四大牛市邏輯支撐內(nèi)房股新高不斷 恒大、融創(chuàng)緣何領(lǐng)漲

港股牛市仍在繼續(xù)，內(nèi)房股則是最大贏家。除了中國恒大和融創(chuàng)中國2只大牛股被人津津樂道之外，近期連創(chuàng)新高的內(nèi)房股也不在少數(shù)。昨日，內(nèi)房股繼續(xù)表現(xiàn)強(qiáng)勢，佳兆業(yè)集團(tuán)股價(jià)大漲20.46%，今年以來漲幅達(dá)303.85%；此外，中國恒大，龍湖地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、首創(chuàng)置業(yè)、雅樂居集團(tuán)等股價(jià)悉數(shù)上漲。

今年內(nèi)地資金加速南下是推動港股走強(qiáng)的主要原因。港股本身的估值優(yōu)勢對內(nèi)地資金吸引力較強(qiáng)，加上港股基本面改善，更是錦上添花。內(nèi)房股作為港股中洼地中的洼地，成為資金配置的首選。

近6000億港元南下淘金

今年以來香港股市領(lǐng)跑全球主要市場，恒生指數(shù)上漲近30%，同期上證綜指和深證成指漲幅不足10%。港股地產(chǎn)板塊漲幅遙遙領(lǐng)先，內(nèi)房股表現(xiàn)最為搶眼，融創(chuàng)中國、中國恒大頻創(chuàng)新高，今年漲幅均達(dá)5倍左右，成為近期市場關(guān)注熱點(diǎn)。

內(nèi)地資金加速南下是港股走強(qiáng)的重要驅(qū)動因素。自2014年末滬港通正式開通之后，兩地互聯(lián)互通政策力度不斷加強(qiáng)。去年8月深港通推出前夕，監(jiān)管層正式取消港股通總額度限制，市場迎來重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨后不久保監(jiān)會放行險(xiǎn)資投資港股，作為長線資金，港藍(lán)籌股的低估值高股息率對險(xiǎn)資的吸引力不言而喻。去年12月5日，深港通正式開啟。

一方面利好政策持續(xù)加碼，另一方面內(nèi)地資金有較強(qiáng)的境外資產(chǎn)配置需求，而港股作為價(jià)值洼地又有較強(qiáng)的吸引力，兩者合力作用下內(nèi)地資金加速流入港股。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月19日，今年以來港股通凈流入2116.85億元港元，已逼近去年全年水平。日均凈流入達(dá)到12.34億港元，和去年相比增加近2億港元。自2014年末滬港通開通至今，累計(jì)凈流入5980億港元。

內(nèi)地資金成為港股市場重要增量資金，同時(shí)對港股的影響力不斷攀升。滬港通成交額占恒指成交比例持續(xù)走高，2016年這一比例為5.12%，今年隨著內(nèi)地資金加速流入，該比例增至9.86%，9月更是升到11.16%，上漲近6個(gè)百分點(diǎn)。

回顧恒指今年走勢，和南下資金流入趨勢高度一致。去年末深港通開啟不久，港股企穩(wěn)回升，同期港股通資金密集流入。除今年8月以外，每月凈流入港股市場的內(nèi)地資金持續(xù)在百億元以上。單月資金流入和恒指走勢也表現(xiàn)出較強(qiáng)的相關(guān)性，恒指漲幅較高的月份都伴有高水平的資金凈流入。如今年5月和7月，恒指分別上漲4.25%、6.05%，同期港股通資金凈流入都在300億港元以上，較平均水平高出近百億。

除資金面因素之外，港股基本面好轉(zhuǎn)也是本輪牛市的重要成因。近年來隨著越來越多內(nèi)資企業(yè)赴港上市，內(nèi)資股的市值占比增至近六成，對港股影響力逐步加深。而今年國企改革和供給側(cè)改革初見成效，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)，不少企業(yè)盈利得到改善。今年上半年，A股上市公司凈利增速創(chuàng)5年來新高，即是最好的佐證。近期方正證券研究結(jié)論也顯示，近年來內(nèi)地經(jīng)濟(jì)走勢是決定港股走勢的重要因素。究其根本，在于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的改善給港股上漲提供支撐。

內(nèi)房股是估值洼地

香港股市作為成熟市場，一直具備較強(qiáng)的估值優(yōu)勢。以去年末數(shù)據(jù)為例，恒指平均市盈率僅有11.14倍，低于其他全球重要股指的估值水平。而地產(chǎn)股又是港股板塊的價(jià)值洼地，是估值最低但股息率相對最高的板塊。這在一定程度上能解釋本輪地產(chǎn)股的飆漲。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，港股房地產(chǎn)板塊動態(tài)市盈率為8.36倍，同期申萬房地產(chǎn)板塊估值為22.10倍，二者差距顯而易見。與此同時(shí)，港股地產(chǎn)股平均股息率為5.44%，同期A股地產(chǎn)股股息率僅為1%左右。港股地產(chǎn)股的低估值優(yōu)勢可見一斑。

具體來看，不少內(nèi)地知名房企都處在低估值、高股息的境地。典型如2016年末融創(chuàng)中國市盈率不足9倍，股息率為4.51%。雅居樂集團(tuán)市盈率為12.85倍，股息率高達(dá)11.39%。富力地產(chǎn)、合景泰富市盈率不足4倍，股息率超過10%。萬科、龍光地產(chǎn)等股息率也在5%以上。和同等規(guī)模的A股房企相比，這些內(nèi)地龍頭企業(yè)在港股市場被嚴(yán)重低估。

