雖然國土部和住建部在8月29日聯合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》(以下簡稱《試點方案》)的通知,選取包括北京(樓盤)、上海(樓盤)在內的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,但據《每日經濟新聞》記者了解,其實上海早在2009年就已進行了相關探索,并在部分區(qū)域進行了試點。
上次試點距今已有8年時間,然而當時的試點,后來因部分城市的具體實施過程中走上“小產權房”的“歧途”,而被國土部和住建部緊急叫停,直至上述《試點方案》印發(fā),上海市的相關試點實踐也再次引起了關注。
兩次下發(fā)通知叫停
上海利用集體建設用地建設租賃住房的時間較早。
2009年8月,上海市出臺了《關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》(以下簡稱《試行意見》)明確了在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設用地總量不增加的前提下,鎮(zhèn)、村集體經濟組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設用地,建設限定供應的市場化租賃宿舍。
值得注意的是,上述《試行意見》明確,集體建設用地建設的租賃住房,主要定向提供給產業(yè)園區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)內員工租住的市場化租賃宿舍。
上海市閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯明村黨總支副書記、村委會主任沈春軍告訴《每日經濟新聞》記者,在該村集體建設用地上建設的租賃住房“聯明雅苑”,其早期主要面向區(qū)域內年納稅總額在50萬元以上的企業(yè)的職工。
而一年后的2010年9月,上海市又出臺了《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》,對公共租賃住房的準入門檻、租期、租金等進行了原則性規(guī)定。
此后,上海市集體建設用地建設租賃住房由局部試點向全市推開?!缎侣勍韴蟆酚?012年3月份發(fā)布的一則報道顯示,上海市新規(guī)劃了21處項目并力爭在當年內全部開工,總建筑面積為106萬平方米。而以閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯明村的聯明雅苑項目為典型,上海在農村集體建設用地建設租賃住房方面探索出了一些經驗。
上海的上述經驗,也得到了國土部等部委的認可,并在全國試點推廣。2012年2月,國土部下發(fā)《國土資源部關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》,明確了按照“嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控”的要求,在部分城市開展加強利用集體建設用地建設租賃住房的試點。
然而在2012年8月和2013年11月,針對一些地方出現在集體建設用地上變相建設小產權房的問題,國土部、住建部兩次下發(fā)通知,對農村集體建設用地建設租賃住房叫停,上海也不例外。國土部、住建部在通知中指出,一些地方存在“在農村集體用地上開發(fā)經營性房地產,以及城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地、農民住房和小產權房”。而這些現象也與試點的初衷背道而馳。
“外省市的一些地方,在推廣中變相搞起了小產權房,這也是試點被喊停的主要原因。”沈春軍告訴《每日經濟新聞》記者,“之后就很少聽說在集體建設用地上建設租賃住房的事情了。”
針對“小產權房”問題,國土部有關人士在今年8月30日接受新華社記者專訪時表示,集體租賃住房用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”,經依法批準建設,依法實施不動產登記,而且只用于租賃。“小產權房”既不是法律概念,又涉及違法用地、違法建設、違法銷售,產權不受法律保護。集體租賃住房與“小產權房”有本質區(qū)別。
試點實現多贏局面
值得注意的是,上述《試行意見》指出,在集體建設用地上建設單位租賃房,既有利于完善房地產市場供應結構,有效緩解部分市場租賃需求;也有利于引進、留住各類人才和務工人員。
而緊靠虹橋機場和地鐵的聯明雅苑,其大約40平方米左右的一室戶,月租金為2450元,比周邊同類出租房的市場租金要低20%以上。低廉的租金、優(yōu)越的區(qū)位,也吸引了不少人員入住,目前該項目已經滿租,僅排隊等待入住的就超過90人。
“聯明雅苑項目早前包括拆遷、土建、裝修等費用大約花費了8000萬元,目前的年租金約為1200萬元,大概明年就可以實現成本回收,年回報率能達到15%?!鄙虼很娨哺嬖V《每日經濟新聞》記者,“加上村里其他的收益,(目前)每戶村民每年能夠獲得2萬~3萬元的分紅?!?/p>
而沈春軍口中15%的年回報率,還是在其租金比周邊低20%左右的情況下獲得的。此外,聯明雅苑的租金每年都會根據周邊市場行情進行調整,僅去年租金就上漲了20%。
“允許集體建設用地按要求建設租賃住房,既可盤活村集體存量土地資源,實現土地節(jié)約利用,還能有效增加租賃住房供應,平抑租金,而村集體和村民也能增加長期穩(wěn)定收益?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,“管理得當的話,一定會是個多贏的局面。”
聯明村通過這一試點,既改善了村容村貌,盤活了存量土地資源,又解決了周邊產業(yè)工人的住宿問題,還增加了村集體和村民的收益。這一多贏的局面也達到了當初試點的目的。
相關政策制定正推進
針對利用集體建設用地建設租賃住房的相關政策,上海市住建委相關人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,目前上海市相關政策制定工作正在緊張有序向前推進中,政策細節(jié)還不便對外公布。
值得注意的是,除了要在集體建設用地建設租賃住房外,上海市近期還推出了多宗租賃住房用地。
其中,兩宗分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的租賃住宅用地于7月24日成功出讓,建成后將提供近1900套租賃住房。同時,位于靜安區(qū)、浦東新區(qū)等核心區(qū)域的近10宗租賃住房用地也將按計劃推出。
早前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》(以下簡稱《規(guī)劃》也顯示,上海市城鎮(zhèn)住房供應總量以及住房用地供應總量在“十三五”(2016年至2020年)期間將顯著增加,其中新增住房供應總套數170萬套,比“十二五”增加60%左右。同時,上海市將積極推進購租并舉的住房體系建設,進一步健全房地產市場健康發(fā)展長效機制。
上述《規(guī)劃》還顯示,“十三五”期間,上海新增的170萬套住房供應中,商品住房約為45萬套、租賃住房約為70萬套、各類保障性住房約為55萬套。此外,以市場為主,新增代理經租房源30萬套(間)左右。僅租賃住房在“十三五”期間的新增供應量中的比重就超過40%,遠遠高于商品住房的供應。
5年新建70萬套租賃住房、新增30萬套代理經租房源、拿出稀缺土地資源建設租賃住房,上海動作之快、力度之大,可見其發(fā)展住房租賃市場的決心之堅決。可以說,在發(fā)展住房租賃市場方面,上海已經走在了全國前列。
“不管是集體建設用地建設租賃住房,還是住房"十三五"規(guī)劃,都充分說明了上海發(fā)展租賃住房市場的決心?!眹儡S進告訴《每日經濟新聞》記者,“租賃住房市場是房地產長效機制的一部分,大力發(fā)展租賃住房市場,無疑會增加租賃住房的有效供應,對引導房價和租金回歸理性具有積極意義?!?/p>
備注:數據僅供參考,不作為投資依據。
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