北京樓市現(xiàn)“紅五月”征兆 庫存創(chuàng)10個月新低

2015年的“5·1小長假”，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為49套，同比上升58.1%，而在過去的4月，北京的二手房成交“量增價穩(wěn)”，住宅網(wǎng)簽量高達(dá)17191套，創(chuàng)近25個月以來新高，成交均價環(huán)比上漲2.9%。

和二手房相比，新房的市場反映較為滯后。

4月，北京扣除保障房、自住房后，純商品住宅成交3206套，環(huán)比雖然明顯上漲，但同比去年4月同期依然下降12%。

北京房協(xié)秘書長陳志亦表示，3·30政策更多利好二手房市場，不過，在二手房的成交利好下，純新房144平方米以上的改善型需求會形成一定梯次放量。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪獲悉，多個新盤開發(fā)商小長假之后項(xiàng)目的到訪量較此前大幅翻漲，成交量也在4月的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步提升。

另一個佐證“紅五月”的數(shù)據(jù)，是高市場成交之下，北京急速下滑的住宅庫存量，截至5月4日，北京商品住宅庫存量已降至78904套，跌破8萬套大關(guān)，并創(chuàng)下近10個月新低。

“地王”再現(xiàn)

“地王”作為助推市場熱度和漲價的樓市信號，又在北京重現(xiàn)，并將力推北京樓市進(jìn)入“紅5月”。

4月27日，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的住宅混合公建地塊被首創(chuàng)置業(yè)以總價56.4億元競得，溢價率達(dá)48.93%。

“地價再加上建安稅費(fèi)財務(wù)管理成本，項(xiàng)目未來的成本價將達(dá)到7萬-8萬。如果考慮10%-20%的利潤，售價預(yù)期將在10萬以上?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉介紹，作為一個將建設(shè)成20層的高層住宅來說，該地塊的樓面價又是區(qū)域地王價格。

該地塊一出，也直接力促周邊項(xiàng)目的到訪量和成交。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者走訪該區(qū)域地王項(xiàng)目多個中介機(jī)構(gòu)和新盤獲悉，不少二手房業(yè)主抬高項(xiàng)目售價，且周邊新盤的成交也受地王項(xiàng)目的利好到訪量和成交大增。

樓市的持續(xù)回暖和緊縮的樓市供應(yīng)，亦讓一些昔日處境尷尬的高價地項(xiàng)目紛紛“解套”。

而該地王項(xiàng)目旁邊的新盤則迎來了2014年11月入市以來到訪量和成交的高點(diǎn)。

“不過，在3·30新政尤其是高地價拍出之后，項(xiàng)目的到訪量和成交量翻倍增長，目前小戶型已經(jīng)基本售罄。”該新盤負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者介紹。

北京樓市高端化

談及北京樓市率先復(fù)蘇，張大偉解釋，原因很多，一方面，北京享受公共資源、產(chǎn)業(yè)布局、人口導(dǎo)入等諸多優(yōu)勢，另一方面，北京的住宅用地供應(yīng)近年來也在持續(xù)減少。

地塊稀缺以及地價上漲是支撐北京房價上漲的一個重要因素，也將直接讓北京樓市步入高端化。

根據(jù)張大偉的統(tǒng)計，2013年4月至2015年4月，北京合計供應(yīng)包含住宅類用地地塊113宗，合計建筑面積為2046萬平米。

2046萬平米中，只有1350萬平米為住宅用地，而且其中有800萬平米左右是自住房及各類保障房。實(shí)際商品房住宅用地最近兩年僅供應(yīng)了550萬平米左右。

“折算成商品房住宅只有4.5萬套左右，只夠北京歷史成交最差的一年消化?！睆埓髠ソ榻B。

在張大偉看來，按照目前市場供應(yīng)比例計算，這大部分將建設(shè)成為中高端物業(yè)，以獲得市場溢價。

“本次樓市新政最大的特點(diǎn)即是支持改善性住房需求，在北京項(xiàng)目邁向高端化之際，本輪樓市回暖，北京受到影響最積極的亦是改善性物業(yè)成交。”張大偉介紹。

4月，北京總價過千萬的高端物業(yè)成交合計178套，是年內(nèi)成交的高點(diǎn)，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了17.9%，同比2014年同期的146套上漲幅度也達(dá)到了22%。

鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，這種情況下，購房者入市的積極性將加速提高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。