除了股價(jià)便宜之外，房企基本面走強(qiáng)也是支持股價(jià)上漲的重要因素。官方公布的房企景氣度指數(shù)連續(xù)兩季保持高位，分別為111.4點(diǎn)、112.8點(diǎn)，處在偏高景氣水平。該指數(shù)由國家統(tǒng)計(jì)局公布，95點(diǎn)~105點(diǎn)之間為適度景氣水平，超過105點(diǎn)即為高景氣度水平。從該指數(shù)走勢來看，雖然行業(yè)面臨嚴(yán)厲宏觀調(diào)控，但對房企影響有限。去年以來該指數(shù)一直在95點(diǎn)上方，處在適度景氣水平，且持續(xù)攀升至今年的較高水平。究其原因，雖然整體上房企銷售面積和銷售金額同比下滑，但三四線城市去庫存成效顯著，銷售額和銷售面積同比上升，不少房企從中受益。

恒大、融創(chuàng)緣何領(lǐng)漲

內(nèi)資地產(chǎn)股獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，值得注意的是在港上市的近百家內(nèi)房股中，融創(chuàng)中國、中國恒大等漲幅近500%，萬科、綠地等漲幅尚未翻倍，甚至有部分個(gè)股出現(xiàn)下跌，是哪些因素造成了個(gè)股表現(xiàn)差異巨大？通過研究個(gè)股漲幅和估值、業(yè)績、成長性等變量之間的關(guān)系，得出以下結(jié)論：

一、港股通標(biāo)的表現(xiàn)優(yōu)異。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，內(nèi)地在港上市近百家房企中，占比約四成的港股通標(biāo)的幾乎全線上漲，近三分之一個(gè)股漲幅翻倍，平均漲幅為108%。非港股通標(biāo)的平均漲幅約為20%，僅有眾安房產(chǎn)、時(shí)代置業(yè)等幾只個(gè)股漲幅翻倍，約三分之一的股票下跌。

二、龍頭企業(yè)倍受青睞。從個(gè)股漲幅來看，上半年?duì)I收規(guī)模在百億以上的內(nèi)房股更受資金青睞，平均漲幅為168%，遠(yuǎn)超過板塊整體漲幅。數(shù)據(jù)分析也證明這一結(jié)論，個(gè)股漲幅和上半年?duì)I收、凈利潤規(guī)模強(qiáng)相關(guān)。一方面龍頭個(gè)股穩(wěn)定性好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。另一方面，在嚴(yán)格限購限貸的政策下，中大型上市地產(chǎn)公司逆勢擴(kuò)張，資金、品牌優(yōu)勢明顯， 以遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平的增速擴(kuò)充規(guī)模，行業(yè)集中度大幅提升。

三、盈利能力越強(qiáng)漲幅越高。從相關(guān)系數(shù)來看，個(gè)股漲跌幅和凈資產(chǎn)收益率水平強(qiáng)相關(guān)，且在統(tǒng)計(jì)意義上顯著。具體到個(gè)股來看，中國恒大上半年凈資產(chǎn)收益率水平高達(dá)25.92%，佳兆業(yè)、碧桂園、龍光地產(chǎn)等也在10%以上。港股市場機(jī)構(gòu)投資者占比較高，換手率居全球低位，投資理念較為理性，業(yè)績是其關(guān)注的主要因素。

四、高成長性地產(chǎn)股受關(guān)注。如上文提到，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代后加速洗牌，龍頭企業(yè)市占率不斷提升，最終體現(xiàn)在業(yè)績增速上。因此業(yè)績增速越高的公司，意味著較強(qiáng)的擴(kuò)張潛能，在上半年股價(jià)獲得較高漲幅。同時(shí)，高成長性也是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的重要指標(biāo)之一，分享企業(yè)增長的紅利也是投資收益的重要來源。如明星股融創(chuàng)中國近年來擴(kuò)張迅猛，通過兼并、收購殺入一線城市，上半年凈利同比暴增近16倍。中國恒大也是激進(jìn)型房企的典型代表，上半年凈利同比暴增近7倍。
 

同港股地產(chǎn)股大漲形成鮮明對比的是，A股的地產(chǎn)板塊年內(nèi)一直沉寂，直到近一個(gè)月才開始小幅反彈。申萬地產(chǎn)板塊近1個(gè)月上漲約13%，萬科A最高上漲近五成左右。除萬科A之外，其余漲幅居前個(gè)股都是中小型地產(chǎn)公司，保利地產(chǎn)、綠地控股等龍頭漲幅都在個(gè)位數(shù)。值得注意的是，目前國內(nèi)龍頭房企估值都在十幾倍左右，已具有一定優(yōu)勢。與此同時(shí)，內(nèi)房股在港股的估值已得到不小的提升，如融創(chuàng)中國最新動態(tài)市盈率已漲到35倍，中國恒大也增至15倍，和內(nèi)地地產(chǎn)股相比優(yōu)勢不再。伴隨著基本面的改善，A股地產(chǎn)股有望迎來一波升勢。

總體來看，兩地市場加速互聯(lián)互通，為內(nèi)地資金投資港股提供了合理、暢通的渠道。隨著國內(nèi)財(cái)富增加，加大境外資產(chǎn)配置比例是大勢所趨。港股低估值、高股息率的優(yōu)勢是內(nèi)地資金出海的首選之地。而內(nèi)資地產(chǎn)股作為估值洼地，更是受到資金青睞，開啟波瀾壯闊的升勢。經(jīng)過上半年的大漲，內(nèi)資地產(chǎn)股已積累一定漲幅，和A股龍頭個(gè)股相比，估值優(yōu)勢已不明顯。未來隨著兩地市場進(jìn)一步開放，機(jī)構(gòu)資金有望進(jìn)一步南下增大港股配置，價(jià)值洼地將逐漸縮小。值得警惕的是，內(nèi)地資金投資手法長期較為激進(jìn)，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬贤粕糠指酃晒乐怠?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。