30歲以下群體成廣州二手成交主力

9月過半，廣州二手樓市一改月初的平淡，交投開始出現(xiàn)起色。據(jù)陽光家緣網(wǎng)站公布的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月第二周(9.4-9.10)全市二手住宅網(wǎng)簽成交1673套，對比前一周(8.28-9.3)的1571套已有所上升。而到9月第三周(9.11-9.17)全市二手住宅網(wǎng)簽成交繼續(xù)上升至1752套。

自調(diào)控政策出臺以來，業(yè)主和買家雙方的博弈陷入膠著，買賣雙方對價格和后市走向的分歧，導(dǎo)致市場上出現(xiàn)觀望的情緒。不過，進入9月中旬以來，部分購房意欲較強的買家，已開始結(jié)束觀望加緊入市，帶動二手住宅市場交投活躍度有所回升。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近期廣州二手房價格走勢保持平穩(wěn)，對自住買家在接下來的“十一”黃金周前后出手購房是有利的。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站公布的70個大中城市二手住宅價格指數(shù)顯示，8月廣州二手房價環(huán)比持平。

電梯樓與樓梯樓成交量差距擴大

近幾個月部分資金預(yù)算相對較充裕的自住買家，開始緊盯那些叫價開始有松動的電梯樓物業(yè)，尤其是房貸政策收緊后，更有不少剛需買家打算一步到位購買電梯樓單位，再加上目前市場上放售的樓梯樓盤源，不少都是“大齡”的高樓層單位，對買家的吸引力有限。

種種因素綜合作用之下，導(dǎo)致廣州二手房市場樓梯樓成交活躍度與電梯樓之間的差距進一步擴大。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月廣州二手房樓梯樓成交的占比約為47%，電梯樓成交的占比為53%，而到了8月，電梯樓成交的占比擴大到57%，而樓梯樓成交的占比則縮小到43%。

進入9月，部分區(qū)域的電梯樓交投行情依舊高于樓梯樓，如海珠區(qū)的寶崗一帶，樓梯樓的樓齡普遍較長，對應(yīng)的買家以首次置業(yè)居多，首付預(yù)算不高，成交相對較少。據(jù)合富置業(yè)海珠寶崗分行主管謝俊琳表示，現(xiàn)時寶崗一帶的樓梯樓二手房，均價普遍在2.8萬元/平方米。而寶崗一帶二手房市場活躍的買家當(dāng)中，大多數(shù)是一些置換型和改善型的買家，置業(yè)目標(biāo)多鎖定在電梯樓物業(yè)，因此導(dǎo)致電梯樓二手房需求相對較大，目前寶崗一帶的電梯樓二手房，均價約在3.8萬-4萬元/平方米，總價在450萬-500萬元之間的電梯樓3房單位最受歡迎。

不過，樓梯樓與電梯樓的受歡迎程度，在不同區(qū)域也有不同的表現(xiàn)。如存在舊樓加裝電梯消息利好的區(qū)域，樓梯樓反而更受市場青睞。據(jù)合富置業(yè)荔灣中山七分行主管董小龍表示，由于近期荔灣區(qū)出了政策，會補助樓梯樓加裝電梯，目前樓梯樓也會較受歡迎，而購買樓梯樓的買家是剛需客占比較多。

董小龍表示，目前中山七、陳家祠周邊區(qū)域，成交的大部分是樓梯樓，雖然暫時還沒有加裝電梯，但是偏高樓層的樓梯樓成交增多，價格也上升了1000-2000元/平方米。現(xiàn)時購買樓梯樓的主要是剛需客，主要是年輕夫妻或者剛剛符合資格買房的外地客。也有部分客戶的資金相對充足，可以購買電梯樓，但由于樓梯樓可以加裝電梯，而且樓梯樓的面積實用率高，也可以減少月供壓力，此部分客戶會從購買電梯樓的意愿改成購買樓梯樓。

30歲及以下群體購房占近五成

在二手買賣市場，潛在買家“趨年輕化”的現(xiàn)象，在過去幾年開始慢慢凸顯。

根據(jù)廣州鏈家的成交數(shù)據(jù)，30歲(含)以下的買家入市購房比例，從2017年第一季度的38.1%，增加至2017年4-8月的44.7%，到2017年9月上半月該比例為49.2%，接近五成。廣州鏈家研究院根據(jù)該公司在2017年1月至9月中旬促成的二手住宅買賣個案進行整理，按其買家年齡段對購房付款方式的選擇進行分類，可以看到，30歲(含)以下的買家對銀行貸款的依賴性相當(dāng)高，特別是年齡在26歲至30歲的買家，借助貸款入市的比例基本在90%以上。

廣州鏈家研究院院長周峰分析，2017年3月連續(xù)出臺兩個加強版調(diào)控政策后，廣州本地的二手房市場成交量明顯縮減，其中7、8月全市11區(qū)經(jīng)中介行促成的二手房網(wǎng)簽量更低于8000套/月的水平。年輕買家有兩個主要特征：一方面是這一群體可承受的二手物業(yè)總價較之其他中、老年群體要稍低，2017年1月至9月中旬30歲以下客戶購房的套均總價為185.5萬元/套，較之全市平均水平的206.1萬元/套低了20.6萬元/套。另一方面，該群體的客戶可以動用的首期房款資金，基本上是自身積蓄、自身父母或戀愛對象父母資助的“大組合”，且在申請貸款時較之其他群體有年齡優(yōu)勢，可以選擇25年以上的還款周期。故他們的尋房積極性相對較高，也敢于在市場調(diào)整期內(nèi)入市。但隨著信貸大環(huán)境的進一步收緊以及信貸利率水平的提高，年輕群體不可避免地要考慮還款成本增加的問題，此后入市的思考周期亦會相應(yīng)延長，第四季度的市場活躍度不排除會繼續(xù)下降。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。