這兩個(gè)助漲因素熄火 未來(lái)房產(chǎn)增值靠什么？

房?jī)r(jià)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

自2016年北京“9.30”新政拉開(kāi)全國(guó)新一輪樓市調(diào)控后，一年多來(lái)樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊且“藥效”明顯，熱點(diǎn)城市全面停漲，成交持續(xù)低位徘徊。

與以往單一抑制需求端不同，新一輪調(diào)控在供給側(cè)（加大土地供應(yīng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等）同時(shí)發(fā)力，樓市調(diào)控正逐步向建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制過(guò)渡。

“饑餓式供地”與“寬松的貨幣供應(yīng)”，這兩個(gè)此前多輪房?jī)r(jià)大漲的主要推手正在轉(zhuǎn)向，中國(guó)房?jī)r(jià)“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的惡性循環(huán)將不會(huì)再重演。

那么，這是否意味著房產(chǎn)不再具有投資價(jià)值？未來(lái)房產(chǎn)的增值保值要靠什么？

五年地產(chǎn)調(diào)控回顧

讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，一直是新一屆中央政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向。

回顧2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)五條”，重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。

十八屆三中全會(huì)發(fā)布《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，提出促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，眾多城市紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，收緊限購(gòu)。

緊縮的局面一直持續(xù)到2015年。由于三四線(xiàn)城市深陷高庫(kù)存泥潭，且中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期，2015年“3.30”新政放松了調(diào)控政策，降準(zhǔn)降息密集出臺(tái)。

2015年下半年開(kāi)始，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市迎來(lái)了房?jī)r(jià)的飆升，樓市走向瘋狂。

此背景下，緊縮調(diào)控勢(shì)在必行，2016年北京“9.30”新政拉開(kāi)了這一輪全國(guó)樓市調(diào)控加碼的大幕。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，成為時(shí)至今日房地產(chǎn)調(diào)控的總綱領(lǐng)。

據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，截止到2017年9月30日，全國(guó)范圍內(nèi)有近60個(gè)城市被納入調(diào)控范圍，126條限購(gòu)政策，166條限貸政策，其中北京、杭州、南京等多個(gè)城市有4輪及以上的政策加碼。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由黃金時(shí)代轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代，告別粗放型的高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)成為共識(shí)，炒房時(shí)代也隨之落幕。

新五年地產(chǎn)方向預(yù)測(cè)

盡管樓市調(diào)控將在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)不會(huì)放松，也已經(jīng)成為共識(shí)，但是人們對(duì)10月18日即將召開(kāi)的中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)，會(huì)對(duì)地產(chǎn)會(huì)作出什么樣的表述，還是倍加關(guān)注。

市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建會(huì)有進(jìn)一步的表述。此前，在10月10日國(guó)務(wù)院新聞辦發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委副主任、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆已經(jīng)釋放了消息。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓已眉目漸顯：

一是土地供應(yīng)環(huán)節(jié)最重大的革新，集體土地入市改革“破冰”；

二是租賃崛起，“租售并舉”的住房新制度，堪比1998年“房改”的重大制度創(chuàng)新；

三是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，也是住房供應(yīng)新體系的重要內(nèi)容。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉同時(shí)認(rèn)為，自2013年正式提及綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段逐步建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制后，本屆政府自上任以來(lái)已經(jīng)在進(jìn)行各方面的調(diào)整。

預(yù)測(cè)本輪樓市調(diào)控政策預(yù)計(jì)持續(xù)到2018年的三季度，到2018年年底本輪市場(chǎng)很難有大幅反彈，基本處于調(diào)整期或調(diào)整后的平穩(wěn)期。待樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制2020年左右正式建立并落地后，樓市將正式進(jìn)入存量房時(shí)代。

未來(lái)房產(chǎn)增值保值靠什么？

這個(gè)問(wèn)題有兩個(gè)層面。

首先，盡管房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性明顯降低，但房產(chǎn)仍然是居民資產(chǎn)保值增值的理想選擇之一。

投資性是房地產(chǎn)的天然屬性，房地產(chǎn)投資可能被限制，但不會(huì)被消除。行業(yè)同樣存在共識(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的好日子至少還有10年。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率才57.35%，戶(hù)籍城鎮(zhèn)率41%，還有巨大的發(fā)展空間，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最大動(dòng)力，人口凈流入的城市房產(chǎn)仍有投資價(jià)值。

其次，在我國(guó)房地產(chǎn)從增量開(kāi)發(fā)向存量持有階段過(guò)渡的背景下，房屋的增值保值成為關(guān)鍵，而物業(yè)管理不再僅僅是售后服務(wù)，也成為房屋保值增值的強(qiáng)大支撐。

好的物業(yè)管理可以提升不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，在北京同樣一個(gè)區(qū)域、同時(shí)期的二手房物業(yè)，物管優(yōu)質(zhì)的小區(qū)售價(jià)最多能比普通小區(qū)單價(jià)高出15%。

物業(yè)管理體現(xiàn)出的不動(dòng)產(chǎn)增值保值的價(jià)值，被越來(lái)越多的購(gòu)房者看重。幫助業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值，也成為多家大房企物業(yè)的第一要?jiǎng)?wù)。

2017年10月11日-13日，2017首屆國(guó)際物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)暨第三屆中國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇在深圳會(huì)展中心召開(kāi)，多家房企物業(yè)展位亮相。其中，金茂物業(yè)吸引了眾多展會(huì)參觀(guān)者的駐足關(guān)注。

近年來(lái)，金茂物業(yè)持續(xù)秉承“用心締造美好生活”的服務(wù)宗旨，啟動(dòng)了企業(yè)變革和服務(wù)優(yōu)化。

從去年9月的“尊利行動(dòng)”，到今年國(guó)慶前一金茂物業(yè)北京、上海等五大區(qū)域公司18個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合舉辦的“媽媽的味道”主題中秋晚會(huì)，金茂物業(yè)以工匠情懷深耕物業(yè)管理的形象深入人心。

“做最好的物業(yè)服務(wù)”，提升社區(qū)軟實(shí)力建設(shè)，為金茂業(yè)主資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值保值，金茂物業(yè)走在了行業(yè)的前面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。