中國打出金融組合拳“穩(wěn)樓市”釋放三大信號

近期，中國房地產(chǎn)金融政策密集釋放利好信號。

從個人住房貸款利率和首付比例連續(xù)下調(diào)，到2000億元(人民幣，下同)“保交樓”專項(xiàng)借款出臺，再到擴(kuò)大支持民企發(fā)債的“第二支箭”，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權(quán)安全的前提下合理展期……各項(xiàng)支持政策密集落地，幾乎覆蓋了房地產(chǎn)業(yè)供需全鏈條，包括可能出現(xiàn)風(fēng)險的部分“薄弱點(diǎn)”。

未來房地產(chǎn)市場走向何方？受困房企如何脫困？記者梳理發(fā)現(xiàn)，這一系列金融“組合拳”釋放三大信號：

其一，明確房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。

日前在2022金融街論壇年會上，中國證監(jiān)會主席易會滿在“堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個著力點(diǎn)”部分談及房地產(chǎn)指出，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求等。

中國人民銀行行長易綱也明確表示，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，其良性循環(huán)對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。

專家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但近些年存在過度金融化的趨勢。不過，在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)業(yè)正回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，監(jiān)管層將房地產(chǎn)視為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，且肯定其對經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展十分重要。對房地產(chǎn)業(yè)地位的再明確，將有利于統(tǒng)一思想認(rèn)識，加大措施實(shí)施，盡快修復(fù)市場。

其二，金融機(jī)構(gòu)將加大涉房企業(yè)融資支持。

近期，央行、銀保監(jiān)會出臺“金融16條”，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困等方面共16條措施。此后，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資支持力度明顯加大。

龍頭房企碧桂園22日公告稱，共14.63億股股份已按每股2.68港元的價格成功配售予不少于六名專業(yè)、機(jī)構(gòu)及或其他投資者，配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額估計(jì)為38.72億港元。萬科21日晚間發(fā)布公告稱，擬申請新增發(fā)行不超500億元直接債務(wù)融資工具。此前，交易商協(xié)會已受理龍湖200億元債券儲架式發(fā)行，受理新城控股150億元債券儲架式注冊發(fā)行。

劉水認(rèn)為，去年下半年以來，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，一些民營房企發(fā)生債務(wù)違約，金融機(jī)構(gòu)對民營房企避險情緒較重。而近期一系列政策支持下，金融機(jī)構(gòu)支持房企發(fā)債融資政策效果開始顯現(xiàn)，房企的融資環(huán)境正在明顯改善。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，相關(guān)部門已釋放明確信號，對于堅(jiān)持主業(yè)、財務(wù)穩(wěn)健、暫時出現(xiàn)困難的企業(yè)，要加大全渠道融資的支持。

其三，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，支持剛性、改善性住房需求。

今年以來，房貸利率和首付比例下調(diào)、“保交樓”等多項(xiàng)政策均是從需求端發(fā)力，穩(wěn)定樓市預(yù)期。目前，多地房貸利率已降至歷史低位。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，已有18城首套房貸主流利率降至“3字頭”(低于4%)。

“保交樓”一直是今年穩(wěn)樓市的重點(diǎn)工作之一。據(jù)了解，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，中國人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金。“保交樓”政策的深入有助于減輕購房者對期房爛尾的擔(dān)憂，從而提振預(yù)期。

有專家提醒，一方面，政策傳導(dǎo)至需求端還需要時間；另一方面，想讓房地產(chǎn)市場徹底打破“收縮循環(huán)”，只靠金融單方面發(fā)力是不夠的。房地產(chǎn)業(yè)鏈條長，購房者、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)等利益各方相互影響、相互交織，需要形成合力。

未來，中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展仍有動力。克而瑞研究中心指出，新型城鎮(zhèn)化將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利，19大城市群、6大都市圈將是房地產(chǎn)市場的核心載體。房地產(chǎn)行業(yè)不乏結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

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