多地加推公租房：北京每平租39元 如何盤活7萬億公租房蛋糕？

 9月25日，北京市住建委公告，朝陽區(qū)燕保?馬泉營家園、燕保?雙橋家園（公租房）合計(jì)462套房源啟動配租。

其中，278套面向朝陽區(qū)無房職工配租，184套面向朝陽區(qū)保障性住房備案家庭配租。面向朝陽區(qū)無房職工配租項(xiàng)目明日（28日）啟動登記。

據(jù)了解，此舉將增加公租房供應(yīng)，多渠道解決京籍無房職工和符合條件的非京籍無房職工（以下簡稱“新北京人”）的住房問題。

每平租39元，且不能跨區(qū)

燕保馬泉營家園公租房項(xiàng)目位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)容慧路1號院。本次配租房源共計(jì)110套，建筑面積52.3-60.41平方米，租金標(biāo)準(zhǔn)為39元/建筑平方米?月。其中，55套房源面向京籍無房職工，55套房源面向在朝陽區(qū)繳納社保的“新北京人”。

燕保?雙橋家園公租房項(xiàng)目位于朝陽區(qū)廣渠東路。本次配租房源共計(jì)168套，建筑面積46.47平方米-59.54平方米。租金標(biāo)準(zhǔn)為42元/建筑平方米?月。其中，84套房源面向京籍無房職工，84套房源面向在朝陽區(qū)繳納社保的“新北京人”。這意味著，這兩個公租房項(xiàng)目的房源中，有139套是專配給“新北京人”的。

據(jù)華爾街見聞了解，參加本次配租的家庭，推選一名符合條件的家庭成員作為申請人，申請人需滿足以下條件：

1.京籍無房職工申請人：家庭成員在本市均無住房；具有朝陽區(qū)戶籍且在本市工作或具有本市戶籍且在朝陽區(qū)繳納社保。

2.“新北京人”申請人：年齡不超過45周歲（含），家庭成員在本市均無住房；家庭按照住房限購政策，具有購房資格；須在朝陽區(qū)繳納社保。

多省市“加推公租房”

另據(jù)了解，在上海市普陀區(qū)，距軌道3、4號線中潭路地鐵站走路僅5-10分鐘的公租房項(xiàng)目（即“和豐苑”）開始入住。不僅房間明亮家具全配可拎包入住，而且每月租金最低只需1500元！

作為上海市首個新建在內(nèi)環(huán)內(nèi)的公租房項(xiàng)目，“和豐苑”向社會推出后備受市民關(guān)注。9月首批承租人已經(jīng)開始入住，至昨日（25）已經(jīng)入住60多戶。普陀區(qū)有關(guān)部門介紹，公租房有兩室一廳和一室一廳兩種。一室一廳建筑面積約42-44平方米，租金約2900-3300元；二室一廳建筑面積約64-66平方米，租金約4050-4550元。

除了上述成套公寓，另一棟為宿舍型公租房，可供單身人士選擇。房內(nèi)配有單人床、柜子、寫字臺，但沒有廚房，更適合于不下廚的單身白領(lǐng)。其價格更優(yōu)惠，宿舍型一室戶租金1500元到2000元不等，二室戶租金也不超過2300元。對比周邊小區(qū)的租房價格，公租房租金實(shí)惠很多。

9月20日，深圳市住房保障署發(fā)布公告，龍華金眾金域閣（公租?。┘磳⑴渥?。這一項(xiàng)目被譽(yù)為“今年最值得期待的市級公租房”。

金眾金域閣位于深圳市龍華區(qū)民豐路與致遠(yuǎn)南路交匯處，該項(xiàng)目總房源共266套，分布在11層至31層。建筑面積40?左右的單身公寓206套、建筑面積50?左右的一房一廳60套；認(rèn)租家庭在租賃手續(xù)完成后即可入住。基準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)為33元/月平方米，物業(yè)管理費(fèi)為2.87元/月?平方米。該項(xiàng)目自頂層逆覆蓋至20層的住房內(nèi)安裝了太陽能集中供應(yīng)熱水系統(tǒng)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以市有關(guān)部門核定的價格為準(zhǔn)。

