全國首例保障房拍出：政府公房資產(chǎn)網(wǎng)上處置成趨勢

10月15日，青島市四方區(qū)廣昌路5號昌盛花園二期（國隆幸福城）在建工程（簡稱“青島昌盛花園二期”）二次拍賣結(jié)果出爐――最終以6.03億元的起拍價(jià)格，由青島市政府直屬國有投資集團(tuán)青島市北城市建設(shè)投資有限公司（簡稱“青島市北城投”）拍下。

此前的9月25日，該項(xiàng)目在山東省青島市市北區(qū)人民法院阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（簡稱“阿里拍賣”）上公開拍賣。第一輪拍賣以沒有一位競買人報(bào)名競價(jià)而流拍。

記者試圖聯(lián)系青島市北城投了解接盤后續(xù)計(jì)劃，未獲回復(fù)。

此次保障房通過司法拍賣程序成交，是司法網(wǎng)拍盤活不良資產(chǎn)的又一案例。其實(shí)，除了已經(jīng)上線運(yùn)行五年的司法網(wǎng)拍，作為全國最大的在線拍賣平臺(tái)，阿里拍賣也在其他的政府類資產(chǎn)領(lǐng)域“復(fù)制”這種陽光高效的資產(chǎn)處置模式。

據(jù)阿里拍賣政府資產(chǎn)負(fù)責(zé)人楊智力透露，目前在去化能力比較差的三四五線城市，其實(shí)有大量閑置公房待處置。

以此前嘉興經(jīng)投集團(tuán)在阿里拍賣處置閑置房變現(xiàn)1億為例，楊智力指出阿里拍賣平臺(tái)的這種線上處置方式能夠獲得全國范圍推廣，盤活的將是千億級別的存量資產(chǎn)。“我們可以幫助政府陽光高效地處置閑置的保障房，為政府處置公房賦能。”

據(jù)其透露，目前杭州、寧波、嘉興、南通等城市都有拍品，重慶、煙臺(tái)、常熟、吉林等城市也入駐了該平臺(tái)，近年內(nèi)預(yù)計(jì)房源積累有過千套、成交過十億。

保障房項(xiàng)目

國隆幸福城是青島市政府主導(dǎo)建設(shè)的重點(diǎn)保障房工程，土地總面積39570.2平方米，共有七棟高層1053戶，其中包括510套商品房和543套限價(jià)房。根據(jù)競買公告，國隆幸福城已網(wǎng)簽限價(jià)房542套、未網(wǎng)簽限價(jià)房1套、已網(wǎng)簽商品房252套及未網(wǎng)簽已收定金及工程抵賬房60套。

2014年11月，由于國隆幸福城開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目開始停工。根據(jù)《齊魯晚報(bào)》的報(bào)道，國隆幸福城開發(fā)商青島國隆房地產(chǎn)有限責(zé)任公司及青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司高息融資，先后從青島海宜林投資控股有限公司、中國東方資產(chǎn)管理公司青島辦事處融資近6.4億元，逾期未還款，被兩公司起訴。2014年9月，山東省高院審理案件后，將青島國隆房地產(chǎn)有限責(zé)任公司及青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司的所有賬戶及財(cái)產(chǎn)凍結(jié)，其中包括用于幸福城建設(shè)的政府資金監(jiān)管賬戶。

項(xiàng)目停工后，青島市主管部門曾成立工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組解決爛尾樓問題。2015年8月，國隆幸福城一度復(fù)工，但不久后由于資金缺口過大再次停工。

首次拍賣

借鑒濟(jì)南“彩石山莊”的處理模式，國隆幸福城計(jì)劃通過司法渠道在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開拍賣，成為全國首個(gè)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的保障房項(xiàng)目。

2017年8月2日下午，青島市市北區(qū)人民法院發(fā)布拍賣公告：法院定于2017年9月11日10時(shí)至2017年9月12日10時(shí)，在阿里巴巴司法拍賣平臺(tái)上將青島市市北區(qū)廣昌路5號昌盛花園二期項(xiàng)目（國隆幸福城）整體拍賣，起拍價(jià)格為6.88億元，保證金為1.37億元，加價(jià)幅度300萬。

