樓市眾生相 南京玫瑰園墅王減價7000萬與綠城年關(guān)抉擇

在南京市場沉寂多時后，綠城因墅王項目玫瑰園降價激起了市場的一番關(guān)注。

有市場消息指，原價2億的綠城玫瑰園樓王現(xiàn)已降到1.28億，直降7200萬，降幅高達36%。據(jù)接近綠城的人士證實，該項目售價確實已調(diào)整至1.28億，玫瑰園其他千萬級別墅早已售罄，唯剩這套1.28億的獨棟別墅。

自2013年開盤，徘徊幾年之后，這套無論是價格還是品質(zhì)都被稱為南京別墅巔峰的項目，終于稍稍放下了身段。

不過，對于南京市場而言，過億級別的豪宅項目難免會遇到水土不服。據(jù)不完全統(tǒng)計，在南京數(shù)套億元豪宅中，僅有一套順利賣出，買家為“江蘇首富”。

值得注意的是，綠城自2007年進入南京市場，玫瑰園是唯一的自有開發(fā)項目，而這套“待嫁”的玫瑰園別墅，也成為綠城目前在南京唯一在售項目。

南京墅王

作為進入南京的第一個項目，玫瑰園延續(xù)了綠城的高端物業(yè)路線，只是對于以浙江市場為主的綠城，進入南京或許并非其戰(zhàn)略選擇所在。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，南京玫瑰園所在地塊是由杭州恒勵等幾家公司于2006年聯(lián)手拿下，項目占地460畝，規(guī)劃建設(shè)面積約9萬多平方米，位于珍珠泉旅游度假區(qū)，是南京市區(qū)稀有的高爾夫、公園、山、水、林多重立體景觀純別墅社區(qū)。

良好的投資前景使得項目還未充分規(guī)劃便開工建設(shè)，不足一年，近500畝的地塊上已經(jīng)蓋了40多幢別墅。然而，為了盡快將土地轉(zhuǎn)換成產(chǎn)品銷售，不免忽略了項目的質(zhì)量，隨后，恒勵找來了以產(chǎn)品著稱的綠城合作開發(fā)，由此，綠城才進入了南京市場。

面對全新市場和稀有的地塊，掌門人宋衛(wèi)平大膽選擇了綠城所有項目中最高端的別墅產(chǎn)品——玫瑰園。而原來已經(jīng)成型的40多幢已經(jīng)可以賣的別墅，宋衛(wèi)平則決定推倒重來。

2007年，南京玫瑰園首次開盤，售價均在百萬級別，15幢獨立別墅隨即售罄。而后，不斷有新產(chǎn)品加推，售價也漲至千萬。

經(jīng)過長達八年的開發(fā)與銷售，2014年，南京玫瑰園迎來收官之年，期間曾多年榮登南京千萬級別墅銷冠。

作為玫瑰園壓軸別墅，報價2億的墅王也登場亮相。據(jù)傳聞，甫一開盤，便吸引多位江蘇富豪聞名參觀預(yù)備爭購。

不過，對于南京豪宅市場而言，2000-3000萬左右的銷量均有不錯的成績，而會選擇購買億元級別墅的人群則十分有限。

在南京資深業(yè)內(nèi)人士尹霄飛看來，綠城玫瑰園2億的定價更大程度上是營銷手法，降價到1.28億是回歸項目本身的價值，即便如此，依然有很大的利潤空間；此外，項目每年的綠化、維護等成本較高，若長期滯銷，資金無法回流也會給企業(yè)帶來一定的財務(wù)壓力。

從整個市場來看，尹霄飛表示，不同于蘇州、上海等城市，南京會選擇5000萬以上別墅的人群非常少，就算有購買力，更多也傾向在海外置業(yè)。

據(jù)接近綠城的人士稱，由于南京玫瑰園其余別墅項目早已收官，該項目的工作人員也基本已經(jīng)撤離。目前，有意看房者多通過中介進行聯(lián)絡(luò)。

除南京外，綠城在多個城市也有玫瑰園系列產(chǎn)品，而在杭州和上海，綠城更將玫瑰園打造成度假酒店。

寧城抉擇

隨著城市的發(fā)展，南京的土地變得日益稀缺，相比近年不斷升溫的南京房地產(chǎn)市場，綠城在南京的發(fā)展不免有些令人惋惜。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，自2015年開始，南京樓市成交呈現(xiàn)直線上升，并一直持續(xù)到2016年，全年12.6萬套的成交量也創(chuàng)下了自2009年起8年以來新高，使得這個六朝古都成為最受矚目的熱點二線城市。此外，2016年南京土地出讓金達到創(chuàng)歷史新高的1629.74億元。

回顧綠城在南京的十年，早在2007年，南京江浦區(qū)還只有綠城等個別品牌房企進駐，如今中海、萬科、雅居樂等品牌房企紛至沓來，綠城卻始終只有玫瑰園一個項目。

在南京，綠城更多的精力放在代建業(yè)務(wù)，包括綠城東方蘭園、綠城東方玉園、綠城南京桃花源、寶華桃李春風(fēng)、綠城深藍等均為代建或合作項目。

值得注意的是，上述代建項目均為綠城東方建設(shè)管理有限公司，屬于藍城體系，因此嚴格來說，這些項目并不屬于綠城。

在綠城的戰(zhàn)略中，以珠三角為中心的華南區(qū)域，和以杭州為中心的長三角、以北京為中心的京津冀將共同并列為全國布局的三大戰(zhàn)略區(qū)域。其中，過往長三角區(qū)域除大本營杭州外，綠城的項目多在上海、蘇州、常州、無錫等城市，南京似乎并非重點。

在南京業(yè)內(nèi)人士看來，隨著南京房地產(chǎn)市場的發(fā)展，綠城已經(jīng)錯過了一段黃金期，如果能在南京扎下根，綠城可以走得更好。

問及綠城對南京市場的規(guī)劃時，綠城相關(guān)人士對觀點地產(chǎn)新媒體表示，綠城對長三角地區(qū)一直比較重視。其中，最直接的反應(yīng)在拿地。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，在2017年為數(shù)不多的拿地中，綠城落下在南京公開土地市場的第一子。

2月15日，南京雞年首場土拍中，經(jīng)過200多輪網(wǎng)上激烈競拍，綠城以總價38.1億元拿下西善橋G100地塊，該項目總建筑面積約為29.5萬平方米，成交樓面價為21745元/平方米。這也將成為綠城南京打造第二個“親生子”。

最新的規(guī)劃顯示，該地塊將打造52棟低密度住宅。對此，綠城發(fā)展集團相關(guān)負責人表示，該地塊綜合容積率為1.2，未來將打造高端產(chǎn)品。由于需現(xiàn)房銷售，該項目預(yù)計將在2018年面市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。