集體土地小步入市:政策不能走形 勿被濫用和扭曲

8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，確定北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。今后，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可以通過自行開發(fā)、聯(lián)營、入股等方式運(yùn)營集體租賃住房。

按照兩部委的設(shè)想，允許集體土地建設(shè)租賃住房，目的是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。同時，也是為了拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

經(jīng)過相當(dāng)一段時間研究和探索以后，集體土地確實(shí)到了需要在政策上放權(quán)、實(shí)踐中試驗(yàn)的時刻。尤其在一、二線城市已經(jīng)深受房價困擾的情況下，如果集體土地入市，能夠有效緩解房價帶來的矛盾，應(yīng)該是一個不錯的選擇。

相關(guān)專家認(rèn)為，此次政策只是在13個城市試點(diǎn)，不可能在短期內(nèi)對市場產(chǎn)生多大影響。筆者認(rèn)為，這種估計太保守了。集體土地入市在政策上的變化是很大的，更何況，試點(diǎn)城市大多數(shù)是房價很高的一、二線城市，其影響定不會小。

對此次改革試點(diǎn)，最應(yīng)當(dāng)考慮的并不是短期影響還是長期影響、大影響還是小影響，而是能否走得更遠(yuǎn)、走得更快、走得更穩(wěn)。也只有讓試點(diǎn)走好了、走穩(wěn)了，集體土地入市的工作才能真正走下去，并走向與城鎮(zhèn)國有土地“同權(quán)同價”的平臺。因此，在試點(diǎn)過程中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注這樣幾個方面的問題。

首先，不能以租代售。今年7月20日，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。此次的試點(diǎn)，無疑是落實(shí)通知的具體行動。但是，一定要注意的是，政策不能走形，不能被濫用和扭曲。其中，必須嚴(yán)密防止以租代售。如北京市唐家?guī)X租賃住房項(xiàng)目就明確由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營和管理。不然，一旦租賃期被無限期放長，就會出現(xiàn)以租代售現(xiàn)象。到時候，租賃市場就會出現(xiàn)混亂，并有可能出現(xiàn)利益輸送、貪污腐敗等方面的問題。

其二，能否租購?fù)瑱?quán)？集體土地建設(shè)租賃房問題，解決“住”的問題，只是一個方面。“住”的問題解決了，如果“權(quán)”的問題不解決，仍然會出現(xiàn)許多新的矛盾和問題。如何解決集體土地建租賃房后的租房者權(quán)利，讓租房者享受與購房者平等權(quán)利，對此項(xiàng)政策的落實(shí)并發(fā)揮作用影響很大。從總體上講，這一政策落地以后，配套政策必須隨之出臺。

再者，要實(shí)現(xiàn)配套完善。集體土地大多在城郊結(jié)合部，或者是現(xiàn)在的農(nóng)村。也就是說，各項(xiàng)配套都很不完善。就算有些配套，也條件較差、問題較多，很難滿足需要。必須把配套作為一項(xiàng)重要工作，列入集體土地建設(shè)租賃房的重要內(nèi)容，確保配套不滯后、不缺位、不偷工減料。也只有這樣，集體土地入市建租賃房的政策才能完全落實(shí)到位，并為“同權(quán)同價”打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

最終，要堅持收益共享。集體土地建設(shè)租賃房，不是只考慮城市居民的居住問題，也是為了拓寬農(nóng)村居民的增收渠道，增加農(nóng)民收益。這就意味著，集體土地入市以后，在收益問題上，必須公開透明，必須讓廣大農(nóng)民也看到土地入市后帶來的實(shí)實(shí)在在利益，讓廣大農(nóng)民看到在土地入市過程中沒有侵犯他們的權(quán)益，讓廣大農(nóng)民看到土地入市是真正公平公正的。同時，由于是集體土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也必須保留一部分收益，以便于今后能夠更好地為廣大農(nóng)民服務(wù)、為發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)服務(wù)。這其中，做好失地農(nóng)民的社會保障工作十分重要。切不可社會保障工作不做好，給社會穩(wěn)定帶來壓力。

當(dāng)然，這些新建的房屋如何分配、如何租賃，各地可以進(jìn)行大膽探索，但有一點(diǎn)必須明確，那就是不能讓有權(quán)者、有關(guān)系者成為既得利益者。集體土地建設(shè)的租賃房，必須是解決中低收入階層、城市外來人口等的住房問題。這就進(jìn)一步要求我們，好政策必須要好落實(shí)，切不可走樣。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。