萬科迎強勢對手碧桂園 萬億級裝配式建筑進入爆發(fā)期

碧桂園于10月12日發(fā)布公告，公司2017年前9個月共實現(xiàn)合同銷售金額約人民幣4281.7億元，同比增長89.8%；合同銷售建筑面積約4715萬平方米，同比增長69.6%。緊隨其后的萬科也發(fā)布公告，稱前三季度公司累計實現(xiàn)銷售面積2664.5萬平方米，銷售金額3961.0億元。

如無意外，這兩家公司極有可能在今年率先突破5000億大關(guān)，成為國內(nèi)市場占有率最大的地產(chǎn)公司，形成行業(yè)市場集中度提升的佐證。在此背景下，顛覆房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的一場變革，也在這兩家巨頭的積極布局下悄然開啟——卡位裝配式建筑，即用預(yù)制的構(gòu)件在工地裝配而成的建筑。

日前，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國建筑學(xué)會等在廣東省東莞市舉辦“SSGF工業(yè)化建造體系現(xiàn)場會”，有機構(gòu)預(yù)言一個規(guī)模高達5萬億的裝配式建筑產(chǎn)業(yè)正徐徐展開。而碧桂園、萬科以及綠地等少數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)巨頭已經(jīng)憑借各自的建造工藝，在這個巨大的機會前搶奪位次。

裝配式建筑或成趨勢

雖然我國的房地產(chǎn)已經(jīng)是全球體量最大的市場，但建造工藝卻遠遠滯后于發(fā)達國家。數(shù)據(jù)顯示，2016年，我國裝配式建筑市場規(guī)模超過400億美元，同比增長392%，占據(jù)全球約25%的市場份額。即便如此，我國裝配式建筑占新建建筑面積目前僅3%左右。

與之相對應(yīng)的是，隨著資源環(huán)境問題日益突出，具有綠色環(huán)保優(yōu)勢的裝配式建筑早已風(fēng)靡成熟的發(fā)達國家，日本和美國裝配式建筑占比高達90%。

為了推動裝配式建筑在全國的發(fā)展，2016年9月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》提出，力爭用10年左右的時間，使裝配式建筑占新建建筑面積的比例達到30%。2017年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《“十三五”裝配式建筑行動方案》等文件，明確提出到2020年，全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%以上，其中重點推進地區(qū)達到20%以上。

此后，全國各地也陸續(xù)出臺落地細則。根據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的相關(guān)研究報告，截至2017年9月，已經(jīng)有30多個省市地區(qū)就裝配式建筑的發(fā)展給出了相關(guān)的指導(dǎo)意見以及配套措施，其中22個省份制定了裝配式建筑規(guī)模階段性目標。

以廣州為例，該市于今年8月審議通過《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑加快推進建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化實施意見》（下稱《意見》），提出到2025年，廣州實現(xiàn)裝配式建筑占新建建筑的面積比例不低于50%。另外，廣州還從政府層面提出多項鼓勵裝配式建筑的政策，包括購買裝配式住宅可享受最低首付，且公積金貸款額度可上??；開發(fā)商自愿實施裝配式建筑的，可享受一定建筑面積獎勵等。

在政府層面的鼓勵下，過去十幾年發(fā)展不溫不火的裝配式建筑迎來一輪新的風(fēng)口。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院根據(jù)《“十三五”裝配式建筑行動方案》中對“2020年裝配式建筑占新建建筑面積比例達15%以上”的要求測算，2020年我國裝配式建筑面積有望超過80000萬平方米，以每平方米2500元測算，市場規(guī)模將超過2萬億元，到2025年，市場規(guī)模將達到4.7萬億元。一個近5萬億的新型市場或?qū)⒏〕鏊妗?/p>

碧桂園VS萬科

作為具備工業(yè)流水線特質(zhì)的裝配式建筑，其對于房地產(chǎn)開發(fā)而言具有明顯的優(yōu)勢，但缺點也十分突出，除了建造成本高于傳統(tǒng)工藝外，也需要建筑施工團隊擁有更高的要求。因此，雖然多年來相關(guān)部門努力倡導(dǎo)，但始終未能在我國獲得長足發(fā)展。

國內(nèi)最早進行建筑工藝革新的開發(fā)商是萬科，該集團早在2003年就提出住宅產(chǎn)業(yè)化概念，并從集團層面進行了許多工藝嘗試和創(chuàng)新，堪稱裝配式建筑的領(lǐng)跑者。

資料顯示，2003年萬科成立了萬科工廠化中心，致力于研究預(yù)制裝配式體系，迄今已累計了6項發(fā)明專利和8項新型專利，實現(xiàn)關(guān)鍵技術(shù)產(chǎn)品國產(chǎn)化。自2007年起，萬科開始逐步在全國推廣裝配式建筑。從2013年至2015年底，萬科已實現(xiàn)全部在建住宅項目預(yù)制樓梯100%、預(yù)制構(gòu)件&部品40%、裝配式內(nèi)墻100%、內(nèi)外墻抹灰100%的目標。同時，萬科還在北京、廣州等城市的多個項目和樓盤中采用裝配式建筑工藝。

