全國首發(fā)謹(jǐn)慎投資地產(chǎn)令 湖北預(yù)警地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

9月4日，一份湖北省國資委印發(fā)《湖北省省政府國資委關(guān)于謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)的通知》（下稱通知）的文件，還未蓋章就傳到了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)微信圈，引起大家猜測與關(guān)注。

9月5日，該通知加蓋了國資委的公章，正式掛在了湖北省國資委的官網(wǎng)上，再次在業(yè)內(nèi)廣泛傳播。該通知中，湖北省國資委明確向下屬企業(yè)預(yù)警了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，讓人們警覺的是湖北省各大城市，特別是投資熱度極高武漢市的地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)是否面臨轉(zhuǎn)向？

全國首發(fā)謹(jǐn)慎投資地產(chǎn)文件

該通知是由湖北省人民政府國資委簽章下發(fā)，而這也是全國首份由地方政府下發(fā)，以警示地產(chǎn)投資的文件。該通知指出：根據(jù)全國金融工作會(huì)議精神和國家相關(guān)政策，考慮到省出資企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模大、增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問題，為防范投資風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，就謹(jǐn)慎投資房地產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)如下：1.從9月5日起，省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)對房地產(chǎn)新增投資持謹(jǐn)慎原則，嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)；2.省出資企業(yè)及其各級子企業(yè)所有在建、在售房地產(chǎn)要加快建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度，確保資金盡快回籠，降低杠桿。

湖北省國資委以正式紅頭文件下令，叫停新增投資，加快去庫存，降低杠桿，這傳遞了什么信號？

某研究院華中分院李國政說“雖然文件只是原則性指導(dǎo)意見，并未給出具體的考核獎(jiǎng)懲規(guī)定，但通過方向指引與輿論發(fā)酵，必然對市場預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。這一次，湖北國資委的舉動(dòng)，無疑將把湖北和武漢推向風(fēng)尖浪口。引發(fā)湖北房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的警示?！?/p>

中國房地產(chǎn)報(bào)采訪中發(fā)現(xiàn)，近年來，不僅是湖北省，從全國來看，國企、央企投資地產(chǎn)規(guī)模有日益擴(kuò)張的趨勢，而且負(fù)債率普遍很高。

“國有房企與銀行勾得緊，授信額度大，實(shí)際上，在大家拿地前的資金籌措，國有房企比民企具備先發(fā)優(yōu)勢！”。一位湖北省知名地產(chǎn)企業(yè)的總經(jīng)理感慨的說：“從近年來看，在土地市場，強(qiáng)取豪奪的國有房企、央企搶占市場風(fēng)頭，手中拿的地王也不少?！?/p>

央企、國企借助與金融機(jī)構(gòu)的良好關(guān)系，拿地項(xiàng)目不斷增多，財(cái)務(wù)杠桿也不斷升高。

據(jù)中國基金業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，大量公私募資產(chǎn)流向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金流入的名目很多，比如銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓各類資產(chǎn)收益權(quán)等等。這些資金的“血液”最后搖身一變，成了房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓款和流動(dòng)資金等等，結(jié)果地產(chǎn)“大鱷”腰包鼓了，又去大手筆買地，土地市場熱度飆升后，地王紛紛出現(xiàn)，也推升了房價(jià)。

而從去年以來，武漢市土地市場的表現(xiàn)，可謂量價(jià)齊升，熱度爆棚。

據(jù)戴德梁行的報(bào)告，今年1-6月，武漢共出讓地塊63宗，出讓面積380.9萬平方米，同比增長6.1%；出讓金額730.2億元，相比去年同期上升153.5%。

在出讓面積與去年基本持平、略有增長的情況下，武漢的土地出讓金額增幅為153.5%，這幾乎就是武漢上半年地價(jià)的增幅。

戴德梁行武漢公司副總經(jīng)理周星說：“武漢地價(jià)巨大的增幅，是受城市規(guī)劃升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等多方因素影響。而市場看好武漢未來發(fā)展的預(yù)期，也讓房企競相追捧，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，迅速推動(dòng)了價(jià)格上漲。上半年武漢市土地出讓金額為730.2億元，排名全國第二，僅次于北京1006.2億元。”

風(fēng)險(xiǎn)已被專家給予紅色預(yù)警

9月5日當(dāng)天晚間，湖北省國資委下發(fā)的該通知，同樣引起了某研究院副院長楊紅旭的高度關(guān)注。他在某社交網(wǎng)站里及時(shí)發(fā)布了對湖北國資委文件的觀點(diǎn)：

罕見！湖北省國資委向下屬的國企，發(fā)出了房地產(chǎn)投資的”紅色預(yù)警“！之前，老楊對部分城市（包括武漢）的紅色預(yù)警，被地方政府參考使用了。

