樓市調(diào)控半年 求解“娜拉出走”

自3月17日北京市果斷出手，這輪凌厲的樓市調(diào)控風(fēng)暴已過(guò)半年，游戲規(guī)則被徹底打破。與此同時(shí)金融市場(chǎng)也在劇烈地去杠桿，這構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前的主要面貌，即防風(fēng)險(xiǎn)壓倒穩(wěn)增長(zhǎng)。

對(duì)樓市而言，不僅傳統(tǒng)的“金九銀十”幾無(wú)可能，明年復(fù)漲亦是小概率事件。因?yàn)榧词故谴饲暗恼{(diào)控，周期也往往是兩三年，何況此次調(diào)控一亮相就是氣勢(shì)逼人。

人人都感受到了不同，但信息碎片化和媒體社交化，使得情緒雖得以宣泄，理性的討論卻愈發(fā)困難。過(guò)去半年，輿論里的樓市充滿(mǎn)了似是而非的夸張，各種“變天”的觀(guān)點(diǎn)爭(zhēng)奇斗艷，傻傻分不清楚。

房子，對(duì)于政府而言是土地財(cái)政，對(duì)于市場(chǎng)而言是支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)中產(chǎn)而言是財(cái)富載體。房子已經(jīng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)里諸多利益相關(guān)方的最大公約數(shù)，牽一發(fā)動(dòng)全身，暴跌與暴漲都是不可接受的。政府的任何房地產(chǎn)政策，都不是為了摧毀房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是改變暴漲預(yù)期，細(xì)水長(zhǎng)流。

此次調(diào)控，及時(shí)阻遏住全民加杠桿和樓市資本化的趨勢(shì)，從而避免了泡沫破裂和波及金融穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)，可謂是在正確的時(shí)間做正確的事情。“房子不是用來(lái)炒的，而是用來(lái)住的”，一錘定音，再往后就是長(zhǎng)效機(jī)制的長(zhǎng)袖如何善舞的問(wèn)題了。

娜拉出走容易，但娜拉出走之后則充滿(mǎn)未知。魯迅先生90多年前提出的“娜拉出走怎么辦”問(wèn)題，依然是我們觀(guān)察世界的密鑰。以行政意志凍住樓市容易，但如何解凍才是棘手問(wèn)題。原來(lái)的老路，周期性的拉抽屜，肯定已經(jīng)不合時(shí)宜。如此，樓市調(diào)控的聲譽(yù)再難翻身；釜底抽薪，改變預(yù)期，杠桿降調(diào)地面。然而，預(yù)期一旦真的逆轉(zhuǎn)，如何應(yīng)對(duì)踩踏效應(yīng)絕非紙上談兵；開(kāi)辟新的路徑，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效機(jī)制，卻是知易行難。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制本身就是一個(gè)摸石頭過(guò)河的過(guò)程。

決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，莫過(guò)于貨幣、預(yù)期和人口。貨幣現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入“緊平衡”，短期內(nèi)樓市基本冷清。人口仍存變數(shù)，如果人口見(jiàn)頂，恐怕在長(zhǎng)期會(huì)對(duì)樓市形成利空，盡管這影響是非線(xiàn)性的。預(yù)期則是個(gè)微妙的變量，純市場(chǎng)意義的空頭基本偃旗息鼓。因此現(xiàn)在壓制市場(chǎng)多頭的是政府空頭，是“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策在對(duì)沖買(mǎi)房預(yù)期，不可能長(zhǎng)期化，只能市場(chǎng)化。

今年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)完成了不可思議的表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)增長(zhǎng)、去杠桿和保匯率的“三贏(yíng)”。這輪樓市調(diào)控之所以堅(jiān)挺，與大環(huán)境的趨穩(wěn)不無(wú)關(guān)系。今年下半年以及明年，在樓市調(diào)控的真正發(fā)酵期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否企穩(wěn)甚至飄紅，備受矚目。上半年GDP增長(zhǎng)6.9%，新周期的觀(guān)點(diǎn)一度盛行，但7月和8月的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有所回落，表明在房地產(chǎn)投資下滑的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)仍不輕松。

發(fā)力租賃市場(chǎng)，打造租售同權(quán)，只是長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)雛形，還需要土地、戶(hù)口、社保等改革加持，同時(shí)增加居民投資的多樣性，又涉及到金融市場(chǎng)改革的尺度，所以長(zhǎng)效機(jī)制，不要急于求成。速成的長(zhǎng)效機(jī)制，反而一定是短效的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。