消費(fèi)貸購(gòu)房成社會(huì)亂象 銀行直感嘆“難管”

在地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)、銀行房貸額度逐漸受限的背景下，為了湊足購(gòu)房資金，不少居民以信用貸款、房抵貸等消費(fèi)貸款填補(bǔ)缺口。消費(fèi)貸逐漸異化為購(gòu)房的一大資金來(lái)源。

9月初以來(lái)，北京、深圳、廣州、浙江、江西等多地人民銀行、銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求加強(qiáng)個(gè)人消費(fèi)貸款管理，嚴(yán)查消費(fèi)貸款流入房地產(chǎn) 市場(chǎng)的現(xiàn)象，并予以糾正。盡管各地銀行對(duì)此已展開“天羅地網(wǎng)”般的盤查，但是“上有政策、下有對(duì)策”，規(guī)避銀行審查的手段亦應(yīng)運(yùn)而生。證券時(shí)報(bào)記者通過(guò)詳細(xì)的多方調(diào)查，試圖曝光消費(fèi)貸被用來(lái)購(gòu)房的各種“貓膩”。 期待這一廣受關(guān)注的社會(huì)亂象，能得到進(jìn)一步的整頓。

今年前8個(gè)月，短期新增消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)25.68%，異常變化引起監(jiān)管層警惕——這些錢哪兒去了？

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告測(cè)算，今年3月以來(lái)，新增異常短期消費(fèi)貸款金額中至少有3000億元流向樓市。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，今年以來(lái)消費(fèi)貸井噴式發(fā)展，是大量資金流入樓市所致。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，銀行方面已經(jīng)加緊對(duì)已發(fā)放未收回消費(fèi)貸款的審查，大額貸款、小額貸款再審查方式略有區(qū)別，但都以查驗(yàn)消費(fèi)憑證、貸后回訪為主，一旦發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)貸款且借款人無(wú)法證明真實(shí)消費(fèi)用途，銀行將立刻收貸、罰息。對(duì)已還款的消費(fèi)貸款，銀行同樣會(huì)再核查，并對(duì)可疑貸款的借款人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

不過(guò)，審查也難免存在盲點(diǎn)和難點(diǎn)，虛假消費(fèi)、多次轉(zhuǎn)賬或取現(xiàn)……各種招數(shù)“野火燒不盡”。恰如一位城商行消費(fèi)金融部負(fù)責(zé)人所說(shuō)，“銀行有手段，但是不充分，也不是銀行不想管，而是確實(shí)比較難管”。

    房貸不夠？消費(fèi)貸湊！

央行數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，居民新增短期消費(fèi)貸款1.27萬(wàn)億元，較年初增幅達(dá)25.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住戶部門中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增幅(16.19%)、住戶部門總貸款增幅(15.01%).

短期新增消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，這些錢哪兒去了？中信證券明明研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，居民短期貸款增速與消費(fèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背離，可能流入房地產(chǎn)。“3月份開始，中長(zhǎng)期貸款顯著回落，而短期貸款暴增，這一趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)的時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)‘3·17新政’一致。”

海通證券首席宏觀分析師姜超也在研報(bào)中稱，地產(chǎn)銷售仍在增長(zhǎng)，但去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長(zhǎng)。

記者實(shí)際調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前不少銀行房貸額度都處于緊張狀態(tài)，此時(shí)要申請(qǐng)房貸，要么主動(dòng)提高利率，要么等，不乏銀行在某些地區(qū)分行直接停貸。

一家華南股份行深圳分行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)記者表示，從6月開始，額度就開始緊張了，房貸放款是按照利率高低排隊(duì)出賬，現(xiàn)在房貸基本都沒在做，給的提成低，放款非常慢，年底沒額度。

一位大行深圳分行資產(chǎn)負(fù)債部人士則稱，“上半年做的比較多，三季度就基本上沒做房貸了，沒額度，本身資金成本也比較高”。

也有少數(shù)銀行額度尚足。中部地區(qū)一家城商行零售部人士告訴記者：“房貸額度還是要看全行的資金情況，總體是要比年初要緊一點(diǎn)，但也還好，絕大部分的業(yè)務(wù)需求都能滿足，當(dāng)然，每個(gè)分行的額度是不一樣的。”

