中國(guó)十舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，釋放哪些信號(hào)？

中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》。該意見明確了加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等10個(gè)方面的監(jiān)管措施。

分析認(rèn)為，此番房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)新規(guī)釋放三方面信號(hào)。

其一，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”，主要覆蓋二手房市場(chǎng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)開始成為樓市政策調(diào)控的重點(diǎn)之一。

空白研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，此番出臺(tái)的新政并不是一個(gè)打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政策，而是旨在促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。這也是多年來，官方監(jiān)管層面對(duì)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者、收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行的一次比較完整的表態(tài)。

值得注意的是，此次新政出臺(tái)的一大背景在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入“存量時(shí)代”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，經(jīng)過多年發(fā)展，中國(guó)一二線城市積累了規(guī)模龐大的存量住房，二手房交易占比逐漸增加。以北京、上海為例，近年來京滬的二手房成交量占當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)總成交的比重已超80%，大量的二手房成交依賴中介提供居間服務(wù)。所以，房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)也需要逐漸從過去的調(diào)控開發(fā)商轉(zhuǎn)向調(diào)控開發(fā)商和中介公司并重。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房地產(chǎn)存量時(shí)代要盤活存量、帶動(dòng)增量，促進(jìn)良性循環(huán)，這就需要降低制度性交易成本。特別是當(dāng)下房?jī)r(jià)“只漲不跌”的預(yù)期已被打破，購(gòu)房者對(duì)交易過程中產(chǎn)生的各種“隱性成本”更為敏感，交易周期、中介費(fèi)用等交易成本成為市場(chǎng)良性循環(huán)的最大障礙之一。此番發(fā)布的新規(guī)就是“劍指”這些問題。

其二，整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象，降低二手房交易流轉(zhuǎn)中的“非必要”成本。

新規(guī)的十條舉措中，有三條涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)問題。例如：新規(guī)提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。同時(shí)提出，嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

張大偉坦言，當(dāng)下的確不少中介機(jī)構(gòu)拉長(zhǎng)了產(chǎn)業(yè)鏈。從二手房出租、買賣到信貸，部分中介機(jī)構(gòu)利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)提高收費(fèi)、延長(zhǎng)收費(fèi)，變得越來越像金融機(jī)構(gòu)。還有一些中介機(jī)構(gòu)利用獨(dú)家房源等，變相壟斷，排除購(gòu)房者選擇其他金融機(jī)構(gòu)的可能性。新政策針對(duì)這些亂象都提示了規(guī)范的要求。

李宇嘉也表示，買房等大宗交易，民生屬性強(qiáng)，但很多中介利用信息不對(duì)稱、交易專業(yè)性等，將非必要的收費(fèi)夾帶其中，比如過橋融資、按揭費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等，給居民買房帶來額外負(fù)擔(dān)，而且服務(wù)事項(xiàng)并未明碼標(biāo)價(jià)。此次發(fā)布的新規(guī)有專門針對(duì)這些亂象的規(guī)范和要求。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，需要看到新政沒有對(duì)費(fèi)率進(jìn)行直接管制，為房地產(chǎn)中介這種復(fù)雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有“一刀切”。

其三，分檔定價(jià)、雙邊收費(fèi)或成二手房交易服務(wù)新模式。

新規(guī)明確提出，鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示，平均來看，中國(guó)二手房買賣交易的中介費(fèi)率不足交易總價(jià)的2%(美國(guó)為6%，日本為5%)，已經(jīng)是全球收費(fèi)較低的國(guó)家之一。但購(gòu)房者仍然感覺到負(fù)擔(dān)大，其原因在于其他國(guó)家主要是賣方支付絕大部分中介費(fèi)或全部由賣方支付，而中國(guó)是買方承擔(dān)幾乎所有的中介費(fèi)和相關(guān)服務(wù)費(fèi)。因此，該政策明確指出，鼓勵(lì)雙向收費(fèi)和衍生服務(wù)單獨(dú)收費(fèi)，這有助于降低買方負(fù)擔(dān)。更重要的是，賣方付費(fèi)會(huì)促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范，搶單、返費(fèi)等不規(guī)范不透明的收費(fèi)亂象將得到一定程度凈化。

郭毅也認(rèn)為，從未來發(fā)展趨勢(shì)來看，雙邊收費(fèi)或許會(huì)成為未來平衡服務(wù)質(zhì)量和從業(yè)者服務(wù)收入的“解法”，帶動(dòng)行業(yè)新格局形成。

針對(duì)分檔定價(jià)，郭毅說，此舉將定價(jià)權(quán)交還給市場(chǎng)，服務(wù)費(fèi)用分段公示，讓交易雙方可以按需選擇，有利于促進(jìn)大型品牌經(jīng)紀(jì)公司提供更高品質(zhì)、更具特色的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展提供助力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。