保利地產(chǎn)發(fā)行首單央企租賃住房REITs

近日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)行國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs，發(fā)行總額不超過(guò)50億元。這是繼國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲深交所批準(zhǔn)發(fā)行之后，又一單獲批的房地產(chǎn)REITs產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該產(chǎn)品的落地，為國(guó)內(nèi)租賃住房資產(chǎn)證券化再添新樣本。

據(jù)上交所公司債券項(xiàng)目信息平臺(tái)顯示，保利集團(tuán)聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司（中聯(lián)基金）共同實(shí)施的保利租賃住房REITs已通過(guò)審批。產(chǎn)品總規(guī)模達(dá)50億元，并以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9：1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA。

保利集團(tuán)副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，保利租賃住房REITs項(xiàng)目是保利集團(tuán)在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，REITs也將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，用以積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

據(jù)了解，推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要內(nèi)容。近年來(lái)，國(guó)務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”亦被多次提及。

對(duì)于保利租賃住房REITs的落地，市場(chǎng)人士認(rèn)為，其作為國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs，將具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)，對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的進(jìn)一步發(fā)展，乃至公募REITs的推出將發(fā)揮積極的推動(dòng)作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前租賃市場(chǎng)存在兩類運(yùn)營(yíng)模式，一類為重資產(chǎn)大房東的資產(chǎn)擁有房租賃，另外一類是輕資產(chǎn)二房東模式。目前通過(guò)REITs發(fā)現(xiàn)的兩單全部為重資產(chǎn)模式。“輕資產(chǎn)模式目前并未獲得政策紅利。而市場(chǎng)上主流租賃企業(yè)目前以輕資產(chǎn)為主”。

張大偉認(rèn)為，租賃行業(yè)的核心問(wèn)題是租售比懸殊。“按照市場(chǎng)目前的資產(chǎn)價(jià)格與租金價(jià)格看，租賃行業(yè)盈利的可能性很小，以北京為例，一套500萬(wàn)的普通住宅，年租金收益不足10萬(wàn)，這種情況下，租賃企業(yè)核心問(wèn)題是如何盈利，而不是尋找渠道變現(xiàn)利潤(rùn)繼續(xù)投資。”

針對(duì)央企進(jìn)入租賃行業(yè)，在他看來(lái)，目前租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)還處于初級(jí)階段，還沒(méi)有形成知名度品牌，大部分企業(yè)都是依賴資金優(yōu)勢(shì)在租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。央企因?yàn)橛忻黠@的資金成本優(yōu)勢(shì)，而且發(fā)展租賃很可能出于非市場(chǎng)因素，更多考慮的是央企責(zé)任，政治因素。這種情況下，央企進(jìn)入租賃市場(chǎng)，很可能會(huì)使得其他企業(yè)進(jìn)入成本明顯增加。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：7月18日，九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》以來(lái)，多省市開(kāi)啟了鼓勵(lì)租賃的模式。截至目前，有超過(guò)8個(gè)省份及超過(guò)20個(gè)城市，累計(jì)超過(guò)30個(gè)省市出臺(tái)了有關(guān)租賃的政策內(nèi)容。

“建立租購(gòu)并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，不僅僅租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求”。張大偉表示，“從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，政策有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問(wèn)題，所以還需要落地執(zhí)行過(guò)程中的各地細(xì)化調(diào)整”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。