許多年以來，萬科一直是裝配式建筑產(chǎn)業(yè)上孤獨的奔跑者，雖然偶爾有其他公司出來呼應(yīng)兩聲，但罕有將此建造工藝提到戰(zhàn)略高度的企業(yè)出現(xiàn)，直到最近兩年在市場上勢頭彪悍并一舉奪得今年銷售榜榜首的碧桂園出現(xiàn)。

與萬科略微抽象的“住宅產(chǎn)業(yè)化”口號不同，碧桂園一出場便推出了它的所謂“SSGF工業(yè)化建造體系”，雖然同樣抽象，但它將“工業(yè)化”直觀地放到了建筑產(chǎn)業(yè)中。

所謂SSGF工業(yè)化建造體系，是碧桂園研發(fā)的新型裝配和建筑工業(yè)化解決方案，以“Sci-tech科技創(chuàng)新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續(xù)”、“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效”為四大核心理念，以裝配、現(xiàn)澆、機電、內(nèi)裝等工業(yè)化為基礎(chǔ)，整合分級標準化設(shè)計、模具空中化裝配、全穿插施工管理、人工智能化應(yīng)用等技術(shù)和管理，具有高品質(zhì)、高速度、低能耗的優(yōu)點。

舉個例子，與手工砌墻的傳統(tǒng)工法和拼裝外墻的一般裝配式工法不同，SSGF工業(yè)化建造體系對外墻采用鋁模搭建并用鋼筋混凝土一次澆筑成型，墻面平整，無需抹灰，提高整體安全性和防滲性，實現(xiàn)結(jié)構(gòu)自防水，有效解決外墻、窗邊滲漏等難題。在內(nèi)墻建造時，使用工廠生產(chǎn)的預(yù)制內(nèi)墻板進行牢固拼接，擯棄傳統(tǒng)砌磚模式，同樣免除抹灰環(huán)節(jié)，有效節(jié)省室內(nèi)使用面積，避免開裂和空鼓。

有同時參觀了萬科、碧桂園兩家建筑產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地的業(yè)內(nèi)人士表示，兩家公司做的事情大體相同，差異或許只存在于細小的工藝上。另據(jù)透露，碧桂園為了大力推動其新的建造工藝的研發(fā)與使用，花了血本從市場挖人，以至于該公司的裝配式建筑能在短期內(nèi)獲得快速提升。

另外值得提及的是，綠地集團也是裝配式建筑中較早的探索和實踐者，該集團用裝配式建筑率先打造“百年住宅”產(chǎn)業(yè)化示范項目，在產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)體系、增量成本、產(chǎn)業(yè)鏈、市場接受度等五方面，持續(xù)關(guān)注裝配式建筑行業(yè)發(fā)展。目前已陸續(xù)在上海、成都、合肥昆山等地開展了裝配式建筑研發(fā)和試點工作，一些新項目中裝配式建筑的面積占比甚至達到了100%。

另一個戰(zhàn)場

在房地產(chǎn)開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，新晉行業(yè)一哥碧桂園與老牌大哥萬科之間的較量仍在繼續(xù)。前三季度，萬科的合同銷售金額與碧桂園僅有不足300億的差距，誰能在最后一季中最終勝出仍是未知數(shù)。而在裝備式建造領(lǐng)域，兩家巨頭之間的較量或許剛剛開始。

作為最早采用“搭積木”式建房子的萬科，其在裝配式建筑方面的決心和野心是不小的，但鑒于該公司剛從股權(quán)爭奪的泥潭中抽身出來，近年來略顯低調(diào)。

而碧桂園的野心卻是表露無遺。該集團提供的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園已在34個區(qū)域55個項目試點推行SSGF工業(yè)化建造體系，這些項目分布在北京、廣東、四川、重慶、江蘇、湖北、河北等20多個省（自治區(qū)、直轄市），未來將逐步在所有新開發(fā)的項目推行這套體系。

據(jù)透露，碧桂園董事局主席楊國強對于這個新的建造工藝十分看重，將這一技術(shù)的革新提升到集團戰(zhàn)略高度。因為這一套新的建造工藝，與碧桂園快速擴張戰(zhàn)略具有天然較高的匹配度。

建造成本略高于傳統(tǒng)工藝，但建造時間周期大幅縮短，這是房企選擇裝配式建造的根本因素之一。截至2017年6月30日，碧桂園已簽約或已摘牌的國內(nèi)項目總數(shù)為959個，分布于29個省、自治區(qū)、直轄市的191個城市，總計覆蓋566個區(qū)、縣，國內(nèi)土地儲備約2.1億平方米。

據(jù)悉，SSGF工業(yè)化建造體系具有高速度、低耗能的特點，可使工期大幅縮短8~10個月，采用SSGF的項目工期約為一年。如何讓為數(shù)眾多的項目“快”起來的同時還能保證工藝和品質(zhì)，具有工業(yè)化特征的裝配式建筑，順理成章成為碧桂園的最佳選擇。

中國建筑標準設(shè)計研究院總建筑師劉東衛(wèi)評論稱：碧桂園SSGF工業(yè)化建造體系，房子建得特別快，而且用了鋁模等新技術(shù)，質(zhì)量也大大提升，對建造方式轉(zhuǎn)型升級具備意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。