住房去投資化的過(guò)程管控

去年9月以來(lái)的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，以限購(gòu)限貸限售限價(jià)為表征，指向非常明確，那就是，房地產(chǎn)去杠桿。具體應(yīng)用到商品住房就是，去投資化。

毋庸諱言，商品房作為一種商品，既有居住屬性，也有投資屬性。固然，我們很難準(zhǔn)確量化，居住屬性與投資屬性的合適比例；但有一個(gè)共識(shí)是，過(guò)去10多年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，商品房尤其是商品住房的投資屬性被放大了，與此同時(shí)，住房投資效應(yīng)的放大，又對(duì)房?jī)r(jià)形成了巨大的壓力。

投資效應(yīng)的催發(fā)，有多重因素。譬如，天量供應(yīng)的貨幣，很大部分流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市成為蓄水池；又譬如，部分中高收入者對(duì)住房的偏好，是一種消費(fèi)文化的體現(xiàn)；再譬如，住房投資的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益，其社會(huì)能量投射到更多群體，形成了虹吸現(xiàn)象。

2003年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展史，即使說(shuō)不上是一部調(diào)控史，至少也是一部管控史?；剡^(guò)頭看，政府部門利用信貸、稅收、財(cái)政、行政等多種手段，核心是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。但至少在2016年9月以前，商品住房的投資比例，整體是呈上升趨勢(shì)的，有些城市，有的年份投資占比還相當(dāng)大。

前些天，有位朋友跟我說(shuō)，想去北京周邊某城市買房，問(wèn)起動(dòng)機(jī)，承認(rèn)不會(huì)去住，為的是“貨幣保值”。是的，即便到今天，調(diào)控已是所謂前所未有地嚴(yán)厲，有些朋友談起買房，還喜歡用兩個(gè)詞，“居住兼投資”、“保值增值”。其實(shí)仍然是投資的變相說(shuō)法。買房的門檻已經(jīng)如此之高，杠桿已降到多年來(lái)的低位，投資仍保持著慣性的吸引力。

2017年，是不是一個(gè)居住與投資的分水嶺？暫難斷論。但毫無(wú)疑問(wèn)，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，從上到下，已達(dá)成全面共識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)尤其是對(duì)住房的這個(gè)定位，將決定著未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)期房地產(chǎn)的發(fā)展。當(dāng)然，包括房地產(chǎn)政策的厘定、房地產(chǎn)制度的改革。

正如住房投資效應(yīng)的形成與放大，經(jīng)歷了10多年的時(shí)間，那么，住房去投資化，也不可冀望一蹴而就。我個(gè)人覺得，這個(gè)過(guò)程需要有兩個(gè)階段。

第一個(gè)階段是先把投資現(xiàn)象遏制住，把投資比例降下來(lái)。2010年5月1日北京率先啟用住房限購(gòu)政策以來(lái)，各地的限購(gòu)政策是有過(guò)波動(dòng)變化的，但一線城市一直保持著。從效果看，限購(gòu)并不一定能遏制住房投資，2013-2015年，維持限購(gòu)的熱點(diǎn)城市，投資比例未必下降了。

新一輪調(diào)控，到2017年9月底，已滿一年。據(jù)我個(gè)人觀察，結(jié)合地產(chǎn)商和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，不能說(shuō)投資性購(gòu)房現(xiàn)象已杜絕，但住房的投資比例絕對(duì)值是明顯下降的。為什么這一次調(diào)控在抑制投資比例方面取得了相對(duì)較好的效果？

原因也是多樣的。主要是，政策和輿論保持了高度警覺，能采用的限制性措施幾乎都用上了，而房?jī)r(jià)漲至高位后的投資門檻也已大幅攀升。舉個(gè)例子，幾年前，1000萬(wàn)在京滬深能買兩套普通商品房，現(xiàn)在能買一套就不錯(cuò)了。

第二階段是把投資資本擠出來(lái)。當(dāng)然，要不要擠出住房屬性里的投資資本，是有爭(zhēng)議的。沒(méi)有爭(zhēng)議的是，即使要擠，也不能硬擠，不能一下子擠出來(lái)。因?yàn)槌恋碓诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的資金相當(dāng)龐大，如果沒(méi)有解決這些資本的出路，硬擠出來(lái)流入任何一個(gè)領(lǐng)域都有巨大的毀壞性。

在我看來(lái)，住房去投資化的第一階段尚未完成。理由是，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，行政色彩較濃的限購(gòu)限價(jià)以及限售，具有較大的彈性空間，某個(gè)時(shí)點(diǎn)投資占比下降了，一旦管控放松，另一個(gè)時(shí)點(diǎn)還有可能升上去。

要保住目前的調(diào)控成果，將住房投資比例大幅下降這一現(xiàn)象穩(wěn)住，必須著手進(jìn)行房地產(chǎn)制度的建設(shè)性變革。這正是中央政府部門和各地正在做的：公布住宅供應(yīng)計(jì)劃、加大熱點(diǎn)城市的住宅用地有效供應(yīng)；多渠道增加租賃住房用地供應(yīng)（包括集體建設(shè)用地建設(shè)公共租賃住房）、擴(kuò)大租賃住房占比；以及制定實(shí)施《住房銷售管理?xiàng)l例》、《住房租賃條例》（將《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》分拆），研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅等。

這也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要內(nèi)容。但我個(gè)人更愿意稱之為住房制度的完善與變革。這個(gè)機(jī)制公布之日或這個(gè)住房新制度初見雛形之時(shí)，就可以說(shuō)住房去投資化第一階段已經(jīng)完成。

那何時(shí)是住房去投資化的第二階段？房地產(chǎn)稅的實(shí)施之日。但應(yīng)該相信，在那個(gè)階段，擠出住房投資資本的過(guò)程，也是溫和的、漸進(jìn)的。亦即，房地產(chǎn)稅也將是平和的、可控的。也因此，眺望前路，普遍而言，投資買房獲得超級(jí)收益的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。