專家：集體建設(shè)用地建租賃房僅有土地政策是不夠的

租賃市場欠發(fā)達(dá)一直是中國住房市場的一個短板。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，全國有2.4億流動人口，1.6億租賃人口，但租賃房卻只有4600萬套，租賃住房明顯供給不足。那么，國土資源部和住建部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門等13個城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)，無疑是促進(jìn)租賃房發(fā)展的一重要舉措。

政策設(shè)計(jì)的優(yōu)勢是顯而易見的：一是集體建設(shè)用地的成本較低，可降低租賃房建設(shè)和營運(yùn)的成本，進(jìn)而吸引更多企業(yè)和社會資本進(jìn)入，增加供給。二是政府主導(dǎo)集體建設(shè)用地建租賃住房，依法合規(guī)審批、快速審批渠道可使政策早日落地、早見成效；同時，先規(guī)劃后建設(shè)，可改變現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)”房基礎(chǔ)設(shè)施不配套、“貼面樓、接吻樓”、采光不足、環(huán)境臟亂差和經(jīng)營管理混亂等問題。三是開辟了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用的新用途。集體建設(shè)用地，在不改變所有權(quán)的情況下，有序進(jìn)入城市住房市場，這為農(nóng)民靠土地資產(chǎn)增收致富提供機(jī)遇。

但集體建設(shè)用地建租賃房僅有土地政策是不夠的，還需要更多的相關(guān)配套政策的扶持。其中最主要的：

一是金融政策。租賃住房具有投資資金需求量大、回收期長的特點(diǎn)。按合理的租售比，靠租金回收投資少則20年，多則30-50年，甚至更長。所以，租賃住房發(fā)展離不開長期融資的支持。近年來，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展很快，在房地產(chǎn)市場紅火時，更有大量社會資金以多種方式涌入房地產(chǎn)市場，但中國卻沒有為企業(yè)投資持有租賃住房提供長期資金的金融安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2—3年的過橋貸款。封閉運(yùn)行、信息不公開不透明很難吸引大量的中小投資者參與，因此中國還沒有真正意義上的為中小投資者持有大型不動產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。政府興建的各類保障房（公租、廉租、經(jīng)適房、棚改危改）都有公積金低息貸款和國家開行住宅金融事業(yè)部發(fā)行大規(guī)模住房債劵等低成本資金支持，集體建設(shè)用地建租賃住房不管誰是開發(fā)經(jīng)營主體都需要低息長期資金支持。

二是稅收政策。從國外經(jīng)驗(yàn)看，鼓勵民間資本進(jìn)入低收益的住房租賃市場還需要多種稅收優(yōu)惠政策扶持。在法國，私人業(yè)主只要提供6-9年租賃房服務(wù)就可享受以下稅收優(yōu)惠：1、可按投資額的一定比例（13%）享受所得稅減免，且持續(xù)數(shù)年。節(jié)能住房的減免稅率更高；2、加速房屋折舊；3、租賃住房支出，如貸款的利息支出、維修費(fèi)和管理成本等可抵扣個人所得稅。而機(jī)構(gòu)投資者（社會團(tuán)體和非盈利組織）可享受的稅收減免包括：購置土地和建筑物可減免5.5%—19.6%的增值稅（因年而異）；政府前期資助金額可達(dá)總成本的2.5%—16.5%；可減免25年的不動產(chǎn)稅。

在德國，政府為鼓勵個人和機(jī)構(gòu)投資租賃住房主要有三大稅收優(yōu)惠：一是實(shí)行稅收減免。年減免稅率為2%，期限50年；一些老舊租賃房減免稅率為2.5%，期限40年。二是加速折舊?？傉叟f期限為50年，頭10年可高達(dá)到4%。三是減免10年的資本利得稅。

此外，各國政府還從需求面入手，給低收入承租人提供住房補(bǔ)貼，提高了低收入戶的住房可支付能力。

此外，需要指出的是新政對住房價格的影響可能十分有限：

一是它無法改變甚至?xí)觿∩唐纷≌叨嘶勒厔?。增加租賃房的供給可能會分流一部分購房需求，但不可能是全部。城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、政府壟斷及土地資源的錯配，都會加劇一些大城市住宅用地的供給不足及地價上漲過快，住房供給不足或滯后，都會帶來商品住房價格的快速攀升。以北京為例，北京市轄區(qū)面積1.6萬平方公里，實(shí)際建成區(qū)面積2000平方公里左右，土地開發(fā)率僅僅12.5%，與上海和深圳相比，北京并不是土地最緊缺的城市，但近年來新增住宅用地和商品住房供應(yīng)卻呈現(xiàn)逐年下降趨勢，2014—2016年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是1650—1200公頃，但實(shí)際供地分別為1195、877和469公頃。新增普通住宅+別墅供給分別是6.5萬套，4萬套和2.7萬套，今年1—7月新增1.1萬套，同比下降33%。在“五限”的情況下，北京新房預(yù)售價格已突破8萬，千萬級商品住房也就成了見怪不怪的常態(tài)。

二是集體建設(shè)用地建租賃房并沒有打破城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)的藩籬。農(nóng)村雖有大量閑置的集體建設(shè)用地、宅基地，仍無法同國有土地一樣入市、同權(quán)同價，只能以“小產(chǎn)權(quán)房”、“畫家村”、“大棚別墅”和建租賃住房“只租不售”等多種形式存在著。顯然，讓農(nóng)民在集體土地上建租賃房容易，但要讓農(nóng)民增收，抑制高房價，加快改革現(xiàn)行的“二元、雙軌、壟斷”土地制度才是重中之重。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。