8月18日，青島市市北區(qū)人民法院更新拍賣公告，將拍賣開始時(shí)間延遲至9月25日10時(shí)，起拍價(jià)提升至7.17億元，保證金為1.43億元，增加幅度變更為358萬元。

國隆幸福城以整體形式拍賣，具備二級或二級以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以參加競拍，接盤的開發(fā)商享有對項(xiàng)目投資、建設(shè)和開發(fā)的權(quán)益。但此次拍賣不包含業(yè)主的違約金，根據(jù)界面新聞的報(bào)道，負(fù)責(zé)此次司法拍賣的青島市市北區(qū)人民法院執(zhí)行一庭庭長梁鵬法官表示，業(yè)主后期應(yīng)通過司法途徑向相關(guān)責(zé)任方追討。

與首次網(wǎng)拍不同的是，其二次的標(biāo)的額由7.17億降至6.03億，保證金由1.43億降至1.21億，加價(jià)幅度由358萬降至300萬。此外，競拍企業(yè)的資質(zhì)要求也有所放寬，一拍時(shí)要求必須是具有房地產(chǎn)二級以上資質(zhì)的企業(yè)，二拍時(shí)則全面放開，“只要有資金實(shí)力且能夠保證完成項(xiàng)目建設(shè)的企業(yè)，均可參與競拍”。

青島市北法院負(fù)責(zé)此次拍賣的梁法官介紹，此次拍賣符合預(yù)期，競拍成功的企業(yè)將會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目下一步的續(xù)建工作，而拍賣申請人即原債權(quán)人――青島浩成投資有限公司將不負(fù)責(zé)參與續(xù)建。

法院相關(guān)人士指出，通過此次司法拍賣，不僅可以及時(shí)償付債權(quán)人，還能推動(dòng)新的買受人盡快完成項(xiàng)目續(xù)建，從而保障廣大購房者的利益。青島國隆幸福城作為保障房項(xiàng)目，此次通過網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的形式將保障房項(xiàng)目整體拍賣，這在全國尚屬首例，這或許可以為后續(xù)的保障房項(xiàng)目提供一定借鑒經(jīng)驗(yàn)。

二次成交

9月25日上午10時(shí)，國隆幸福城在阿里巴巴司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)公開拍賣，到26日上午10時(shí)，超過14500人圍觀此次拍賣活動(dòng)，但無一競買人報(bào)名，昌盛花園二期第一次拍賣以流拍告終。

一拍結(jié)束后，國隆幸福城向業(yè)主發(fā)布公告，稱由于各大開發(fā)商進(jìn)行收益測算后認(rèn)為此次公開拍賣定價(jià)偏高，沒有意向參與。

9月26日下午，青島市北區(qū)法院的經(jīng)辦法官與幸福城相關(guān)債權(quán)人開展了緊急磋商，債權(quán)人提出申請“以物抵債”，法院在不違反法律規(guī)定的情況下給出裁定，債權(quán)人接受后尋找合作的開發(fā)商聯(lián)合一起開發(fā)直至交付，同時(shí)向法院承諾50天內(nèi)開工建設(shè)。但青島市北區(qū)政府不同意法院將此項(xiàng)目以“以物抵債”的方式給到債權(quán)人，強(qiáng)烈要求法院趕快掛出二拍。

最終，債權(quán)人放棄“以物抵債”聯(lián)合開發(fā)的方式，同意青島市北區(qū)法院按照法律規(guī)定的比例重新降價(jià)，于10月14日重新在網(wǎng)上掛牌進(jìn)行二拍，二拍法定公示期為十五天。

9月28日，阿里巴巴司法拍賣平臺(tái)掛出新公告，國隆幸福城項(xiàng)目起拍價(jià)改為6億元，保證金1.2億元，增價(jià)幅度300萬元，并且開放了報(bào)名門檻，不對參與競拍的開發(fā)商限定資質(zhì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。