太原新區(qū)產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)型成經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)點(diǎn)

每位上班族都?jí)裘乱郧蟮摹吧纤男萑惫ぷ髦普?a href="http://a5759.cn/city/shanxisheng/" target="_blank">山西一些國(guó)有煤企上演。再早之前，一些企業(yè)為應(yīng)對(duì)2008年間的全球金融危機(jī)曾在企業(yè)內(nèi)部推行過這種工作制，原因有二：降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本;減少員工下崗可能性。

曾靠“黑金”發(fā)達(dá)的產(chǎn)煤大省，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力和國(guó)際煤炭價(jià)格戰(zhàn)的雙重?cái)D壓下，泄氣了。而籠罩在山西頭上的“黑”不只是煤炭產(chǎn)業(yè)的萎靡不振，還有因中央系列反腐攪動(dòng)的政局。實(shí)施多年的山西綜改試驗(yàn)區(qū)并未像中關(guān)村或上海自貿(mào)區(qū)那樣抓住先試先行的這把“尚方寶劍”。盡管上百家煤炭企業(yè)均轉(zhuǎn)向旅游、房產(chǎn)、科技等方領(lǐng)域?qū)で蠖嘣?，但想要從煤炭這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)“洗白”，似乎不太容易一蹴而就。

感受到國(guó)家總理掀動(dòng)起的這股創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)風(fēng)，太原高新區(qū)的官員干著急，“山西再不跟上全國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)這個(gè)契機(jī)，轉(zhuǎn)型就又晚了?！比欢?，“一煤獨(dú)大”正成為山西的“宿疾”;動(dòng)蕩的政局讓這些“追風(fēng)人”撒不開腿腳。東挨不著“京津冀一體化”，西不沾“一帶一路”，北靠不上“老工業(yè)基地振興”，南是土地貧瘠的山西不能隨性效仿的農(nóng)業(yè)大戶。政府救助從來沒停過，行到今時(shí)今日，山西的轉(zhuǎn)型只能靠自己了。于是，本該擔(dān)起“二次創(chuàng)業(yè)”角色的高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)再次進(jìn)入主視野。

而依靠科技園區(qū)招商引資來拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成為太原高新區(qū)的主要手段。太原高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)CBD、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、省高校新區(qū)、太原大學(xué)城、榆次經(jīng)開區(qū)、晉陽湖文化旅游區(qū)、西山萬畝生態(tài)園等十多個(gè)園區(qū)成為山西太原經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的主戰(zhàn)場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商嗅覺一如既往的靈敏。

伴隨著太原城中村改造放量出的巨量土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)頗為火熱。舉目太原城，滿眼腳手架。往日，太原市的住宅市場(chǎng)多被當(dāng)?shù)胤科蟀芽?，受整體環(huán)境不景氣影響，當(dāng)?shù)胤科蟮脑捳Z權(quán)正被全國(guó)性的一線房企一步步拿走。自太原新市長(zhǎng)耿彥波上任推行城中村改造之后，富力、恒大、萬達(dá)、星河灣、萬科、首開、海爾、茂業(yè)、綠地、合生等一線房企悉數(shù)進(jìn)來布局。而本土開發(fā)商則把更多資金投向商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止2014年6月，太原寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量約為427萬㎡，這些項(xiàng)目主要分布在太原府東街、長(zhǎng)風(fēng)街和南中環(huán)高新片區(qū)。以山西國(guó)際貿(mào)易大廈、王府商務(wù)大廈、盛唐大廈、華宇國(guó)際大廈、和信商座、長(zhǎng)風(fēng)大廈、澳林百合中心、千禧世紀(jì)廣場(chǎng)、泰華城市廣場(chǎng)、陽光商務(wù)大廈、高新動(dòng)力港、時(shí)代廣場(chǎng)、方大領(lǐng)地、火炬創(chuàng)業(yè)大廈等為代表的商業(yè)寫字樓多為本土企業(yè)開發(fā)。

僅從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度窺視，它亦被標(biāo)記了山西經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型烙印下的黑與白。坐落在汾河景區(qū)東側(cè)，南中環(huán)橋下黃金地段的科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)是山西在2010年從北京引進(jìn)的“清華科技園太原分園”。該項(xiàng)目總投資15億，占地5萬平米，總建筑面積達(dá)32萬平方米，含四棟29層的甲級(jí)寫字樓，計(jì)劃引進(jìn)300家高新企業(yè)入駐。因去年教育部發(fā)文外地園區(qū)停用“清華科技園”稱號(hào)，再加上清華科技園開發(fā)商啟迪控股和清控科創(chuàng)業(yè)務(wù)分離，當(dāng)年引進(jìn)的“清華科技園太原分園”如今更名為“科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)”。然而，在太原高新區(qū)官員的眼里，不管叫什么名字，他們想要的都是清華科技園的那套體系，清華大學(xué)乃至北京的優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源以及可異地轉(zhuǎn)化的科研成果。