廣州市日前再推1.21萬套整租公租房，科創(chuàng)企業(yè)將優(yōu)先分配。

這是廣州市推出的第二批面向用人單位整體租賃的新就業(yè)無房職工公共租賃住房，一共1.21萬套，采用單位整體租賃模式分配，自9月22日起開始受理用人單位申請。

此前的3月份，廣州已推出首批16668套此類公租房。通過這一形式，今年以來廣州明顯加大了在“人才房”方面的力度。

第一批不同的是，這次面向的是所有在廣州的法人單位，即住所地在本市、申請之日已取得法人資格的單位均可申請本次的公租房。

日前，2017年度呼和浩特公租房公開搖號配租，參加此次公開配租的公租房項(xiàng)目共10個，共計(jì)提供房源7252套。

今年，呼和浩特面向奮戰(zhàn)在一線工作崗位的環(huán)衛(wèi)工人、公交車司機(jī)等群體提供定向分配房源492套；同時向交通輔警提供定向分配房源227套，盡可能地滿足社會各階層中低收入困難家庭的住房需求。

新城區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為10.7元/平方米?月，回民區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為9.3元/平方米?月，玉泉區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為9.2元/平方米?月，賽罕區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為11.4元/平方米?月。上述公租房租金標(biāo)準(zhǔn)均包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.5元/平方米?月。

截至目前，呼和浩特通過集中新建、在普通商品房中配建，以及在直管公房中改建等多種形式，共計(jì)建設(shè)公共租賃住房（廉租住房）46098套，連同此次搖號配租，共計(jì)已分配39031套，分配率85%。

同時，通過發(fā)放公租房租賃補(bǔ)貼，更大范圍地保障中低收入住房困難家庭。截至2016年底，累計(jì)保障4.53萬戶，共計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼資金9515萬元。今年，預(yù)計(jì)通過公租房租賃補(bǔ)貼保障中低收入住房困難家庭2.15萬戶，發(fā)放補(bǔ)貼資金約4500萬元。

鄭州市從2011年至今，累計(jì)開工建設(shè)公租房97000多套（不含港區(qū)）。目前市區(qū)在建的有73000多套，其中，三環(huán)內(nèi)在建的有21000多套，三環(huán)外在建的有51000多套。截至目前，市區(qū)發(fā)放資格證36000多戶，持續(xù)供應(yīng)了23000多戶家庭。

“鄭州市今年計(jì)劃分配公租房約7000套，目前已分配約3000套，年底前對驗(yàn)收完畢的公租房還要進(jìn)行輪候分配，主要分布在中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)。”鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局規(guī)劃和住房保障處處長潘巍表示。

公租房為何積累多項(xiàng)弊端？

據(jù)了解，有關(guān)政府部門將公租房作為住房租賃市場改革的抓手，主要是因?yàn)楣夥烤哂?ldquo;三大特點(diǎn)”。

其一，資產(chǎn)規(guī)模大。截至目前全國公租房總量超過1500萬套，保守估計(jì)，按每套25萬元的投資核算，總資產(chǎn)超過3.7萬億。如果算上土地價值和房產(chǎn)增值，公租房總價值至少還將翻番，達(dá)7萬億以上。

其二，政府掌控力強(qiáng)。在現(xiàn)有的全國1500多萬套公租房中，政府擁有的房源超過80%，約有1200萬套。而在剩余300萬套中，國企占據(jù)了絕大部分。因此，公租房是各級政府手中重要的優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)。

其三，改革的難度相對較小。公租房基本由財(cái)政全額撥款建設(shè)，所有權(quán)清晰，公租房政策由各地方政府“適情選擇”，地方政府具有一定的制度自有裁量權(quán)?？梢?，公租房改革或?qū)⑹亲》抗芾砟Ｊ降囊淮蝿?chuàng)新，能使各方受益，不存在負(fù)外部效應(yīng)，是典型的“帕累托改進(jìn)”。

