強監(jiān)管下的樓市變局：“金九銀十”褪色

9月22日至23日，8個省會城市密集出臺樓市調(diào)控措施，在原有的基礎上進一步加碼。這一舉動看上去顯得“突然”，其背后的市場風向卻不容忽視。

在此輪調(diào)控加碼之前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫。根據(jù)中泰證券對60個城市的統(tǒng)計，今年9月以來，一手房的周成交套數(shù)均不超過40000套。而在8月，周成交套數(shù)普遍在41000套以上，最高時超過了46000套。

二手房方面，該機構(gòu)統(tǒng)計的18個城市的周成交規(guī)模，從8月份的12000套左右，下降到9月的不足11000套。

該機構(gòu)的數(shù)據(jù)還顯示，截至9月17日，今年上述60個城市一手房成交量同比下跌29.4%，18個城市二手房成交量同比下跌28.4%。

這組數(shù)據(jù)基本宣告了傳統(tǒng)旺季“金九”的褪色。按照大部分分析人士的觀點，市場需求在上半年釋放殆盡，隨著調(diào)控效果的累加，以及此輪調(diào)控對市場預期帶來的影響，整體市場很難在短期內(nèi)再度升溫。

熱點城市的房企心態(tài)較為“現(xiàn)實”。北京某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于北京的調(diào)控密集且嚴厲，公司早已對調(diào)控加碼和市場下滑有所預期，目前的很多應對措施都著眼明后年的市場，如積極拿地、做好產(chǎn)品等，推盤節(jié)奏則明顯放緩。

根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計，今年9月，北京市場預計僅有9個住宅項目入市，其中只有一個純新盤，另外8個為老項目后期。從產(chǎn)品形態(tài)上看，別墅項目占據(jù)5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京預計有11個住宅項目入市，同樣以老項目后期為主。

中小城市是否會復制這種“模式”，目前尚難預估。但在大部分機構(gòu)看來，“金九銀十”的褪色已不可避免。

東北證券指出，今年的“金九銀十”可能會成色不足，銷售會不及預期。根據(jù)該機構(gòu)的調(diào)研反饋，因為預售證審批等政策的影響，大型房企仍在控制推盤的節(jié)奏，部分中小房企因為自身現(xiàn)金流的問題，逐漸加快推盤節(jié)奏以回籠資金。

即使近期北京等一線城市的成交量有一定回升，但也很難引發(fā)大規(guī)模反彈。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在當下北京實施的全國最嚴密且最嚴格的調(diào)控政策，短期內(nèi)不可能撤出的情況下，購房需求將緩慢釋放，集中爆發(fā)的可能性不大，所以交易量很難出現(xiàn)大幅回升。

按照東北證券的觀點，“出于沖刺年度銷售額目標的任務、回籠現(xiàn)金的需求以及對政策放松預期的破滅，房企會在四季度加快推盤節(jié)奏，四季度的房地產(chǎn)銷售不必悲觀。”

在中西部地區(qū)調(diào)控加碼的情況下，此前一直保持較高增長的中西部地區(qū)或出現(xiàn)成交量增長放緩趨勢。

西安某房企人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，由于前期西安房價上漲明顯，最近部分項目開始放緩推盤節(jié)奏，等待價格進一步上漲。對于西安房價持續(xù)上漲的其中一個原因，他認為，“購房者中有相當部分來自北京、上海等東部城市”。

這種現(xiàn)象鮮明地反映出板塊輪動的趨勢。從區(qū)域上看，樓市資金從東部城市向中西部轉(zhuǎn)移；從城市層級上看，資金從熱點城市向非熱點二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)移。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前8月，東部地區(qū)商品房銷售面積和銷售額增速均為個位數(shù)；同期，中部地區(qū)上述兩指標的增速分別為16.6%和26.0%；西部地區(qū)則為18.6%和35.1%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，未來調(diào)控加碼的城市還將擴大，如果力度足夠，中西部市場過熱的現(xiàn)象將可能得到遏制。

同時，值得注意的是，此次調(diào)控中的部分條款，則可能對市場帶來長期影響。

根據(jù)公開信息，目前已有29個城市出臺了“限售令”。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為，限售政策下，新房轉(zhuǎn)化為二手房的年限延長，致使二手次新房的潛在供應減少，長期內(nèi)對于房價的控制是負面因素。他指出，后續(xù)的長效機制需要前瞻性地關(guān)注這種影響。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。