這是為什么？其實(shí)，老楊已經(jīng)告訴你一千遍了?？赡憔褪锹牪欢⒙牪贿M(jìn)去。房地產(chǎn)短周期理論的核心邏輯是?判政策與貨幣！

楊紅旭認(rèn)為，近年來，由于政策調(diào)控頻繁，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)短周期波動(dòng)特征，而影響短周期波動(dòng)的核心是政策與貨幣兩大因素，通過國家調(diào)控政策與貨幣供給的松緊，可以研判樓市的波動(dòng)規(guī)律。而幾個(gè)月前，楊紅旭就曾發(fā)出了武漢地產(chǎn)的紅色預(yù)警。

楊紅旭同時(shí)認(rèn)為，受貨幣資金與調(diào)控政策出臺的先后的不同影響，中國房地產(chǎn)市場的各大城市區(qū)域也出現(xiàn)板塊輪動(dòng)的現(xiàn)象。本輪地產(chǎn)熱潮，啟動(dòng)最早的是深圳，然后是上海、北京、廣州，東部的二線蘇州、廈門、南京、合肥四小龍等城市隨后，然后資金從一線及東部沿海城市向中西部流動(dòng)。

楊紅旭在去年底，就曾對深圳、蘇州等城市房市風(fēng)險(xiǎn)給出紅色預(yù)警，而后被預(yù)警的是南京、合肥等城市，從板塊輪動(dòng)及資金與調(diào)控政策的雙重作用看，目前，去年率先啟動(dòng)高位增長的幾大城市樓市今年先后均出現(xiàn)了回落的特征。

一般來說，武漢樓市漲跌周期的時(shí)間要比深圳晚6-12個(gè)月，而武漢目前在遭到資金追逐后，正處于市場癲狂的狀態(tài)。武漢的房價(jià)的漲幅也在令人吃驚的迅猛飆升。

一位武漢品牌房企的財(cái)務(wù)經(jīng)理告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者說：“實(shí)際上，我們感覺武漢有些區(qū)域房價(jià)漲幅非常驚人，個(gè)別樓盤價(jià)格漲幅在一年多的時(shí)間里，幾乎達(dá)到200%”。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，最熱的光谷東板塊有些樓盤本月的售價(jià)已是去年初的2倍；武漢三環(huán)之外的東西湖有個(gè)爛尾樓今年被武漢本土房企庭瑞集團(tuán)接手后，頗為令人關(guān)注，該樓盤更名為“庭瑞新漢口”，上月開盤售價(jià)每平方米14000多元，而去年年初該樓盤相鄰樓盤的價(jià)格僅為7000元~9000元的區(qū)間。

而實(shí)際上，在武漢房地產(chǎn)界始終存在著托市的觀點(diǎn)與聲音，他們認(rèn)為，武漢國家大中城市的地位已經(jīng)確立，武漢的房價(jià)應(yīng)該與自身城市地位相符。

受到高地價(jià)的推動(dòng)，武漢房企對房價(jià)的上漲預(yù)期強(qiáng)烈，捂盤惜售的心態(tài)仍然漫延不去。企業(yè)逐利的行動(dòng)與調(diào)控政策不斷的博弈著。

然而，旺極則衰，是永恒的規(guī)律，隨著銀行信貸對地產(chǎn)的日益從緊以及調(diào)控政策不斷縱深的推進(jìn)，武漢房地產(chǎn)還能繼續(xù)保持高幅攀升嗎？

而楊紅旭認(rèn)為：關(guān)于政策，習(xí)近平總書記與中央的指示早已明：房子是用來住的不是用來炒的！。央行官員在7月的國新辦發(fā)布會(huì)上也給出了警示：房地產(chǎn)泡沫是灰犀牛，已經(jīng)現(xiàn)身。湖北省國資委的這道紅頭指令，是在警示下屬企業(yè)：親娃子們，快躲開！以防將來被可能狂奔的灰犀牛踩傷！

9月5日上午，湖北省政府國資委召開推進(jìn)省出資企業(yè)降杠桿、減負(fù)債、防風(fēng)險(xiǎn)工作會(huì)議，研究部署重點(diǎn)工作措施。省政府國資委黨委班子成員、副巡視員，省國有企業(yè)監(jiān)事會(huì)主席，黨組織關(guān)系歸口省政府國資委黨委管理的在鄂央企黨委（黨組）書記、紀(jì)委書記，省屬企業(yè)（包括省屬文化企業(yè)和金融企業(yè)）全體班子成員（包括黨委委員、經(jīng)理層成員和總法律顧問）、監(jiān)察部長、財(cái)務(wù)部長，駐委紀(jì)檢組、委機(jī)關(guān)各處室、監(jiān)事會(huì)、直屬單位全體干部職工參加會(huì)議。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。