上海寫字樓入估值高峰 資本試水非中央商務(wù)區(qū)投資

日前，潘石屹以49.44億元將凌空SOHO賣給基匯資本，順勢掀開資本關(guān)注上海非中央商務(wù)區(qū)物業(yè)投資機會一幕。

潘石屹持續(xù)拋售SOHO中國旗下滬上商業(yè)資產(chǎn)，三年來已陸續(xù)套現(xiàn)超過285億元，網(wǎng)絡(luò)搜索結(jié)果顯示，基匯資本是一家總部設(shè)于香港的私募房地產(chǎn)基金，由吳繼煒、吳繼泰于2005年創(chuàng)立，現(xiàn)在全球管理超過90億美元資產(chǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者通過多方信源證實，吳繼煒、吳繼泰兄弟兩人成長于美國洛杉磯，后回港創(chuàng)業(yè)?；鶇R資本十多年前開始與摩根士丹利合作投資大中華區(qū)房地產(chǎn)項目，完成資本原始積累，目前基匯資本在國內(nèi)合伙人為彭慶邦。

在戴德梁行、仲量聯(lián)行、高力國際、世邦魏理仕等國際代理機構(gòu)看來，資本對上海商業(yè)項目的價值判斷正在改變。仲量聯(lián)行研究部高級董事姚耀指出，凌空SOHO案例表明投資者焦點正在轉(zhuǎn)向，外（港）資仍然是上海市場的主要買家，去年8月，基匯資本還買下廣州和黃旗下位于廣州城西的商業(yè)項目——西城都薈，外（港）資對國內(nèi)一線城市非中央商務(wù)區(qū)物業(yè)價值重估可見一斑。

與此同時，內(nèi)資也覬覦上海市場。高力國際數(shù)據(jù)顯示，三季度上海共錄得八筆大宗交易，均來自國內(nèi)投資者，總交易金額約95億元。寫字樓繼續(xù)吸引國內(nèi)外投資者關(guān)注，八筆交易中有五個是寫字樓或以辦公為主的綜合用途項目。得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，投資活動不僅限于中央商務(wù)區(qū)和次中心商務(wù)區(qū)，還包括七寶和松江等城郊地區(qū)。第三季度其他領(lǐng)域也有交易錄入，包括服務(wù)式公寓、酒店和住宅。

姚耀指出，在辦公樓大宗成交中，買賣雙方看的不僅僅是單價的絕對值，而是資本化率，即收益率。一般而言，外資在做一個項目收益率模型時，往往會與國際大都市對比，上海比之倫敦、悉尼，其收益率資本接受程度略高，這表明資本熱度轉(zhuǎn)換同時推高新興商務(wù)區(qū)資產(chǎn)價格。

上海寫字樓收益率在過去幾年明顯收窄，或者說資產(chǎn)價格上漲，中國一線城市辦公樓在全亞洲投資標(biāo)的里排名靠前?！斑@只是開始?！币σf，不僅市場本身發(fā)生變化，甚至有可能引領(lǐng)上海辦公樓市場未來十年。

上海大宗物業(yè)成交多極化

根據(jù)資本轉(zhuǎn)向，目前大多數(shù)機構(gòu)對上海辦公樓市場進(jìn)行了多極劃分，結(jié)果大致為：核心中央商務(wù)區(qū)包括新天地、南京西路，浦東陸家嘴、小陸家嘴；外圈商務(wù)區(qū)包括徐家匯、長寧等；產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括張江、漕河涇、凌空等。

高力國際華東研究部分析，大宗交易市場在前三季度表現(xiàn)出：國內(nèi)外資金都表現(xiàn)活躍，尤其是外資基金，現(xiàn)在由于人民幣兌美元企穩(wěn)，海外資金停止觀望，積極參與投資活動中；從購買資產(chǎn)角度看，周邊商務(wù)區(qū)辦公樓宇成為投資最為關(guān)注的資產(chǎn)。

