楊現(xiàn)領(lǐng)：新政鼓勵(lì)二手房雙向收費(fèi)，有助降低買家負(fù)擔(dān)

為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。

《意見》主要從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、規(guī)范簽訂交易合同、要提升管理服務(wù)水平、建立健全房屋交易管理服務(wù)平臺(tái)等十方面明確了監(jiān)管措施。

隨著越來(lái)越多熱點(diǎn)城市進(jìn)入存量時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，服務(wù)內(nèi)容也在不斷拓展。天眼查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)近105萬(wàn)余家，其中，2022年新增注冊(cè)企業(yè)15.7萬(wàn)余家，新增注冊(cè)企業(yè)增速達(dá)18.6%。

本次《意見》中，有一些直接針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司利益“分蛋糕”的規(guī)范與引導(dǎo)內(nèi)容，引發(fā)了一些市場(chǎng)猜想與熱議。

首先，筆者認(rèn)為，《意見》出臺(tái)本身，并不是要打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，而側(cè)重點(diǎn)更多是在規(guī)范，這是多年以來(lái)政府對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)服務(wù)和收費(fèi)等多方面一次比較完整的官方表態(tài)和導(dǎo)向，給行業(yè)未來(lái)的服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革都指明了方向，是一個(gè)規(guī)范和促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的政策。

其次，《意見》也并未對(duì)中介費(fèi)費(fèi)率有行政干預(yù)政策。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的費(fèi)率市場(chǎng)化大方向是確定的。《意見》并沒有通過劃定一個(gè)臨界值直接管制中介費(fèi)費(fèi)率，這是很大的進(jìn)步。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)下，通過市場(chǎng)化機(jī)制的完善和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是核心。所以，《意見》中的十條建議不應(yīng)該被簡(jiǎn)單解讀為“針對(duì)二手房的傭金管理政策”，而是一個(gè)更廣泛的行業(yè)規(guī)范建議。

當(dāng)前，中國(guó)的二手房中介費(fèi)費(fèi)率全國(guó)平均不足2%(美國(guó)為6%，日本為5%)，中國(guó)的費(fèi)率幾乎已經(jīng)是全球收費(fèi)最低的國(guó)家，但有所不同的是，國(guó)外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付中介費(fèi)，國(guó)內(nèi)的現(xiàn)狀是買方承擔(dān)幾乎所有中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)。本次《意見》明確指出，鼓勵(lì)雙向收費(fèi)和衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，這將有助于降低買方負(fù)擔(dān)，更重要的是賣方付費(fèi)會(huì)促進(jìn)行業(yè)進(jìn)一步走向規(guī)范，搶單、返費(fèi)等各種不規(guī)范不透明的收費(fèi)亂象將得到一定程度凈化。

經(jīng)紀(jì)行業(yè)是典型的人力資源行業(yè)，對(duì)人的規(guī)范是一切的源頭，只有人員規(guī)范，行業(yè)才能規(guī)范，所以《意見》的第一條規(guī)定即是人員實(shí)名登記，佩戴信息卡等，在這一點(diǎn)上，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)都可以做非常多的工作。

為促進(jìn)服務(wù)和收費(fèi)透明化，根據(jù)政策建議，收費(fèi)之前要明確公示，還要當(dāng)事人簽字，這一點(diǎn)非常重要。國(guó)外成熟市場(chǎng)的做法是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要寫入買賣委托合同，將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前置確定，這樣就避免了后續(xù)的中介費(fèi)費(fèi)率爭(zhēng)議，所以，這個(gè)公示和簽字，對(duì)于經(jīng)紀(jì)行業(yè)的費(fèi)率收取和經(jīng)紀(jì)人權(quán)益保護(hù)也提供了重要依據(jù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。