集體建設(shè)用地建租賃房后將現(xiàn)3折房價(jià)？影響沒這么大

昨日（8月28日），住建部與國土部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，并公布了13個(gè)試點(diǎn)城市名單。該試點(diǎn)方案被部分人士解讀為農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過征地環(huán)節(jié)直接進(jìn)入市場，土地成本將大幅降低，對(duì)房價(jià)將產(chǎn)生重大影響，甚至?xí)霈F(xiàn)商品房價(jià)格二三折的房子。這個(gè)試點(diǎn)方案對(duì)房價(jià)的影響真會(huì)有這么大嗎？

筆者認(rèn)為，上述解讀存在誤讀。首先，集體建設(shè)用地建租賃住房，僅是在土地來源上的試點(diǎn)，并非土地制度的改變。此前，部分城市新建租賃住房的土地來源多為新增建設(shè)用地或采用在新建商品住房項(xiàng)目中配建的方式，但是這些方式土地成本高企，導(dǎo)致建設(shè)和運(yùn)營租賃住房的投資回報(bào)率過低。而集體建設(shè)用地土地成本相對(duì)較低，通過這種方式獲取土地建設(shè)租賃住房，能夠降低租賃住房建設(shè)者的成本，提高多種資本的參與興趣和商業(yè)運(yùn)營的可持續(xù)性。

北京和上海是最早進(jìn)行集體土地建租賃住房試點(diǎn)的城市，已經(jīng)取得了較好的成果，不僅增加了住宅用地來源和租賃住房供給，擴(kuò)展了集體土地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，同時(shí)盤活了低效的集體建設(shè)用地，既解決城市周邊外來務(wù)工人員的居住問題，還能拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的收入來源。此次在13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，也是為了提高存量土地集約利用水平，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。

其次，租賃市場建設(shè)是落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的一部分。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，可以增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾。但是，要進(jìn)一步影響房價(jià)，還取決于量的多少。目前集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房僅是在13個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)，并且采取政府主導(dǎo)、農(nóng)民集體自愿的原則，試點(diǎn)實(shí)施后要在2019年11月開展中期評(píng)估，并在2020年底前進(jìn)行總結(jié)，這些試點(diǎn)能否大規(guī)模推開及供應(yīng)量有多大尚不確定，因此對(duì)房價(jià)能有多大沖擊存疑。對(duì)于租金，試點(diǎn)方案中明確，集體租賃住房出租，不得以租代售；承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。要探索建立租金形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)。這意味著未來的租賃市場租金穩(wěn)定是有保障的。

此外，對(duì)于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，還有人將此與“小產(chǎn)權(quán)房”聯(lián)系在一起，認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”的租賃合法了。實(shí)際上，集體租賃住房是經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)，依法實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的用于租賃的住房，而“小產(chǎn)權(quán)房”既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)，兩者有本質(zhì)區(qū)別。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。