數(shù)說近三年貴陽土地交易市場的“冷”與“熱”

數(shù)說近三年貴陽土地交易市場的“冷”與“熱”

土地市場的冷暖一直關(guān)系著房地產(chǎn)市場的變化。貴陽土地市場的交易情況可以從2012年追溯起，這一年貴陽所有的土地開始統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招拍掛，貴陽土地市場也自此走向規(guī)范化、良性化發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，貴陽土地交易市場2012年到2014年間的交易量連年增長，吸金234.7億元，三年實現(xiàn)增值5.19億元。

土地交易量

逐年增加增值明顯

據(jù)了解，自統(tǒng)一管理、規(guī)范操作、掛牌交易以來，貴陽土地市場交易量便呈逐年增長趨勢。

來自貴陽市公共資源交易中心的數(shù)據(jù)顯示，該中心自2012年7月成立后的五個月間便成交了74宗土地，且這一數(shù)據(jù)不含三縣一市，成交面積達274.44公頃，成交金額41.76億元。而在接下來的2013年間，貴陽市土地成交量迎來井噴，成交土地169宗，成交面積648.03公頃，成交金額增至115.59億元。

政策是市場的風向標，這話同樣也適用于土地市場。2013年開始一些地方政府已經(jīng)開始有意識地通過地方性政策對土地市場進行合理調(diào)節(jié)，比如房地產(chǎn)庫存過剩的鄂爾多斯在2013年就曾提出3年內(nèi)不供地，常州市政府也在此前提出了近幾年要減少供地。2014年1月，為進一步加強房地產(chǎn)用地市場管理，貴陽也正式出臺了《關(guān)于進一步推進“凈地”出讓工作的實施意見》（以下簡稱《意見》），該《意見》明確提出全市土地按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收儲、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一平臺交易、統(tǒng)一出讓金收繳、統(tǒng)一監(jiān)管”的“六統(tǒng)一”要求進行管理，全面推行“凈地”出讓。

根據(jù)《意見》，自2014年1月1日起，貴陽市總建筑面積5萬平方米及以上項目需由市發(fā)改委核準方能列入開發(fā)計劃。而受系列政策影響，這一年土地成交量雖成交了179宗，保持了持續(xù)增長走勢，然而在成交面積、成交金額方面均有所下滑。其中，成交面積624公頃，比2013年下滑4%，成交金額77.36億元，比2013年下滑了33%。

然而另一方面，三年間貴陽成交土地的溢價率則呈逐年增長趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2012年貴陽土地實現(xiàn)增值0.76億元，2013年增值數(shù)達到了2.13億元，而2014年更是達到了2.3億元。

凈地市場接納度高

成交量逐年攀升

除了土地成交量、土地增值在逐年增加外，近三年來同樣呈現(xiàn)增長趨勢的還有“凈地”。

據(jù)了解，土地成本關(guān)系房價，而房價是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的基本因素。然而一直以來土地成本與房價大有倒掛之勢，據(jù)了解，目前貴陽中心區(qū)的拆遷成本最貴的能達到18000元/平方米，但是中心區(qū)的住宅并不都能賣到這個價。

實現(xiàn)“六統(tǒng)一”之后，以規(guī)劃為龍頭，規(guī)劃部門劃定收儲范圍后，各區(qū)具體負責出讓地塊及房屋的征收補償，市土地儲備中心敦促指導(dǎo)各區(qū)實施土地一級開發(fā)工作，并提供部分儲備地塊的開發(fā)資金，確保一級開發(fā)順利實施，待地塊達到凈地條件納入儲備庫后，市土地儲備中心按時序委托市國土資源局制定出讓方案，市公共資源陽光交易中心統(tǒng)一對出讓地塊實施招拍掛交易。

據(jù)貴陽市土地儲備中心主任吳湘貴介紹，對于拿地的開發(fā)商而言，“凈地”減少了拆遷過程中的不可控成本，拿地即可開發(fā)，因而市場認可度極高。而數(shù)據(jù)表明，近三年來，貴陽凈地開發(fā)也呈良性發(fā)展走勢。其中，2012年貴陽出讓凈地53宗，2013年增至67宗，2014年增至112宗，今年第一季度就已顯示了16宗凈地。

