樓市調(diào)控步入常態(tài)化

2016年國(guó)慶期間，全國(guó)20多個(gè)城市密集出臺(tái)新政，拉開(kāi)了本輪樓市調(diào)控的序幕。在調(diào)控一周年即將到來(lái)之際，樓市又迎來(lái)一輪密集調(diào)控。上周末，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)城市，在兩天內(nèi)密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施，其中6個(gè)城市實(shí)施了限售。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了樓市“限售令”。

應(yīng)該說(shuō)，此次加碼調(diào)控的城市多屬前期庫(kù)存去化相對(duì)充分、近期房?jī)r(jià)上漲明顯或上漲預(yù)期較高的城市，如8月長(zhǎng)沙新建商品住宅價(jià)格以16.9%的同比漲幅，領(lǐng)漲70個(gè)大中城市；重慶、西安和南寧同比漲幅超過(guò)12%；石家莊、南昌和貴陽(yáng)同比漲幅亦接近10%。在“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季期間，出臺(tái)以限售為主的調(diào)控新政，釋放出明確的信號(hào)，即堅(jiān)決落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一核心思想，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快或預(yù)期過(guò)熱的城市實(shí)施精確調(diào)控；同時(shí)，在8月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不及預(yù)期的背景下，此舉也有助于打消以放松房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下滑的預(yù)期，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不會(huì)重回此前粗放邏輯。

當(dāng)然，站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，無(wú)論未來(lái)是否會(huì)有其他城市跟進(jìn)加碼政策，對(duì)于此次密集調(diào)控，我們大可不必過(guò)度解讀。因?yàn)殡S著近一年樓市調(diào)控持續(xù)深化，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀背景和運(yùn)行格局已發(fā)生改變，大范圍、一刀切式的全局調(diào)控必要性下降，“因城施策”的調(diào)控逐漸成為常態(tài)化，樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制正在建立。

一方面，金融危機(jī)以來(lái)，每一輪流動(dòng)性收緊周期，均伴隨資產(chǎn)品價(jià)格的下跌，2008年、2011年和2013年，莫不例外。從目前來(lái)看，央行在《2017年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中已明確表態(tài)“比過(guò)去低一些的M2增速可能成為新的常態(tài)”。同時(shí)，央行在重視“削峰填谷”熨平流動(dòng)性波動(dòng)，更注重防范金融機(jī)構(gòu)加杠桿的“死灰復(fù)燃”。因此，從流動(dòng)性角度看，貨幣政策“易緊難松”成為常態(tài)，有助于抑制房?jī)r(jià)上漲。

另一方面，對(duì)于前期政策效果，最直觀的觀察變量就是房貸利率。根據(jù)融360近日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月全國(guó)首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)5.12%，這是自2016年以來(lái)首次突破5%大關(guān)；相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升2.47%，為連續(xù)8個(gè)月上升；同比去年8月的4.44%，上升15.35%。同時(shí)，從十年期國(guó)債利率這一領(lǐng)先指標(biāo)看，房貸利率同比走高態(tài)勢(shì)可能還將持續(xù)一到二個(gè)季度，資金成本的上升或?qū)⒗^續(xù)壓制樓市成交表現(xiàn)。

綜上所述，在樓市整體量?jī)r(jià)均受限的條件下，樓市調(diào)控的空間和余地明顯提升，為長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供了良好的時(shí)間窗口。展望未來(lái)，一線和強(qiáng)二線城市的樓市調(diào)控將進(jìn)一步常態(tài)化，并逐漸向土地、租賃等環(huán)節(jié)擴(kuò)散，為多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成奠定基礎(chǔ)。但要警惕的是，由于調(diào)控相對(duì)寬松，弱二線和三四線城市可能成為投資、投機(jī)者的下一個(gè)目標(biāo)，對(duì)此，地方政府必須高度重視，“因城施策”，妥善應(yīng)對(duì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。