104區(qū)塊是指全市現(xiàn)有的104個(gè)規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊，面積大約790平方公里；195區(qū)域指規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外、集中建設(shè)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)狀工業(yè)用地，大約195平方公里；198區(qū)域指規(guī)劃產(chǎn)業(yè)區(qū)外、規(guī)劃集中建設(shè)區(qū)以外的現(xiàn)狀工業(yè)用地，面積大約為198平方公里。其中，195區(qū)域是可以做轉(zhuǎn)性的，最有可能高度市場化，最有市場價(jià)值，存量用地的意義在于這個(gè)區(qū)塊內(nèi)；198區(qū)域的地塊則規(guī)劃做農(nóng)田，市場價(jià)值也不高。

根據(jù)上海工業(yè)土地規(guī)劃，195區(qū)域基本上是做各個(gè)園區(qū)的土地改建，變更商務(wù)區(qū)，大部分不會(huì)工業(yè)生產(chǎn)；198區(qū)域則是村鎮(zhèn)級(jí)的工業(yè)園區(qū)，屬于“關(guān)停并轉(zhuǎn)”的范疇。

一名行業(yè)分析師指出，高橋石化所在地后期如向著生態(tài)園區(qū)和高檔社區(qū)方向發(fā)展，帶來的回報(bào)是較為可觀的。

但紹明浩卻指出，由于這些地塊出來不見得會(huì)全部用來做經(jīng)營性用地，所以不大可能用做房地產(chǎn)開發(fā)。盡管對(duì)于周邊的樓盤而言，停產(chǎn)將減少空氣污染，但地塊本身的土地污染是比較嚴(yán)重的，如果不繼續(xù)做工業(yè)生產(chǎn)，改造成本比較龐大，因此只能往類似于高科園區(qū)、工業(yè)等方向發(fā)展。

“104區(qū)塊的地塊只能做升級(jí)換代，從重污染工業(yè)向輕污染工業(yè)轉(zhuǎn)移。例如微電子也是有污染的，但比石化輕多了。”紹明浩說。

他進(jìn)一步表示，高橋石化的搬遷，需要時(shí)間，對(duì)周邊房地產(chǎn)市場的影響有待觀察。

搬遷地塊升值空間可期

上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示，高橋石化搬遷對(duì)于企業(yè)、政府以及周邊的老百姓都是利好。

對(duì)于高橋石化而言，中國煉化產(chǎn)能過剩，搬遷得到補(bǔ)償后，企業(yè)可以重新定位謀求新發(fā)展；對(duì)于周邊老百姓而言，能徹底改善石油對(duì)生活環(huán)境的污染。對(duì)于政府而言，在土地資源稀缺的背景下，通過土地性質(zhì)轉(zhuǎn)型，提高土地利用效率，既改變了環(huán)境又能得到更高回報(bào)，一舉兩得。

根據(jù)上海中原地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，在公開土地出讓市場中，高橋板塊自2006年以來土地成交(住宅、商住、商服)總共才16幅，其中7幅的住宅中有6幅為配套動(dòng)遷房，唯一的市場化宅地是2009年7月寶廈集團(tuán)取得高橋鎮(zhèn)A08-17地塊，樓板價(jià)為7501元/平方米。正是因?yàn)檎叵∪?，所以高橋的商住地塊早在2011年樓板價(jià)就已達(dá)1.5萬元/平方米。

高橋石化所在的地理位置在南塘高橋港，黃浦江對(duì)面即是楊浦區(qū)的中原和新江灣城板塊，目前外高橋地區(qū)已聚集了綠城、仁恒等知名房企，其住宅售價(jià)在4-4.5萬元/平方米，推算地價(jià)至少可在2萬元/平方米以上。

有業(yè)內(nèi)人士分析，假設(shè)占地4.2平方公里的高橋石化地塊未來以住宅用地為主，如果可建規(guī)模在800萬平方米左右，則土地樓板價(jià)不到7000元/平方米，與當(dāng)前市場需求價(jià)相比已溢價(jià)不少。五年前外高橋的工業(yè)用地價(jià)格1500元/平方米，而如今轉(zhuǎn)變性質(zhì)后的地價(jià)翻10倍都不止。高橋由重化工轉(zhuǎn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，隨著高橋石化的搬遷，高橋區(qū)域轉(zhuǎn)型升級(jí)將邁上一個(gè)新臺(tái)階。

龔敏指出，同樣，寶鋼股份將借助上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的契機(jī)，利用湛江鋼鐵項(xiàng)目和八一鋼鐵南疆項(xiàng)目新建的機(jī)會(huì)，遷出上海地區(qū)的部分產(chǎn)能，預(yù)計(jì)未來十年內(nèi)將減少上海地區(qū)至少300萬噸產(chǎn)能。這對(duì)于寶山月浦、羅涇等地的住宅項(xiàng)目來說，是一個(gè)利好的消息，這意味著區(qū)域內(nèi)的環(huán)境將大有改進(jìn)。月浦板塊未來也將迎來久違的土地出讓。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。