銀行能承受房價(jià)下跌多少？專家：降20%就壓力山大

近日，平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張明領(lǐng)銜的團(tuán)隊(duì)發(fā)布了《中國房地產(chǎn)深度研究報(bào)告》，報(bào)告認(rèn)為，通過綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮，認(rèn)為中國房價(jià)下跌20%即會(huì)給銀行業(yè)帶來巨大壓力。而早在2010年，時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康要求各大中型銀行按照季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。當(dāng)時(shí)中國的各大商業(yè)銀行曾經(jīng)根據(jù)銀監(jiān)會(huì)的要求對房貸進(jìn)行了壓力測試，其給出的答案是——房價(jià)即使下跌30%-40%，房貸不良率也不會(huì)明顯上升。

報(bào)告指出，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，農(nóng)商行和股份制銀行將首當(dāng)其沖，國有商業(yè)銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。風(fēng)險(xiǎn)水平：五大行<城商行<股份制商業(yè)銀行<農(nóng)商行。事實(shí)上，復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況遠(yuǎn)非模型能夠準(zhǔn)確《估計(jì)，房價(jià)下跌帶來金融市場、實(shí)體市場和市場心理的連鎖反應(yīng)可能要超過預(yù)期。

報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前銀行整體資產(chǎn)安全狀況尚屬穩(wěn)定。2014年以來，幾個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)均呈現(xiàn)持續(xù)的惡化，但今年以來狀況有所改善：銀行不良貸款率從2014年以來維持了很長一段時(shí)間的上升趨勢，進(jìn)入2017年后相對持平，但農(nóng)商行高達(dá)2.6%的不良率在各類銀行中相對醒目；撥備覆蓋率從2014年超過270%的位置持續(xù)下降到目前180%左右；資本充足率一直較為穩(wěn)定；資產(chǎn)利潤率2014-2016年持續(xù)回落，但2017以來有所企穩(wěn)。

一般而言，房地產(chǎn)貸款對于銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對公房貸和個(gè)人住房貸款不良率都低于整體貸款不良率。但自從2016年樓市加強(qiáng)調(diào)控以來，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)也發(fā)生了變化。據(jù)各代表性銀行2016年年報(bào)數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款不良率依舊遠(yuǎn)低于其他貸款，甚至比上年末還有所降低；但公司類房貸不良率則出現(xiàn)較大幅度的上升，特別是四大行，對公房貸不良率已經(jīng)接近甚至超過整體公司類貸款不良率。農(nóng)業(yè)銀行尤甚，對公房貸不良率從2015年的1.76%飆升至5.9%。

綜合壓力測試結(jié)果與其他定性角度考慮，張明及其團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房價(jià)下跌20%即會(huì)給銀行業(yè)帶來巨大壓力。第一，2011年溫州房地產(chǎn)泡沫破裂后，溫州銀行業(yè)長達(dá)數(shù)年陷入困境，期間不良率的高點(diǎn)是2014年的4.68%。從我們的測試模型來看，房價(jià)下降20%，利率上調(diào)54bp的情景下，就能達(dá)到接近這個(gè)水平的4.18%。第二，美國2007年次貸危機(jī)時(shí)期，房價(jià)下跌20%~30%就造成了危及全球的后果。第三，房企毛利率大概也是這個(gè)水平，房價(jià)更進(jìn)一步下跌將嚴(yán)重威脅到房企的生存。第四，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率目前是77%，房價(jià)下跌20%-30%差不多也就把凈資產(chǎn)跌沒了，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退不但影響涉房貸款的收回，還會(huì)通過影響其他行業(yè)進(jìn)一步給銀行造成風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。