為了湊夠購(gòu)房資金，不少居民以信用貸款、房抵貸等消費(fèi)貸款填補(bǔ)缺口。這與借款人的置業(yè)沖動(dòng)有關(guān)，也與個(gè)別銀行消費(fèi)貸款存在制度、內(nèi)容、規(guī)范不夠?qū)徤?，以及貸前貸中貸后審查失職、員工行為管理不嚴(yán)有關(guān)。

其結(jié)果就是，銀行發(fā)放的部分消費(fèi)貸款金額較大、期限較長(zhǎng)，與日常消費(fèi)特征及我國(guó)居民普遍的消費(fèi)觀念不符，貸款資金存在較大的流入樓市可能性。

    銀行審查怎么做？

銀行又該如何對(duì)消費(fèi)貸款流入樓市進(jìn)行審查？事實(shí)上，購(gòu)房者從銀行獲得消費(fèi)貸款，和從銀行按揭貸款買房，兩邊都有相應(yīng)的資金用途和來(lái)源的審查。其中，對(duì)于購(gòu)房資金來(lái)源的審查，手段主要是看購(gòu)房者購(gòu)房前期的貸款記錄和轉(zhuǎn)賬記錄等。

“對(duì)于消費(fèi)貸款，貸前審查基本類似，主要是對(duì)貸款用途、還款能力的審查，譬如裝修貸款，那至少先把購(gòu)房合同拿過(guò)來(lái)吧，這是正常的貸前審核。”一家華中城商行零售信貸部人士稱。

不過(guò)，在購(gòu)房者取得消費(fèi)貸款后，由于包括信用貸款、抵押貸款兩類，其放款方式、貸后管理都不太一樣。

前述零售信貸部人士表示：對(duì)于金額比較小(30萬(wàn)元以下)、用途不太確定或者比較分散的貸款資金，借款人可以提款、取現(xiàn)，自主支付，雖然銀行也要求提供后續(xù)的消費(fèi)憑證，但只要借款人有足夠的還款能力，貸后監(jiān)控就沒有那么嚴(yán)格。

對(duì)于超過(guò)30萬(wàn)元的貸款，銀行在放款時(shí)會(huì)要求只能刷卡或者受托支付，也就是由銀行支付給借款人的交易對(duì)手賬戶中，銀行自己的系統(tǒng)嚴(yán)格監(jiān)控卡內(nèi)交易動(dòng)向，一旦資金出現(xiàn)可疑操作或流向房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)立馬收貸。

在多地相繼下達(dá)嚴(yán)查消費(fèi)貸款的要求后，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行對(duì)存量和增量消費(fèi)貸款主要做以下審查和調(diào)整——對(duì)已發(fā)放、未還清、金額比較小的消費(fèi)貸款，就向客戶發(fā)送通知(包括短信、電話)，要求補(bǔ)交消費(fèi)證明材料(發(fā)票、發(fā)貨單、轉(zhuǎn)賬憑證之類)，并進(jìn)行貸后回訪；對(duì)已發(fā)放、未還清、金額比較大的消費(fèi)貸款，除了要求提供消費(fèi)憑證、貸后審查外，還要求客戶經(jīng)理約見借款人，逐筆重新審查真實(shí)貸款意圖。

在對(duì)已發(fā)放貸款的審查中，一旦發(fā)現(xiàn)任何有疑點(diǎn)的貸款，銀行會(huì)立刻清理并要求收貸、罰息。某股份行就已有信用卡用戶收到通知，銀行方面要求他于9月底前，將此前在該行辦理的信用卡現(xiàn)金分期的有效消費(fèi)憑證上傳至指定系統(tǒng)，并告知如果發(fā)現(xiàn)其將貸款用于購(gòu)房等投資領(lǐng)域，或未按時(shí)提供或相關(guān)材料未能有效證明用于消費(fèi)用途，銀行將把該筆現(xiàn)金分期余額一次性計(jì)入信用卡賬戶。

值得注意的是，記者了解到，也有銀行對(duì)已還清的消費(fèi)貸款進(jìn)行再核查，如果發(fā)現(xiàn)此前有違規(guī)流入樓市、股市的跡象，將進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示。

對(duì)新增消費(fèi)貸款的審查，除了嚴(yán)格審核真實(shí)貸款意圖外，不少銀行都通過(guò)縮短消費(fèi)貸款期限、減少貸款額度甚至?xí)和ｎ~度的方式執(zhí)行監(jiān)管政策。