陳鐵東舉例稱，最近幾年受到電商和物流需求影響，物流園區(qū)的租賃基本面向好，尤其是租金一直呈上升態(tài)勢。目前物流地產(chǎn)投資回報甚至比商業(yè)地產(chǎn)高，這也引發(fā)資金關(guān)注。

當(dāng)價格上升速度比租金上升速度還快時，基金會看重租戶品質(zhì)。在租戶需求和城市發(fā)展的雙重驅(qū)動下，上海非中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場近年來爆發(fā)式增長。

仲量聯(lián)行日前發(fā)布的關(guān)于上海非中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場研究報告顯示，銀行服務(wù)類機構(gòu)已經(jīng)開始向市中心外圍搬遷，比如大都會保險搬到北外灘，其金融業(yè)務(wù)部分也從陸家嘴總部分拆。上海非中央商務(wù)區(qū)甲級寫字樓存量從2009年的40萬平方米存量，發(fā)展到超過500萬-700萬平方米左右的預(yù)估值，中央商務(wù)區(qū)寫字樓存量則達(dá)到900萬平方米。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，在國內(nèi)資管需求提升并積極尋求風(fēng)險適中的標(biāo)的背景下，地產(chǎn)基金今年在上海投資市場比以往活躍，目前累計投資量達(dá)351億，占總量45%，相較過往三年，平均有20%的提升。同時受資產(chǎn)價格上揚影響，2017年以來單宗交易超過10億元的比例，由去年的40%上升至今年的50%。

上海正處于加速邁向全球卓越城市的階段，非中央商務(wù)區(qū)受益于此。上海寫字樓項目爆發(fā)之際，從租戶與投資者來看，都會重新審視其在中國城市的策略，及早選擇城市的適合板塊。姚耀認(rèn)為，不僅是市場本身發(fā)生LP

外資仍然活躍

基匯資本在中國的投資很多，其與美國城市置業(yè)集團(tuán)合作創(chuàng)立中國城市置業(yè)（ChinaDowntownProperties）品牌，目前在成都、常州、徐州、淮安等地開發(fā)多個項目，還聯(lián)手太古地產(chǎn)收購北京三里屯、收購瑞安旗下“翠湖天地”御苑18號公寓、收購北京盈科中心、與華發(fā)股份聯(lián)合投資開發(fā)華發(fā)新城、收購廣州西城都薈、全資收購香港洲際酒店等。

香港一名金融、投資圈人士指出，資本的內(nèi)外資界限非常模糊，基金對于LP的來源保密性非常高，目前主要仍然是外資。

在基匯資本的官網(wǎng)上寫著一句話：我們尋求為股東釋放價值的事件。以收購凌空SOHO為例，此前初始代價為29.54億元，算上于公告日期凌空SOHO項目公司未償還境內(nèi)銀行貸款本金19.90億元，基匯資本接盤代價達(dá)到49.44億元，較協(xié)定的SOHO項目資產(chǎn)價值人民幣50.08億元尚有6400萬元差距。

基匯資本目前管理著4只以大中華區(qū)和亞太地區(qū)為目標(biāo)的房地產(chǎn)私募基金，2005年以來，其募集股本超過38億美元，管理資產(chǎn)金額90億美元，包括住宅、零售中心、酒店及商業(yè)地產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)人士透露，基匯資本偏好買下殘破老樓，將其重新裝修創(chuàng)造溢價空間，即所謂救活“爛尾樓”。上海353廣場項目便是典型例子。2006年，基匯資本花9億元買下上海南京東路上的東海商都，這個建筑多次更換經(jīng)營者始終不盡如人意?；鶇R資本斥資4億元重新裝修，并改名為“353廣場”，同時調(diào)整定位重新招商。2012年，基匯資本以24億元將“353廣場”售出。

去年李嘉誠拋售的北京三里屯商圈的盈科中心、廣州西城都薈，接盤方均為基匯資本。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。