從成交數(shù)據(jù)來看，2014年隨著凈地出讓條例在兩城區(qū)的推行，凈地出讓量在這一年達到了三年的最高值。但與此同時兩城區(qū)的土地成交情況則跌至三年來的最低，僅成交36宗，此外成交面積成交金額均大幅下滑。

不過，這一現(xiàn)象在貴陽市公共資源交易三處的相關(guān)負責人看來，只是短期內(nèi)的暫時現(xiàn)象。該負責人認為，2014年，是凈地政策實施以來，貴陽兩城區(qū)土地交易量明顯下降的一年，主要是因為凈地拆遷以及完成拆遷后賠付工作都需要時間，然而這些前期工作在時間上是不可控的，所以造成兩城區(qū)土地在短時間內(nèi)供應(yīng)量減少，但隨著目前一批土地拆遷賠付工作的完成，即將進入土地儲備環(huán)節(jié)，相信接下來兩城區(qū)土地供應(yīng)將有所緩解。

住宅類土地減少

商住類別增加明顯

從交易類別看，受供應(yīng)影響，近三年來住宅類土地在各類土地交易中的占比存在大幅縮減趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2012年貴陽成交住宅類土地13宗，占當年成交土地總數(shù)的17%；2013年成交住宅類土地15宗，在當年成交的土地類別中的占比下降到了8%，而2014年僅成交6宗，占比更是降到了3%。

對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，這是貴陽住宅市場實現(xiàn)量的增長逐步向質(zhì)的轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。據(jù)了解，在過去一段時間，貴陽被稱為“大盤城市”，由于開發(fā)尺度的原因，這些大盤承載的人口數(shù)量較大，區(qū)域內(nèi)的交通就業(yè)將面臨一系列挑戰(zhàn)，而2014年初的新政通過對單宗土地體量的控制，嚴格規(guī)定新老城區(qū)住房類房地產(chǎn)項目容積率，貴陽大盤時代被終結(jié)，貴陽住房市場也在向品質(zhì)化邁進，更加貼近市場需求。

而在住宅類土地供應(yīng)量減少的情況下，近三年來，開發(fā)商拿地大有向商業(yè)、商住類土地轉(zhuǎn)向的趨勢。其中，又以商住類土地表現(xiàn)最為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2012年商住類土地僅有5宗，成交面積23.23公頃，成交金額6億元；2013年成交數(shù)增至52宗，面積達169公頃，成交金額增至35億元；而2014年在凈地出讓的系列政策出臺后，商住類再上升為64宗、成交面積達211公頃、成交金額達37億元，逐年上升趨勢明顯。

兩城區(qū)交易量依然集中

房開商青睞小面積地塊

而從區(qū)域成交情況看，兩城區(qū)依然是近年來土地交易的熱點區(qū)域。數(shù)據(jù)顯示，兩城區(qū)三年來共計成交土地135宗，成交面積482公頃，金額144.5億元，均遠遠高于其他區(qū)域。

除了兩城區(qū)外，近三年來花溪區(qū)和清鎮(zhèn)市表現(xiàn)也尤為突出。其中，清鎮(zhèn)市三年來成交土地61宗，成交面積達243公頃，金額更是達到了28.17億元?；ㄏ獏^(qū)成交土地47宗，成交面積168公頃，金額13億元。而土地市場曾經(jīng)很活躍的觀山湖區(qū)，近三年的土地交易則因為可供開發(fā)土地的減少，顯得有些冷清，三年共計成交6宗土地，成交面積65.7公頃，成交金額8.24億元。

從房企拿地的情況看，相比大盤時代下的花果園、世紀城等項目，開發(fā)商通過政府“毛地出讓”的方式集中拿地，近三年間的貴陽土地市場受相關(guān)政策調(diào)控影響，土地出讓以低總量，小地塊的拿地形式為主。如：2013年保利置業(yè)以3.74億拿下貴陽電廠18.6萬平方米的商業(yè)用地；中航地產(chǎn)13億拿下64萬平方米；恒隆置業(yè)在2013年3月拿下北大資源第一塊地之后，采取分批分階段拿地；2014年華潤置地獲取貴陽市觀山湖區(qū)奧體中心東側(cè)兩幅地塊，中天城投集團三年間也采取分批、分地塊形式拿下漁安井片區(qū)地塊、中天國際金融地塊等等，而這種拿地形式已成為近三年來的拿地主流。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。