以平安銀行房抵貸產(chǎn)品“宅易通”為例，目前該產(chǎn)品貸款年限都不超過(guò)10年，授薪人士單筆業(yè)務(wù)額度不超過(guò)500萬(wàn)元，而此前該產(chǎn)品的貸款期限長(zhǎng)達(dá)30年。該行客服向記者透露，目前宅易通產(chǎn)品對(duì)深圳分行客戶執(zhí)行基準(zhǔn)利率至少上浮40%的利率政策，其他分行則主要上浮20%。

值得注意的是，很多銀行都已推出本行的網(wǎng)上個(gè)人消費(fèi)貸款產(chǎn)品，這些產(chǎn)品不需要提供任何材料，申請(qǐng)、審批、簽約、支用等全部環(huán)節(jié)均可在網(wǎng)上一步完成，這也對(duì)貸款用途的審核和貸后監(jiān)管提出了更高要求。

    審查盲點(diǎn)難消

雖然銀行已經(jīng)盡量嚴(yán)格地執(zhí)行消費(fèi)貸款監(jiān)管政策，但“上有政策、下有對(duì)策”，審查也存在盲點(diǎn)和難點(diǎn)。

“事實(shí)上，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)房者是直接把資金從貸款賬戶轉(zhuǎn)賬給開發(fā)商，成為購(gòu)房款，無(wú)疑是最好審查的了，貸后資金監(jiān)控一眼就能看出來(lái)，一抓一個(gè)準(zhǔn)。”前述城商行消費(fèi)金融部負(fù)責(zé)人表示。

不過(guò)，如果客戶刻意用消費(fèi)貸買房，銀行也很難完全防住。據(jù)他總結(jié)，購(gòu)房者在取得消費(fèi)貸款后，還存在幾種規(guī)避銀行審查的方法，包括“螞蟻搬家”和“虛假消費(fèi)”。

前者是指借款人取得小額信用消費(fèi)貸款后，通過(guò)多次跨行轉(zhuǎn)賬或取現(xiàn)，在別的銀行倒手幾次之后，貸款行就難以控制去向了；對(duì)于“虛假消費(fèi)”，雖然銀行要求消費(fèi)貸款借款人提供相關(guān)消費(fèi)憑證，但并不是沒有操作空間，有借款人就和交易對(duì)手串通，虛構(gòu)消費(fèi)合同和發(fā)票。

其中，通過(guò)“虛假消費(fèi)”的方式向銀行提交消費(fèi)憑證，銀行審查難度尤其大。前述城商行消費(fèi)金融部負(fù)責(zé)人舉例稱，某借款人和一家裝修公司簽訂虛假的30萬(wàn)元以上的裝修合同，貸款下來(lái)先進(jìn)裝修公司的賬戶，再倒出來(lái)給借款人用于購(gòu)房，裝修公司中間收取一定的手續(xù)費(fèi)，幫客戶開具消費(fèi)證明以通過(guò)審查。

“像這種操作，銀行監(jiān)控起來(lái)就比較難，只有靠貸后管理，譬如上門看借款人到底有沒有裝修，但這個(gè)審查過(guò)程就滯后了。”他表示。

除了借款人和交易對(duì)手串通外，市面上也有一些中介公司和借款人接觸，幫助借款人取得消費(fèi)憑證，甚至直接幫助申請(qǐng)消費(fèi)貸款，而且不少公司最近的生意都不錯(cuò)。

“這也確實(shí)沒辦法，對(duì)辦過(guò)貸款的客戶來(lái)說(shuō)，銀行找上門來(lái)肯定是要應(yīng)付過(guò)去的，我們中間收個(gè)四到五個(gè)點(diǎn)的費(fèi)用，分給具體操作的公司，他們?cè)诶U納稅點(diǎn)、轉(zhuǎn)賬費(fèi)用之后也有一點(diǎn)收益。”此前操作過(guò)類似“生意”的擔(dān)保公司人士表示。

不過(guò)他也說(shuō)，現(xiàn)在這種嚴(yán)查不知道會(huì)持續(xù)多久，但至少期間新增違規(guī)消費(fèi)貸款的情況會(huì)減少。“整個(gè)成本已經(jīng)上去了，而且對(duì)用消費(fèi)貸買房的人來(lái)說(shuō)，銀行貸款利息加上我們這邊的手續(xù)費(fèi)，年化10%以上的資金成本是很正常的，而且躲審查也不容易，所以我們也就賺一段時(shí)間的快錢。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。