多家房企涉足 長(zhǎng)租公寓成下一個(gè)風(fēng)口

迫于房?jī)r(jià)、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開(kāi)始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。

隨著內(nèi)地樓市調(diào)控不斷升級(jí)且市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，被公認(rèn)是萬(wàn)億藍(lán)海市場(chǎng)的“長(zhǎng)租公寓”，伴隨政策春風(fēng)，又再度成為房企眼中的“寵兒”。

7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》指出要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，并選取若干城市開(kāi)展試點(diǎn)工作。8月28日，國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、武漢等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，意在增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

該政策推出的大背景在于，2016年熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)相繼出現(xiàn)一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房?jī)r(jià)、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開(kāi)始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，試點(diǎn)城市落地執(zhí)行集體用地建設(shè)租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務(wù)，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對(duì)于城市租賃群體的吸引力，避免出現(xiàn)棄租、以租代售等市場(chǎng)亂象。“同時(shí)該政策利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，將進(jìn)一步提升住房租賃市場(chǎng)規(guī)模，以便構(gòu)建租售并舉的住房制度，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打破熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)只漲不跌的市場(chǎng)預(yù)期，避免出現(xiàn)政策向左、市場(chǎng)向右的窘境?！?/p>

政策引導(dǎo)下的“租售并舉”使得未來(lái)一線城市房屋租賃市場(chǎng)被進(jìn)一步激活，存量房的利用率也得到提升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。另有消息稱(chēng)，目前萬(wàn)科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨(dú)立上市計(jì)劃。

房企加速涌入長(zhǎng)租公寓

在剛剛過(guò)去的2017年各大房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，“長(zhǎng)租公寓”成為關(guān)鍵詞被密集提及。

8月25日，萬(wàn)科2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席、CEO郁亮表示，長(zhǎng)租公寓已被列為萬(wàn)科的“拓展業(yè)務(wù)”之一，萬(wàn)科泊寓品牌今年已開(kāi)業(yè)2萬(wàn)間了，全年可以做到3萬(wàn)間，明年15萬(wàn)間。據(jù)悉，郁亮在各地考察萬(wàn)科的項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的便是長(zhǎng)租公寓。

同樣布局該領(lǐng)域的還有合景泰富。8月29日，合景泰富業(yè)績(jī)會(huì)上，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事孔健岷表示，未來(lái)兩三年公司自有的土地儲(chǔ)備中可以提供約2萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，但也會(huì)通過(guò)租賃其他物業(yè)改造的方式來(lái)增加約2-3萬(wàn)間，預(yù)計(jì)未來(lái)總量可以達(dá)到4-5萬(wàn)間，希望能夠增加公司長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收入。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，目前合景泰富已在廣州布局W公寓，共有170個(gè)房間。在該公司的中短期規(guī)劃中，高端長(zhǎng)租公寓品牌“逸舍”將于2018年10月在成都推出，可租面積3.5萬(wàn)平方米，共計(jì)229個(gè)房間；中端長(zhǎng)租公寓品牌“昕舍”將陸續(xù)在廣州、深圳、上海等一線城市落地，總可租面積達(dá)到110萬(wàn)平方米，提供約1500個(gè)房間，預(yù)計(jì)在2018-2020年期間達(dá)到穩(wěn)定的收入。

在去年博鰲房地產(chǎn)論壇大講堂環(huán)節(jié)中，魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿給現(xiàn)場(chǎng)聽(tīng)眾算了一筆賬：中國(guó)目前有2.5億的流動(dòng)人口，每年有700多萬(wàn)的應(yīng)屆畢業(yè)生。這是一個(gè)非常剛需的市場(chǎng)?！耙陨虾槔虾，F(xiàn)在的流動(dòng)人口有1500萬(wàn)，每年新增近100萬(wàn)的人口流入。一套房子月租金在1000塊錢(qián)，一年就是1.2萬(wàn)元的租金支付，如果對(duì)應(yīng)2.5億的人口，就是一個(gè)2.5萬(wàn)億的市場(chǎng)，所以這是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。”

克而瑞房地產(chǎn)研究中心研究員房玲認(rèn)為，房企進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓有其戰(zhàn)略考量。從短期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共享客戶資源，進(jìn)行聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)，從而促進(jìn)銷(xiāo)售項(xiàng)目的去化。通過(guò)長(zhǎng)租公寓，開(kāi)發(fā)商培養(yǎng)起一批未來(lái)的潛在購(gòu)房客戶—今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會(huì)成為萬(wàn)科業(yè)主。

此外，由于部分城市要求部分招拍掛的出讓土地必須有一定比例面積由開(kāi)發(fā)商自持，長(zhǎng)租公寓便成為這部分自持物業(yè)重要的去化出路。

來(lái)自川財(cái)證券研究報(bào)告顯示，7月24日，上海成交的兩幅租賃住房用地正式成交。一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)的地塊成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5569元；另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

融資新渠道

2016年末，鏈家研究院發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測(cè)，2016年、2020年、2025年，中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元，市場(chǎng)前景可期。

“長(zhǎng)租公寓在市場(chǎng)端是藍(lán)海，但在運(yùn)營(yíng)端是紅?！?，即便前景看好，但長(zhǎng)租公寓的盈利偏低特性，依然困擾著部分房企。

優(yōu)帕克互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營(yíng)官楊劍凌也直言，公寓行業(yè)從來(lái)不是一個(gè)暴利的行業(yè)，它的盈利模式其實(shí)非常簡(jiǎn)單，即“你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價(jià)格，而這部分成本合計(jì)大概占到70%-80%，10%的利潤(rùn)率是一個(gè)非常理想的水平，但空置率每上升一個(gè)點(diǎn)，你全年的利潤(rùn)都有可能被吃掉?！庇袅帘硎?，從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了?！暗S著政府出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，相信長(zhǎng)租公寓回報(bào)率低的情況會(huì)慢慢有所改變?！庇袅晾m(xù)稱(chēng)。

廣州泊寓張成皓也表示，雖然長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利性比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大差距，但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配。

誠(chéng)然，由于長(zhǎng)租公寓具有租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰、市場(chǎng)發(fā)展空間廣闊等特點(diǎn)，資產(chǎn)證券化(輕資產(chǎn)型)和REITs(產(chǎn)權(quán)持有型)也正逐漸成為公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新的重要來(lái)源。

2017年2月17日，上交所掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示，中國(guó)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”(下稱(chēng)魔方ABS)成功發(fā)行金額3.5億元。其底層資產(chǎn)為魔方中國(guó)及其北京、上海、廣州三個(gè)子公司經(jīng)營(yíng)的30處物業(yè)公寓未來(lái)三年租金收益。8月15日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如發(fā)行首單房租分期類(lèi)ABS(資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。