盤活存量資產(chǎn)需求旺盛，大力推進公募REITs正當(dāng)時

21日，在2023清華五道口全球金融論壇全體大會上，與會嘉賓圍繞“構(gòu)建可持續(xù)的不動產(chǎn)金融新模式”展開探討，認為當(dāng)前處在經(jīng)濟增長、模式升級、不動產(chǎn)金融大循環(huán)初步構(gòu)建的關(guān)鍵時點，盤活存量資產(chǎn)的需求旺盛，推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs高質(zhì)量發(fā)展正當(dāng)其時。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授劉洪玉表示，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢上來看，政府的土地財政模式、房企的“三高”模式、房價只漲不跌的預(yù)期等可能將被顛覆。過度投機的房企將來可能要被淘汰，而穩(wěn)健理性、專業(yè)聚焦、誠實守信的優(yōu)質(zhì)房企將獲得新的發(fā)展機會。新的技術(shù)包括金融科技、房地產(chǎn)科技的應(yīng)用，又將催生一大批新的房地產(chǎn)行業(yè)的組織形態(tài)。

在萬達集團副總裁何其聰看來，當(dāng)前，商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)在整個住房市場下行和疫情的影響下，呈現(xiàn)出存量化特征比較明顯，投資增速在放緩，同時出現(xiàn)很強的馬太效應(yīng)和經(jīng)營的分化，以及輕資產(chǎn)的特點。“另外，無論是萬達還是其它企業(yè)，我發(fā)現(xiàn)整體盤活存量資產(chǎn)的需求確實特別強。”

3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。通知拓寬基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點資產(chǎn)類型，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

何其聰表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs覆蓋到了商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，讓整個行業(yè)未來資產(chǎn)的流動性可能會加快，同時行業(yè)未來的并購會增加，市場份額會不斷集中。此外，很重要的就是之前的整體驅(qū)動因素發(fā)生變化。之前是城市化和房地產(chǎn)驅(qū)動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，未來應(yīng)該說像國際上一樣，有可能會有募、投、管、退一條龍的發(fā)展模式，以及輕重并舉的發(fā)展模式。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場體系建設(shè)馬不停蹄。近日，證監(jiān)會指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項指引，突出以“管資產(chǎn)”為核心，進一步優(yōu)化REITs審核關(guān)注事項，強化信息披露要求，提高成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度，加快發(fā)行上市節(jié)奏，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動產(chǎn)金融研究中心副主任、高和資本執(zhí)行合伙人周以升認為，REITs本質(zhì)是資產(chǎn)的上市，因此必須要以資產(chǎn)自身作為出發(fā)點。當(dāng)然，資產(chǎn)價值判斷必然與資產(chǎn)的管理能力相關(guān)，這就是證監(jiān)會強調(diào)“管資產(chǎn)”的主要依據(jù)。

周以升認為，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs審核關(guān)注事項指引突出以“管資產(chǎn)”為核心，其中將涉及三方面問題。一是對于資產(chǎn)現(xiàn)狀的評價，應(yīng)客觀了解資產(chǎn)當(dāng)前的物理和經(jīng)營狀態(tài)。二是如何進行有效的管理。REITs的管理實際上可以分為物業(yè)日常維護管理、物業(yè)日常經(jīng)營管理、資本結(jié)構(gòu)管理、資產(chǎn)組合管理、監(jiān)管協(xié)調(diào)和投資者關(guān)系管理5個層次。三是披露問題和投資評價的問題。這涉及如何規(guī)劃合理的披露口徑，設(shè)置精準(zhǔn)的披露指標(biāo)等；從管資產(chǎn)出發(fā)，他建議用隱含的資產(chǎn)估值作為評價基準(zhǔn)。

“現(xiàn)在REITs市場供應(yīng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渠道，門已經(jīng)打開了，但是沒有完全暢通，好多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還上不來，需要我們共同努力。”盧剛認為，要不斷完善REITs的定價機制，著力解決資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的堵點問題，積極探索多層次的REITs市場。此外，發(fā)行方要建立一個長期的資產(chǎn)戰(zhàn)略。因為REITs是長期穩(wěn)健的資產(chǎn)管理和投資平臺，需要發(fā)行方有一個長期的戰(zhàn)略的規(guī)劃，而不是把它當(dāng)作一個資產(chǎn)增值、減持的通道，這一點非常關(guān)鍵。

值得一提的是，目前國內(nèi)的主要險資在不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的配置已基本覆蓋倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園、IDC（數(shù)據(jù)中心）、新能源電站、保障性租賃住房、商業(yè)零售等細分領(lǐng)域資產(chǎn)，這些資產(chǎn)類別高度匹配當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點范圍。

太保私募基金管理有限公司副總經(jīng)理、上海太保不動產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司總經(jīng)理高小羊表示，險資持有一定規(guī)模的不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)，可以通過保險資管公司發(fā)行公募REITs實現(xiàn)上市退出，提升險資表內(nèi)存量資產(chǎn)的流動性，加速投資循環(huán)，增加公募REITs市場規(guī)模，擴大Pre-REITs階段的有效投資，從而助推多層次不動產(chǎn)金融市場實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。