俠客島評集體建設(shè)用地建租賃房：地價低了房租必然降

最近有一個大新聞頗不尋常。

8月28日，國土資源部網(wǎng)站披露了一則消息，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡稱方案），提出在“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市（第一批包括北京市，上海市，遼寧沈陽市，江蘇南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建廈門市，河南鄭州市，湖北武漢市，廣東廣州市、佛山市、肇慶市，四川成都市），開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。

從“經(jīng)濟(jì)適用房”、“租售同權(quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歷經(jīng)一系列政策暖風(fēng)之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。

那么，跟之前的政策相比，這次的政策有哪些亮點(diǎn)？意義有多大？

亮點(diǎn)

先來看看具體的政策表述。

國土資源部的文件中，最核心的就是這句：村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。

就是說以后集體土地也可以承接城市住房建設(shè)了。說白了，原來那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結(jié)合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實際上打破了1998年以來，城市住房由政府征地、壟斷國有土地建設(shè)的套路。

意義還不僅于此。

其實早在2014年，北京就已經(jīng)進(jìn)行過集體土地建租賃住房試點(diǎn)，并且取得了較好的成果。但之前只提到集由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，并未提到聯(lián)營、入股等方式。

而這一次的政策，很明顯指明了，此類用地不是征地或簡單地流入市場，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有極大的主導(dǎo)權(quán)，無形中也就增加了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地方面的積極性。

當(dāng)然，整個文件最重大的亮點(diǎn)，還在于創(chuàng)新性地從土地供應(yīng)端出發(fā)，加強(qiáng)租賃房源的建設(shè)和供給。文件中明確提出了，“村鎮(zhèn)集體自行開發(fā)”，這實質(zhì)上意味著他們可以繞過傳統(tǒng)的開發(fā)商土地競拍等手段，在很大程度上制約了土地價格。

土地的價格低了，那開發(fā)成本自然也就少了，而租房的價格也必然隨之降低，對目前的租房市場無疑是很大程度的利好。

現(xiàn)狀

那么這個邏輯是否符合當(dāng)下的現(xiàn)狀呢？

說回目前中國的住房市場，長期有著“重購輕租”的特點(diǎn)，這其實是“發(fā)育不良”的。

在中國租房率不足10%，歐洲國家租房率近50%；中國房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國占比是50%；2012年。全國租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。

社科院發(fā)布的2016年《社會發(fā)展藍(lán)皮書》顯示，當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。

同樣地，還有機(jī)構(gòu)投資者的嚴(yán)重缺位。據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運(yùn)營管理的房間數(shù)量只有約100萬間，不足市場份額的5%；與之相比，這一比重在日本租賃市場中達(dá)到87%，美國則為60%。

按理來說，市場經(jīng)濟(jì)條件下，凡有需求就會刺激供給配套。鏈家研究院的一份報告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。

但是在中國，這么大的市場，為什么發(fā)展不起來？

原因

最直接的原因，無非是賺不到錢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉算了一筆賬，以目前市場的行情來算，像廣州這樣的城市，住宅物業(yè)租金回報率較高的能達(dá)到2個點(diǎn)左右，即使是一些高端公寓租金回報率也就5個點(diǎn)，但是國內(nèi)資金成本的年化利率是5-8個點(diǎn)。開發(fā)商正常運(yùn)作的話，是不可能盈利的。

于是新的問題就來了，為什么國內(nèi)租金回報率這么低呢？按照簡單的算式，租金回報率=（1年租金-房屋保養(yǎng)費(fèi)）/房屋價格。租金回報率低，說明要么租金太低，要么房價太高。

國內(nèi)租金低嗎？上海易居研究院不久前發(fā)布的《50城房租收入比研究》報告顯示，2017年6月，全國50個城市超七成房租相對收入較高，其中北京、深圳、上海、三亞等4個城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市。也就是說，這四個城市，租房者要拿出將近一半的收入支付房租。有網(wǎng)友高呼：房租加日常開銷，就不剩下什么了。

房價更高的北京、上海、深圳的租金回報率那就更是低得離譜，企業(yè)投資租賃住房還不如把錢存進(jìn)銀行吃利息。

所以，罪魁禍?zhǔn)?，還是地價過高！

對此，萬科高級副總裁譚華杰也有過分析，土地成本過高大大降低了租金回報率，因居住用地本來地價就貴，不動產(chǎn)價格偏高，而租金回報率過低，對于資產(chǎn)持有者來說很難從出租中賺錢。這是導(dǎo)致過去多年租賃市場無法發(fā)展的重要原因。

對癥

繞來繞去，供地環(huán)節(jié)是一個終究繞不過去的關(guān)鍵點(diǎn)。此前我國房地產(chǎn)調(diào)控之所以經(jīng)常表現(xiàn)為事倍功半，很重要的缺失即在于過于專注于在需求端做文章，對供給端的土地錯配問題則著力不多。

政府終于開始“對癥下藥”，增加供地并優(yōu)化結(jié)構(gòu)。過去幾個月一系列的政策就是證明。

譬如上海近期發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“十三五”期間新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房約45萬套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

更早之前，廣州發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計劃》明確指出，未來5年，廣州計劃供應(yīng)住宅用地3200萬平方米，從供地占比來看，租賃住房占據(jù)了25.8%。

在增加供給的同時，“限價”也是重要的保障措施。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地底價成交，樓面價格分別僅5569元/平方米和5950元/平方。對比周邊地價，開發(fā)商去年7月拿地時，成交樓面價就達(dá)到了3.03萬元/平方米，可以說是“白菜價”了。

據(jù)知情人士透露，兩塊地拍賣前實際共有34家房企領(lǐng)取了申請書，但是最終分別僅有一家競買企業(yè)通過資格審查并提交了競買保證金，“這是有意設(shè)置高門檻，因為報名需要有相關(guān)單位蓋章的資格認(rèn)定書，以防止競買者過多，成交價過高”。

掘金

不過，從更宏觀和長遠(yuǎn)的角度來看，這類政策的提出，還在于可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，促進(jìn)租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的崛起。

7月中下旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)的通知提出的4項加快發(fā)展住房租賃市場的舉措中第一項便是“培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，這就是希望市場上能有更多的機(jī)構(gòu)化租賃企業(yè)，改變目前以小業(yè)主為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)?！爸挥羞@樣才能提高租賃市場的規(guī)范度和透明度，擠壓小業(yè)主的生存空間，保護(hù)租客權(quán)益?！?/p>

嗅覺更靈敏的或許還是企業(yè)投資者。在《租賃崛起》中，鏈家就稱“未來的增長希望在租賃”。

這不僅是中介公司的預(yù)感，也是各大開發(fā)商的行業(yè)共識。據(jù)內(nèi)部人士透露，過去幾個月以來，無論是國內(nèi)知名的大地產(chǎn)公司，還是區(qū)域地產(chǎn)公司，都已經(jīng)迅速開啟爭奪戰(zhàn)。

最積極的估計要屬萬科了，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地?fù)碛?處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競報自持比例”方式招標(biāo)，萬科憑100%自持比例中標(biāo)，堪稱該場競標(biāo)的“最大贏家”。萬科還在2016年成立了長租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見其對租賃市場的看重。

“無論是中介還是房企其實都已提前向租賃市場轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局?！惫阏f。

當(dāng)然，至于到底能不能如愿以償，還有待市場的檢驗。但“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，不會變。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。