正因?yàn)楣夥恳恢毖赜谜~投資、全程主導(dǎo)、全面運(yùn)營的傳統(tǒng)管理模式，在多年的實(shí)踐中，這一管理模式顯現(xiàn)出幾大弊端。

1）保障對象過窄。公租房安置對象大多限定于本地戶籍的低收入群體，對新市民、經(jīng)濟(jì)“夾心層”人群、新畢業(yè)大學(xué)生、城市特殊崗位人群、穩(wěn)定就業(yè)的流動人口、外來高端人才等保障能力明顯不足，這也是造成公租房分配入住率不高的一個重要原因。

2）租金定價過低。當(dāng)前的公租房租金遠(yuǎn)低于市場化租金水平，以至于公租房項(xiàng)目大多入不敷出。政府每年不得不拿出大量財(cái)政資金用于補(bǔ)貼物業(yè)和運(yùn)營維護(hù)。在很多城市，公租房補(bǔ)貼甚至成了地方財(cái)政的“無底洞”。

3）低租金也使公租房資產(chǎn)缺乏吸引力，社會資本對此喪失了投資興趣。

4）產(chǎn)權(quán)屬性缺失。公租房通常只有整棟建筑的產(chǎn)權(quán)證，沒有分戶的不動產(chǎn)登記證書。根據(jù)現(xiàn)行政策，不能落戶、交易和抵押，是典型的“不完整產(chǎn)權(quán)住房”。

7萬億公租房如何“盤活”？

在現(xiàn)有條件下，如何有效盤活公租房7萬億資產(chǎn)的大蛋糕？

中央黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后孫杰提出一個總思路，即政府可以按照市場化原則實(shí)現(xiàn)三大轉(zhuǎn)變：政府職能由“保姆”向“管家”轉(zhuǎn)變；財(cái)政支出由“補(bǔ)磚頭”向“補(bǔ)人頭”轉(zhuǎn)變；租賃住房由“僵尸資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“流動性資產(chǎn)”。在操作中，具體可采取“兩步走”的戰(zhàn)略。

第一步，近期改革的核心要點(diǎn)是“改變公租房定價體系”，將公租房的租金水平全面提高至市場化水平。高租金意味著投資將變得有利可圖，從而吸引市場化企業(yè)和社會資本進(jìn)入公租房領(lǐng)域，從而可以徹底激活公租房市場。與此同時，政府從繁瑣的物業(yè)經(jīng)營中解脫出來，縮短戰(zhàn)線、集中兵力搞好監(jiān)督職能。

第二步，長期改革的必然之路是產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，基本邏輯是打破公租房“只租不售”的規(guī)則，賦予公租房清晰的產(chǎn)權(quán)屬性，讓資產(chǎn)流動起來。即部分公租房可以參照共有產(chǎn)權(quán)模式，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房，將部分產(chǎn)權(quán)讓渡給中低收入家庭，解決經(jīng)濟(jì)“夾心層”人群買不起房的難題。

在一定期限內(nèi)（比如15年），只能出租不能出售；超過規(guī)定期限后，公租房則被賦予完整產(chǎn)權(quán)和不動產(chǎn)登記證書，轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｕ闲陨唐贩浚猿杀緝r向低收入無房家庭配售。

在這樣的產(chǎn)權(quán)改革過程中，政府通過動態(tài)的、階梯式的年度土地供應(yīng)計(jì)劃、賦權(quán)規(guī)劃、期限轉(zhuǎn)讓規(guī)定、政府與社會資本合作項(xiàng)目等，實(shí)現(xiàn)全社會的公租房的持續(xù)供給和優(yōu)化配置，進(jìn)而達(dá)到購租并舉的最終目標(biāo)。

總之，公租房改革是建立購租并舉住房制度的關(guān)鍵，是住房改革的“帕累托改進(jìn)”。通過政府與社會資本合作的模式，引入市場化企業(yè)，對公租房資產(chǎn)進(jìn)行日常管理和運(yùn)營維護(hù)。政府對市場化企業(yè)的工作績效進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范的年度績效考核，作為政府付費(fèi)的依據(jù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。