作為為數(shù)不多的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)且全國(guó)化布局的科技地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，太原這“子”對(duì)于清控科創(chuàng)來說意義特殊。引領(lǐng)和塑造這個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新興市場(chǎng)的責(zé)任，清控科創(chuàng)難以拒絕。而在山西方面看來，用外來的力量推動(dòng)山西“黑金”經(jīng)濟(jì)的“洗白”和轉(zhuǎn)型，是其第一要義。近日，搜狐焦點(diǎn)產(chǎn)業(yè)新區(qū)記者走進(jìn)清控科創(chuàng)太原園區(qū)親自了解其在當(dāng)?shù)氐倪\(yùn)營(yíng)模式，以及太原高新區(qū)的發(fā)展思路。

生存是第一要義：房租+創(chuàng)投

在科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)招商總經(jīng)理蔡秉志看來，這座園區(qū)不僅僅是四棟獨(dú)立的寫字樓，科創(chuàng)慧谷區(qū)別于太原其他寫字樓的特點(diǎn)在于：科創(chuàng)慧谷將自己定義為科技園區(qū)。在這套科技園區(qū)體系內(nèi)，有辦公租賃產(chǎn)品、創(chuàng)業(yè)孵化產(chǎn)品以及投融服務(wù)等產(chǎn)品。

而與科技園產(chǎn)品搭配的是其盈利模式，作為一家市場(chǎng)化的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，盈利仍是主要的。蔡秉志介紹，科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)的主要盈利渠道是“房租+創(chuàng)投”。房租收益是根本，用以平衡每年4000萬元的園區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用?！跋壬妫约夯詈貌庞心芰推髽I(yè)?！睋?jù)蔡秉志介紹，目前太原同類商務(wù)樓宇的租金在4.1元/天/平米左右，科創(chuàng)慧谷目前暫定的租金是3.5元/天/平米。由于園區(qū)用地性質(zhì)為工業(yè)用地，目前4棟寫字樓只能出租不能出售。但蔡認(rèn)為，低于市場(chǎng)價(jià)位的租金是其與同類商業(yè)用地在建寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。解決了自身生存問題之后，科創(chuàng)慧谷能怎么幫助區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和企業(yè)發(fā)展呢?

辦公（OA）、通信（CA）、樓宇（BA）、消防（FA）、安保（SA），科創(chuàng)慧谷的這四棟寫字樓均達(dá)到5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)。已建成的5000平米的會(huì)議中心、2000平米的數(shù)據(jù)中心、3000平米的成果展示廳，在建的3000平米的食堂;再加上精裝交付與可定制分割出租，以及6000萬元的園林設(shè)計(jì)投入。蔡秉志認(rèn)為，清控科創(chuàng)的進(jìn)入首先在硬件方面幫助太原產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)重塑了標(biāo)準(zhǔn)。做到了硬件夠硬，科創(chuàng)慧谷還從物業(yè)、金融、政策、服務(wù)等幾方面做了軟性環(huán)境構(gòu)建。在物業(yè)方面，科創(chuàng)慧谷與國(guó)內(nèi)五大代理行之一的戴德梁行合作。在金融方面，科創(chuàng)慧谷聯(lián)手太原高新區(qū)引進(jìn)了山西股權(quán)交易中心入駐;與晉城銀行開展房租抵押貸款等多項(xiàng)融資業(yè)務(wù)，一方面緩解企業(yè)資金壓力，一方面盤活企業(yè)租賃物業(yè);成立了5000萬的天使基金和2億的創(chuàng)投基金。由于國(guó)務(wù)院62號(hào)文的頒布，地方園區(qū)制定的稅收優(yōu)惠“土政策”被禁止，科創(chuàng)慧谷能為入園企業(yè)爭(zhēng)取的除了國(guó)家級(jí)高新區(qū)同享的稅收優(yōu)惠政策之外，還嘗試通過其他方式幫扶企業(yè)。

而在創(chuàng)業(yè)服務(wù)方面，除能為企業(yè)提供工商注冊(cè)、財(cái)稅法務(wù)、報(bào)批代辦等服務(wù)，科創(chuàng)慧谷拿出A座4層2000多平米的空間打造企業(yè)孵化器和加速器。除服務(wù)大中型企業(yè)，園區(qū)還在開辟了專為背包創(chuàng)業(yè)者的眾創(chuàng)空間，每個(gè)工位每年計(jì)劃收費(fèi)3000元。蔡秉志稱，科創(chuàng)慧谷太原園區(qū)想要吸引和服務(wù)的不僅是發(fā)展中的大企業(yè)，還會(huì)滿足產(chǎn)業(yè)鏈上的小微創(chuàng)業(yè)企業(yè)和“散客”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。