全款優(yōu)先 "半公開"炒房 濟南樓市怪象頻現(xiàn)

今年年初至今，由于濟南樓市住宅供應(yīng)量一直較少，市場經(jīng)常處于供小于求的賣方市場，房價持續(xù)上漲的同時，開發(fā)商開始主動抬高購房門檻，有的甚至也開始“投機取巧”，半夜開盤、全款優(yōu)先選房、“購房合同+裝修合同”應(yīng)對限價政策、綁定車位和地下室、半公開炒房……花樣百出，形成了濟南樓市的“怪現(xiàn)象”。

全款優(yōu)先，首付三成難買房

近半年以來，由于多家房地產(chǎn)開發(fā)商針對全款購房者的優(yōu)先選房活動，濟南的房地產(chǎn)市場流行起這樣的段子：“全款的往里走，按揭的不要堵在門口，公積金的把車挪走?！币徽Z道出了房地產(chǎn)開發(fā)商對客戶的“挑三揀四”。

前段時間，濟南唐冶某樓盤突然半夜開盤，據(jù)傳，有資格入場選房的基本為首付六成以上的客戶。“全款優(yōu)先，貸款靠邊”，事后，朋友圈便流行起了這句段子。

首付比例更高的客戶可以優(yōu)先選房在濟南樓市已經(jīng)不是個例。目前，濟南市場上這種方式很“流行”。

除了唐冶的樓盤，漢峪片區(qū)有樓盤選房也采取了全款優(yōu)先的手段。下半年，西客站為數(shù)不多有房源的某樓盤，還未確定什么時間開盤，就已經(jīng)在篩選6成以上首付的客戶。作為一個不愁賣的樓盤，3成首付的買房者基本沒有希望。

除此以外，捆綁地下室和車位售房，地下室和車位高價賣出……濟南樓市最近賣房賣的“花樣百出”。購買唐冶片區(qū)某樓盤的業(yè)主劉先生向記者爆料，雖然房價被執(zhí)行了最高限價，但是開發(fā)商要求必須捆綁購買地下室和車位，自己只好無奈接受。購買濟南北部某樓盤的李先生則遭遇了開發(fā)商引導(dǎo)簽訂“購房合同+裝修合同”的雙合同方式，應(yīng)對限價政策。

有開發(fā)商“半公開”允許炒房

近期，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了一種新的炒房行為：在樓盤開盤加推之初，炒房者交納高于首付比例的購房款以后，不簽署購房合同，不參與網(wǎng)簽，只與開發(fā)商簽署協(xié)議，等到房價上漲到合適價位，由開發(fā)商再次將炒房者手中的房源賣出，炒房者賺取中間差價。

與傳統(tǒng)炒房客不同的是，這種炒房隱藏得更為隱蔽，一般都在“暗中”進行，購房者如果不直接向置業(yè)顧問咨詢暗示“炒房”，一般不過得知這種信息。以最近新開盤文莊片區(qū)綠地國際城為例，記者在咨詢了是否可以進行“炒房事宜”之后，置業(yè)顧問才告知可以操作。炒房者在開盤當(dāng)日以17200元/㎡的優(yōu)惠價格買入，開盤一周后，房價上漲到18000元/㎡，這時賣出便可凈賺800元/㎡的差價。

位于北園大街的一樓盤則更為直接，豐潤·鵲華天禧 Mini公寓的群發(fā)短信中提到，“現(xiàn)內(nèi)部團購價9300-10000元/㎡，短期投資開盤3月后可免費更名，轉(zhuǎn)手可賺6-9萬元，回報率20%以上?！?/p>

同樣都是賣房，開發(fā)商為何要這樣做呢?

銀行放貸緩慢，開發(fā)商回款壓力大

首先，相比較全款買房而言，按揭買房的回款時間則更長。按揭貸款因為要經(jīng)過提交收入證明、資信證明、銀行審查個人還款能力等條件篩選，房款放貸時間大約要經(jīng)過一個多月。并且，最近銀行貸款收緊，給開發(fā)商造成了一定的回款壓力，使得開發(fā)商更樂于接受全款和少部分貸款的客戶。

其次，由于一年來濟南土地價格猛漲，諸多開發(fā)爭相拿地，但之前拿地的項目大約還沒有進入銷售期，暫未回款，需要開發(fā)商有充足的資金作為后盾支持，所以，盡快回款也成為現(xiàn)有銷售樓盤的當(dāng)務(wù)之急。

政策制定需多考慮法律方面對開發(fā)商的約束

業(yè)內(nèi)人士認為，濟南的房價雖然趨于逐漸平穩(wěn)，但市場整體仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的“賣方市場”局面，新房市場可謂暗潮涌動。開發(fā)商對六成以上購房者的篩選，極大傷害了首付能力有限的剛需購房者，從道德層面來講，開發(fā)商的做法不值得提倡?！叭顑?yōu)先、半夜開盤”等現(xiàn)象打破了長期穩(wěn)定的購房規(guī)則，雖不違反法律，但也不利于開發(fā)商將來的整體發(fā)展。

山東豪才律師事務(wù)所律師周長鵬認為，最近房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的這些亂象，首先是一種市場選擇的行為，符合市場規(guī)律，也與現(xiàn)有購房政策有很大關(guān)系。從法律上來講，并沒有違背法律，但是并不合乎目前的政策，也不合乎情理，未來的政策制定要多考慮法律方面對開發(fā)商的約束，這樣就會盡可能避免這些問題的出現(xiàn)。同時，律師也提醒，如果不是剛需購房者，建議不要過分投資，被過度追捧起來的房產(chǎn)市場穩(wěn)定性不高，風(fēng)險也會加大。

近期，山東省開展了一系列打擊囤房炒房等違法違規(guī)行為專項行動，嚴肅查處懲治違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)，并于近日通報了17個房地產(chǎn)市場違法違規(guī)典型案例。據(jù)透露，近日，住建部也將來濟南督查房地產(chǎn)工作，調(diào)查開發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)經(jīng)營行為等違法違規(guī)行為，一場新的樓市整治“風(fēng)暴”即將來臨。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。