東莞發(fā)文調(diào)控商改?。翰坏脤⑸剔k物業(yè)改居住用途

商改住”的建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷售、宣傳等層面，提出限制性的調(diào)控政策。這是繼北京、上海、成都、廣州、深圳之后，又一個(gè)出臺(tái)政策管控

商改住”的城市，東莞此次的政策，被認(rèn)為是當(dāng)前

因城施策”的背景下，根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)控的又一大案例。嚴(yán)禁

商改住”東莞發(fā)布的《通知》指出，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，不得改變?yōu)榫幼∮猛?。商業(yè)、辦公類建筑（不包括酒店）平面布局不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)?！锻ㄖ愤€對(duì)套內(nèi)建筑面積作出明確規(guī)定，帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元的套內(nèi)建筑面積不得超過所有商業(yè)、辦公總套內(nèi)建筑面積的30%。確需設(shè)置套內(nèi)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的商業(yè)、辦公單元，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于250平方米。此外，在宣傳、銷售方面，《通知》指出，開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)虛假宣傳的開發(fā)企業(yè)，停止辦理后續(xù)手續(xù)。一直關(guān)注東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的合富研究院高級(jí)分析師李興旺認(rèn)為，此次東莞政策相對(duì)比較溫和，主要針對(duì)在建和未建商業(yè)用地項(xiàng)目，對(duì)已售項(xiàng)目沒有更多條款限制。李光旺表示，受多輪調(diào)控影響，東莞住宅市場(chǎng)熱度較低，一些購(gòu)房者和投資者開始將目光轉(zhuǎn)向

商改住”市場(chǎng)，使得東莞商業(yè)用地市場(chǎng)開發(fā)熱度在2017年達(dá)到高峰，商業(yè)用地出讓量大且價(jià)格上漲，此次文件主要是為了預(yù)防商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量上市后，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)造成不良沖擊，所以沒有更多地對(duì)已售出的項(xiàng)目作出限制。暨南大學(xué)公共管理學(xué)院教授胡剛則認(rèn)為，近年來，隨著東莞產(chǎn)業(yè)

騰籠換鳥”，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，外來人口結(jié)構(gòu)發(fā)生迅速變化，對(duì)租賃住房、商業(yè)公寓包括商改住的需求進(jìn)一步提升，因此，如何使東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，應(yīng)當(dāng)是下一階段政策關(guān)注的焦點(diǎn)。

商改租”還待探索實(shí)際上，不僅是東莞，今年以來，多個(gè)城市均已對(duì)

商改住”發(fā)布政策，主要集中在一二線熱點(diǎn)城市。今年3月，北京市率先發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?月，北京連續(xù)出臺(tái)《關(guān)于嚴(yán)格商業(yè)辦公類項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)行政審批的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理的通知》，明確監(jiān)管實(shí)施細(xì)則。隨后廣州、上海、成都、深圳也出臺(tái)政策限制

商改住”現(xiàn)象。其中，對(duì)于政策最嚴(yán)厲、調(diào)控層次最完整的北京，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，從規(guī)劃到持有，再到交易環(huán)節(jié)，北京已經(jīng)形成了一整套閉環(huán)政策體系，對(duì)以商住房為代表的所謂

類住宅”市場(chǎng)進(jìn)行全面

封堵”。項(xiàng)目規(guī)劃層面，北京要求政策實(shí)施前未辦理施工許可證的項(xiàng)目均需按照

單層套內(nèi)建筑面積核算、最小分割單元不得低于500平方米”的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)；商業(yè)、辦公、科研、工業(yè)、酒店、旅游、文化、娛樂類項(xiàng)目均不得轉(zhuǎn)為居住。銷售層面，北京市要求開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目不得出售給個(gè)人，已售項(xiàng)目則只能銷售給符合條件的個(gè)人，包括在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)等等。此外，廣州方面規(guī)定，相關(guān)通知施行前已購(gòu)買的商服類物業(yè)可轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人；個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。而成都與深圳的相關(guān)規(guī)定則與東莞類似，文件主要針對(duì)

商改住”的規(guī)劃設(shè)計(jì)層面。政策制定的力度差異，與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度相關(guān)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，過去多年發(fā)展過程中，一二線城市住宅價(jià)格高，且限購(gòu)比較嚴(yán)格，導(dǎo)致

商改住”比例很高。因此

商改住”相關(guān)政策主要在一二線城市，北京上海的政策尤其嚴(yán)格。他進(jìn)一步指出，去年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，允許申請(qǐng)將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，目前地方實(shí)施積極性不大，這主要是因?yàn)檗D(zhuǎn)為租賃住房后，企業(yè)回報(bào)率較低的問題尚未解決。

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