調(diào)控不易撼動(dòng)一線房價(jià)，為什么？

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調(diào)控結(jié)果年年只相似：成交量大幅下降，房價(jià)卻不肯下跌。也許是時(shí)間滯后的原因，也許是其它原因，比如購房者房市利好的預(yù)期太過強(qiáng)烈。

2017年銷售規(guī)模是否會(huì)超過2016年，再創(chuàng)新高？不確定。但可以確定的是，市場沒并未失去熱情。

會(huì)否重現(xiàn)三年一周期的現(xiàn)象？取決于金融貨幣政策是否重蹈覆轍，以及政府對經(jīng)濟(jì)增速下行的容忍度。

越來越多的信號顯示，對于貨幣政策在刺激經(jīng)濟(jì)增長方面的有效性，政府越來越持懷疑態(tài)度。不僅在國內(nèi)，在全球范圍內(nèi)，金融擴(kuò)張也開始降速，也就并不奇怪。

房屋的三大屬性是居住屬性、資產(chǎn)品屬性和公共資源屬性。市場上行時(shí)，自住性、投資性、投機(jī)性需求都會(huì)出現(xiàn)且不易分開。但在市場下行時(shí)，房地產(chǎn)基本上是用來居住。

市場上行與下行的推動(dòng)因素也有階段性差別。在住房短缺時(shí)代，經(jīng)濟(jì)增長、城市化、居民收入增長等因素推動(dòng)下，滿足居住需求是首要驅(qū)動(dòng)力，中國1998年住房改革到2007年大體處于這一階段。

自2009年金融救市開始，房地產(chǎn)的資產(chǎn)品屬性增強(qiáng)，居民借助房貸加杠桿，首次購房和改善性需求加快釋放，房價(jià)的快速上升又進(jìn)一步激發(fā)了居民資產(chǎn)升值保值的需求，房屋也就從僅滿足基本居住或改善居住，向財(cái)富積累轉(zhuǎn)變，2016年應(yīng)當(dāng)是房屋資產(chǎn)品屬性“登峰造極”的頂峰。

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但在2016年中國房地產(chǎn)遭遇強(qiáng)調(diào)控以后，房價(jià)的決定邏輯將發(fā)生兩個(gè)轉(zhuǎn)變：

首先，資產(chǎn)品價(jià)格上漲的環(huán)境逐步弱化。

在房地產(chǎn)政策層面，政府的重心由保增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)。

政府已然認(rèn)識到，寬松貨幣政策的功效，只能是在重點(diǎn)城市推高存量房價(jià)，并沒有帶來房地產(chǎn)投資的顯著增加，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大于投資收益，繼續(xù)寬松只會(huì)讓居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)加大。因此，降低居民杠桿，減少房貸額度變成本輪調(diào)控的關(guān)鍵之舉。

在金融市場層面，由于居民房貸受限，可以預(yù)見貨幣供應(yīng)量M2增速會(huì)出現(xiàn)一定回落。再加上金融機(jī)構(gòu)在同業(yè)存單、銀行理財(cái)產(chǎn)品、非標(biāo)產(chǎn)品等方面的整治，金融系統(tǒng)資金不會(huì)如過去那樣寬裕，對房地產(chǎn)的助推力也就趨弱了。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房屋資產(chǎn)品的環(huán)境弱化，并不意味房屋資產(chǎn)品屬性弱化。在所有的資產(chǎn)品里，房屋仍然是最好的產(chǎn)品，這與土地的壟斷屬性息息相關(guān)。未來，一旦貨幣政策重歸寬松，房地產(chǎn)市場又將迎來一輪高漲。

其次，公共資源屬性更為增強(qiáng)

房屋是進(jìn)入城市并獲得城市公共資源的“門票”。城市的就業(yè)機(jī)會(huì)越多、預(yù)期收入越高、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)越好，越能吸引人口流入。而城市的進(jìn)入難度越大，門檻越高，也會(huì)進(jìn)一步激勵(lì)房價(jià)。

我們看到，一線城市疏解的對象一般是無房無戶口的“低端”人口，二線城市通過購房補(bǔ)貼、落戶等優(yōu)惠政策搶奪優(yōu)秀人才。甚至關(guān)于“購租同權(quán)”的爭議本身，都指向一個(gè)問題，能否在城市享受公共服務(wù)與是否擁有房屋所有權(quán)緊密聯(lián)系。

雖然這種公共資源權(quán)利分配的公平性充滿爭議，但只要中國城市之間的公共資源配置存在差距，并且政策仍在進(jìn)行排外性限制，一線城市房屋的公共資源屬性就不會(huì)削弱，只會(huì)增強(qiáng)，其價(jià)格就不可能出現(xiàn)下跌。

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大城市疏解人口并非中國獨(dú)有，日本東京也曾進(jìn)行過人口產(chǎn)業(yè)的疏解，美國一些大城市也有過地方排外的歷史。

1926年，美國最高法院對一起案例做出裁決，認(rèn)可地方政府區(qū)域規(guī)劃的憲法權(quán)利。至此，城市規(guī)劃和區(qū)劃委員會(huì)可以任意實(shí)施排他性的區(qū)域限制。理由是“低密度使用土地有利于保護(hù)公共用地、農(nóng)田和森林”、“保護(hù)小鎮(zhèn)特色、維持空地和低密度人口狀況”以及“保護(hù)環(huán)境”等。

