一二手預測 今年“金九”樓市成交或難超去年

預測1：一手

庫存量較低成交或仍處低位

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，因為目前廣州樓市庫存量比較低，去庫存周期在5個月左右。尤其是市中心，可賣的樓盤并不太多。而且，仍有相當一部分樓盤由于超過指導價拿不到預售證，只能開放，并不能真正銷售，也影響了成交量的突圍。而網簽的滯后性，也將影響黃金月的總體成交情況。

此外，目前房貸也將影響市民入市買房。一名不愿具名的中介按揭部門人士告訴記者，目前銀行放款速度比較慢，有的甚至超過半年的時間才能放款。因此，不少樓盤對貸款購房者的折扣越來越少，希望買家一次性付款或盡量多交首付，但并非所有買家都有足夠實力一次性付款。

價格方面，當下由于備案價情況存在，價格難以用數(shù)據(jù)說明。但總體來說，廣州現(xiàn)時的房價以保持穩(wěn)定為主，也有分化：部分項目價格有所上揚，比如新世界凱粵灣；一小部分項目推出特價產品，真正讓利。

業(yè)內人士指出，目前市場需求仍強大，所以已買房的大多會堅定持有，還沒買房的都在伺機而動。故價格整體下挫不大可能，但或局部有松動。

預測2：二手

8月不發(fā)力“金九”旺季或會延遲

進入8月底，對于二手房市場來說難熬的淡季終于結束，進入金九銀十市場能否走出新氣象？中介人士指出，8月市場成交雖然較7月有所回升，但同比去年仍明顯降溫，今年9月成交量大幅反彈的可能性不大。據(jù)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示，8月1日至28日，全市二手住宅成交6724套，環(huán)比7月同期增加139套，成交量微漲2%；但比去年同期的7478套下降10%?？梢?，今年8月的二手成交量無法超越去年幾乎是“板上釘釘”了。

從8月以來各周的走勢來看，成交量高峰期出現(xiàn)在8月中旬，八月第2周（8月7日至13日）和第3周（8月14日至20日）二手成交分別為1789套和1704套，單周成交超過1700套；而進入8月末，成交量又開始下滑，第4周（8月21日至27日）全市單周成交1593套，成交量已連降兩周。

8月份市場發(fā)力不明顯，一定程度上反映出市場對“金九”的熱情并不高。廣州二手房高級分析師李超表示，去年9月全市二手成交成功破萬，成交量環(huán)比大增20%；而事實上去年8月第二周開始，樓市成交就已“上了發(fā)條”，連續(xù)3周保持正增長；去年8月第四周，全市二手房單周成交已達到2239套。而今年8月市場的表現(xiàn)低調得多，李超認為，9月成交量或會出現(xiàn)止跌反彈，但大幅升溫可能性不大，樓市旺季可能會延遲，成交量也難超越去年水平。

熱門商圈業(yè)主議價心理有所松動

據(jù)悉，今年六七月份的成交淡季與二手房供應減少不無關系，數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的網站掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年3月以來全市二手房供應已連降4個月，7月二手房供應量跌至谷底，較3月下降了30%；而8月以來局勢有所逆轉，截至28日的8月累計掛牌量同比上升6.2%，出現(xiàn)了3月以來首次環(huán)比上升，其中增幅較大的是黃埔和南沙，分別環(huán)比增26.6%和13.4%；中心區(qū)海珠和天河房源供應也有所增長，分別環(huán)比增9%和8.8%。李超表示，與今年的情況類似，去年8月全市二手房供應也呈現(xiàn)6.5%的環(huán)比增幅，而去年9月全市供應量環(huán)比增長超過一成，預計今年九月的二手房供應也會相對充裕。

番禺大石、南浦和雅居樂都是庫存量相對充裕的熱門商圈，廣州二手房番禺區(qū)商圈經理黃留慶介紹，目前業(yè)主的心態(tài)普遍比買家樂觀，進入9月，不少業(yè)主看好樓市反彈，之前捂盤惜售的業(yè)主也打算趁機賣個好價錢；而在價格上部分業(yè)主也有所松動，黃留慶表示，有業(yè)主準備9月放售位于番禺市橋的二手房。據(jù)業(yè)主透露，如果遇到一次性付款的誠意買家，可以接受10萬元以內的議價幅度。

網絡數(shù)據(jù)

番禺超越天河成最受關注區(qū)域

據(jù)研究中心統(tǒng)計顯示，今年8月網友對全市樓盤的搜索量環(huán)比增長4%，但同比大降39%；其中番禺區(qū)的樓盤搜索量占比達19.57%，位列全市第一，其次是天河和白云，搜索量占比分別為13.9%和10.8%。廣州二手房高級分析師李超表示，從今年3月起，番禺就超越了天河成為網友搜索占比最多的區(qū)域。在調控政策影響下，不少買家調整了購房預算，從市中心轉移到二線區(qū)域購房，因此番禺成為剛需買家扎堆選擇的地段。

與區(qū)域熱度一致，8月番禺不少商圈也成為買家關注度最高的地段。數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的搜索數(shù)據(jù)顯示，8月最受歡迎的板塊中番禺獨霸全市前五名，分別為洛溪、大石、祈福、市橋南和南浦；其中排名第一的洛溪搜索量占比1.2%，同比去年高出0.4個百分點；而去年排名前三的商圈分別為海珠的濱江東、天河的珠江新城和東圃。

一年以來購房者對商圈的關注發(fā)生了大逆轉，但對戶型的偏好卻始終如一。數(shù)據(jù)顯示，去年8月最受歡迎的戶型分別為3居、2居和4居，其中3居搜索占比高達39%，而今年8月這一比例又上升至44%。廣州二手房番禺區(qū)商圈經理黃留慶表示，3居仍然是目前市場上的成交主力，8月以來也有部分從荔灣老城區(qū)轉移到番禺的改善型買家，這類買家一般是以小換大購買3至4居室戶型?！敖鹁拧蓖境山辉鲩L有賴于剛需買家作為主力，3居室依然會成為購房者的首選。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。