惠州市國土局出臺實施辦法 規(guī)范已出讓土地年限延期

記者日前從惠州市國土資源局獲悉，該局針對土地年限延期、補繳地價款等情況，發(fā)布《惠州市關于規(guī)范已出讓國有土地改變土地使用權年限的實施辦法（征求意見稿）》（下稱“辦法”），對于已出讓用地在何種情況下允許申請延長年限以及如何計算補繳地價款項數額均予以明確。

該局負責人表示，辦法的出臺一方面對于土地權屬和開發(fā)單位形成指引，另一方面讓市民更好地甄別購房項目所在宗地的土地屬性和年限補繳情況，從而有效規(guī)避糾紛的產生。

什么土地可延期？4種情況可申請改變土地年限

市國土局負責人介紹，辦法對于申請改變土地使用年限的情況，要求其改變后的年限不得超出土地使用權出讓和轉讓條例規(guī)定的最高年限。其中，住宅用地最高為70年、工業(yè)用地最高為50年，商業(yè)地塊為40年。

什么樣的土地符合延期的條件？辦法介紹，地塊需已領取《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》及《建設工程施工許可證》，或取得住建部門同意改變有關土地使用條件批準文件的出讓國有商住用地，含商業(yè)用途、商住用途和住宅用途的批復。

記者注意到，辦法還梳理出4種可變更年限的土地類型；因城鄉(xiāng)規(guī)劃改變土地用途且該宗土地剩余使用權年限未達到法律規(guī)定的最高出讓使用權年限的；城鄉(xiāng)規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)建設的多宗土地使用權、但各宗土地剩余使用權年限不一致的；在辦理不動產統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權年限不一致而要求統(tǒng)一年限的；法律法規(guī)規(guī)定其他可以改變國有土地使用權年限的。

辦法對于不得申請改變土地年限的土地也作出規(guī)定，除了在辦法出臺前已辦理申請變更業(yè)務并已獲批和登記發(fā)證的土地，另外對于法律法規(guī)或合同規(guī)定不讓變更或需要收回的土地，以及開發(fā)單位造成土地閑置的地塊等均不得辦理該項業(yè)務。

土地延期需多少錢？由第三方機構參考市場價格評估

辦法提出，主管部門在嚴格審查申請資料之后，土地開發(fā)企業(yè)應與國土部門重新簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》或《補充協議》約定相關權利義務。補繳清楚土地出讓金和稅費后，不動產登記主管部門將重新核發(fā)新的《中華人民共和國不動產權證書》。

如何計算地價補繳？辦法要求補繳土地出讓金事宜按照《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規(guī)范（試行）》要求嚴格執(zhí)行，在評估后則將按集體決策程序核定應當補繳的土地出讓金數額。

對于單獨改變土地使用權年限、土地使用權年限及用途同時改變、改變土地使用權年限及調低容積率的，補繳地價為前后的土地價格之差。對于改變土地使用權年限及增加容積率、土地使用權年限及容積率同時改變且改變用途的，樓面地價則需按照較高的價格確定。

其中，只改變土地使用權年限的，補繳土地出讓金=改變土地使用權年限后土地使用權市場價格－剩余土地使用權年限土地使用權市場價格；若土地使用權年限、容積率及用途均同時改變，補繳金額計算方式則為：擇高確定的新用途樓面地價（改變土地使用權年限后新容積率、新用途條件下樓面地價；改變土地使用權年限后原容積率、新用途條件下樓面地價）×新增建筑面積＋（擇高確定的新用途樓面地價－剩余土地使用權年限原容積率、舊用途規(guī)劃條件下樓面地價）×原建筑面積。

“補繳地價計算過程中均為市場價格，而不是按此前的出讓價格或此前的基準地價。”該局負責人介紹，根據社會經濟和行業(yè)的發(fā)展，土地使用權的價格一直在變動，辦法是當前的市場價格水平為參考，由第三方評估機構按照規(guī)定的程序和方法出具評估報告，最終來確定補繳地價的具體金額。

相關

中信新城樓盤合宗開發(fā)需補地價

此前，位于惠陽的中信新城業(yè)主無法辦理產權證，具體原因是項目將兩宗用途和使用年限不一致的土地合并規(guī)劃建設，部分樓棟出現跨宗地局面，導致權籍調查難以落地。該區(qū)國土局負責人批復開發(fā)企業(yè)需要先將兩宗土地“合宗”或“分宗”清楚，再完善相關用地手續(xù)并繳清地價款，才能辦理產權證。

比照《惠州市關于規(guī)范已出讓國有土地改變土地使用權年限的實施辦法》，記者發(fā)現，該情況屬于辦法規(guī)定“在辦理不動產統(tǒng)一登記工作中，因多宗土地剩余使用權年限不一致而要求統(tǒng)一年限”的情形。這意味著該宗地開發(fā)企業(yè)只有先完善手續(xù)才能完善產權。

事件距今一個半月，進展如何？記者采訪了解到，項目開發(fā)商方面正與惠陽區(qū)住建局銜接用地紅線調整事宜。該局權籍調查工作負責人介紹，中信新城C區(qū)的宗地正在進行分割，1—6棟目前已經交付碧桂園進行開發(fā)，補繳地價的部分也主要集中在這塊宗地，7—12棟的區(qū)域則為中信此前開發(fā)的部分，該宗地將按照此前的土地屬性和年限情況進行產權辦理。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。