實(shí)際上，這些排外政策的真實(shí)動(dòng)機(jī)是老市民對新入住者對房價(jià)的影響感到不滿，以社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位、種族或文化背景為標(biāo)準(zhǔn)，將低收入者排斥在社區(qū)之外。這些措施最終限制了新住宅的開發(fā)數(shù)量，保護(hù)了區(qū)域內(nèi)房主的土地和房產(chǎn)價(jià)值。

在中國大城市同樣存在“上車效應(yīng)”――先上車的人總不希望更多的人來擠占空間、分?jǐn)傎Y源。不斷涌入的外來人口只會(huì)讓城市變得越來越擁擠，資源越來越緊張。因此，疏解外來人口也就容易理解，其導(dǎo)致的結(jié)果是，城市的人越來越有錢，新房供給越來越少，外地人想進(jìn)入城市的第一關(guān)：買房將會(huì)越來越難。

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一線城市的封閉會(huì)帶來什么結(jié)果？

從短期看，北京（樓盤）、上海（樓盤）超級大城市犧牲一定的經(jīng)濟(jì)增長，換取城市的“高端、大氣、上檔次”是可以被容忍的，何況霧霾、交通擁堵、缺水等問題也一直在對決策者施加壓力。但從長期看，大城市的集聚效應(yīng)（人口和產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)帶來邊際成本的降低）仍然會(huì)吸引人口流入。因此，房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)下跌。

房價(jià)的門檻和政策的阻攔，會(huì)讓外來人口向大城市郊區(qū)和周邊城市集聚，從而推動(dòng)城市圈的發(fā)展。

目前中國形成的環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)廣深城市圈就是這樣的例子。但這三大城市圈房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度明顯不同，環(huán)京城市圈影響范圍僅北京周邊的幾個(gè)縣級城市，只是房地產(chǎn)需求的外溢，產(chǎn)業(yè)和公共資源的配置與北京相差甚遠(yuǎn)，對房地產(chǎn)市場的支撐力度明顯不足，房價(jià)的波動(dòng)性也就會(huì)比較大。

租賃能改變學(xué)區(qū)房價(jià)格嗎？

普通的入學(xué)、就醫(yī)這些基本社會(huì)權(quán)利和保障的分配失衡。好的學(xué)校即便買房都難以上，通過租房就更不可能，否則租金就會(huì)漲到學(xué)區(qū)房的價(jià)格。一些城市出臺的“購租同權(quán)”政策，本質(zhì)上只是促進(jìn)機(jī)會(huì)公平，但不能解決供給端的失衡，不可能實(shí)現(xiàn)結(jié)果公平。

房價(jià)作為市場的抉擇機(jī)制，社會(huì)效用遠(yuǎn)勝過“遞條子”、找關(guān)系等非市場化手段。過分強(qiáng)調(diào)結(jié)果公平（如隨機(jī)派位），只會(huì)導(dǎo)致教育水平平均化，學(xué)校失去追求進(jìn)步的動(dòng)力。因此，教育資源分配不均不會(huì)因?yàn)樽赓U而改變，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也就難以出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

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中國一線城市房屋的公共資源屬性在強(qiáng)化，這也是如此嚴(yán)厲調(diào)控政策都無法撼動(dòng)市場預(yù)期的原因所在。

貨幣大潮退去后，雖然房屋資產(chǎn)品屬性趨于弱化，但事實(shí)上，目前不僅沒有看到一線城市房價(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，即使從全球各國、各城市的房價(jià)歷史看，房價(jià)上漲的時(shí)間都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過下跌的時(shí)間，普遍易漲難跌，房價(jià)的“棘輪效應(yīng)”顯著。在這一效應(yīng)之下，消費(fèi)者易于隨收入的提高增加消費(fèi)，但不易于隨收入降低而減少消費(fèi)，其消費(fèi)習(xí)慣在短期內(nèi)具有不可逆性。

至少從理論上來看，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)和大的通貨緊縮，只要經(jīng)濟(jì)在增長，物價(jià)在上漲，房價(jià)漲幅也大致會(huì)在（CPI，GDP+CPI）的區(qū)間浮動(dòng)。

只不過在房屋資產(chǎn)品屬性受到抑制的情況下，未來一段時(shí)間，一線城市房地產(chǎn)市場很難重現(xiàn)2016年的高峰。

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二線城市房價(jià)還會(huì)上漲嗎？

去年以來，南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、合肥（樓盤）、武漢（樓盤）等成交火熱，因?yàn)檫@些強(qiáng)二線城市擁有省內(nèi)最好的就業(yè)機(jī)會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)，是省內(nèi)及區(qū)域性人口流入的目的地，也是資金流入的重點(diǎn)區(qū)域。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，這些城市的居民杠桿率（居民貸款/GDP）遠(yuǎn)高于一線城市。在房貸擴(kuò)張被抑制后，發(fā)達(dá)地區(qū)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場將回歸到城市的基本面。

三四線城市的熱度能持續(xù)嗎？

除了一線城市周邊，其他三四線城市大多為人口凈流出，尤其是東北和西部的一些資源依賴型城市，經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力衰弱，未來的房地產(chǎn)需求在降低。

今年以來，出現(xiàn)旺銷的實(shí)際上大多是大城市周邊的三四線城市，除了大城市的溢出效應(yīng)，上升動(dòng)力主要來自去庫存政策下棚改貨幣化的資金推動(dòng)。但棚改貨幣化對政府財(cái)政支出的依賴性很強(qiáng)，未來并不能持續(xù)推動(dòng)三四線城市住房改善，更不能改變?nèi)丝诹鲃?dòng)的大趨勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。