房地產(chǎn)市場現(xiàn)積極變化，利好頻出加快筑底？

“總的看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化。”國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長付凌暉15日在國新辦發(fā)布會上談及房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)表示。

銷售端市場預(yù)期需進(jìn)一步提升

15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1-10月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，1-10月份，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

“銷售金額跌幅收窄，而銷售面積跌幅擴(kuò)大，主因是銷售越來越集中于核心城市、核心區(qū)域。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，疫情反復(fù)，房企風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期開始向穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)蔓延，導(dǎo)致市場預(yù)期再次下行；開發(fā)商國慶以來大尺度打折促銷，進(jìn)一步加深了降價(jià)預(yù)期，對銷售實(shí)現(xiàn)造成阻礙。

據(jù)中指監(jiān)測，重點(diǎn)50城周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購房者觀望情緒仍較重。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，當(dāng)前房屋銷售總體改善動力不強(qiáng)，也要警惕繼續(xù)惡化的可能；從近期市場的反饋看，也要關(guān)注一線城市和豪宅市場兩個(gè)領(lǐng)域市場的新壓力。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示，9月末中央多部門發(fā)布全國性普惠政策，10月各地積極跟進(jìn)，已有二十余城降低商貸首套利率至4%以下，但因多地疫情反復(fù)、居民收入預(yù)期未見明顯好轉(zhuǎn)，整體市場銷售恢復(fù)不及預(yù)期。

陳文靜認(rèn)為，預(yù)計(jì)隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動市場預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)赢?dāng)?shù)刭彿啃枨筢尫?，年底全國商品房銷售規(guī)模同比降幅有望收窄。

供應(yīng)端“保交樓”效果逐步顯現(xiàn)

從供應(yīng)端情況看，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

“當(dāng)前銷售市場低迷，對房企投資開工難有正反饋，供給端融資支持帶來的流動性更多保障在建項(xiàng)目的施工和交付，短期內(nèi)房企的拿地和新開工投資仍面臨下行壓力。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說。

　　付凌暉肯定了供應(yīng)端數(shù)據(jù)改善的地方：各地區(qū)各部門積極推進(jìn)因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，加大保交樓力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，效果逐步顯現(xiàn)。從保交樓的情況來看，全國房地產(chǎn)施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成投資保持較快增長，房屋竣工面積降幅收窄。

“隨著近期房企全渠道資金面好轉(zhuǎn)，預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)落地，預(yù)計(jì)保交樓的形勢繼續(xù)向好，從而對穩(wěn)定市場預(yù)期，扭轉(zhuǎn)需求端疲弱態(tài)勢有積極作用。”李宇嘉說。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，鑒于近期“第二支箭”(推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具)、金融16條和保函置換預(yù)售資金政策的密集出臺，客觀上有助于改善房企流動性，也有助于防范開發(fā)投資數(shù)據(jù)惡化。

“短期來看，近期支持房企融資的多項(xiàng)舉措落地，針對優(yōu)質(zhì)房企的預(yù)售資金監(jiān)管政策亦在調(diào)整落位。”陳文靜預(yù)計(jì)，多個(gè)政策疊加將改善房企資金壓力，提振企業(yè)信心，在“保交樓”要求下，年底房地產(chǎn)投資或有改善，但全年下降幅度或仍較大。

金融支持政策或加快市場筑底

“本輪市場下行幅度較深，主要是宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情反復(fù)、國際形勢多變等多方面因素影響下，市場預(yù)期修復(fù)難度較大。”劉麗杰指出，今年以來前期多輪分散式支持政策呈現(xiàn)效果鈍化、持續(xù)時(shí)間短等特征，至今銷售和投資市場仍未明顯改善。

這也是央行、銀保監(jiān)、住建部等多部門相繼出臺16項(xiàng)金融支持政策、預(yù)售資金保函置換等政策的原因。陳文靜表示，在市場信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，核心城市優(yōu)化樓市政策，對修復(fù)市場信心將起到積極作用。

近期，金融機(jī)構(gòu)加大房企融資投放，各項(xiàng)紓困資金落地，債券融資全面開閘，供給端資金面好轉(zhuǎn)；需求端繼續(xù)降低按揭利率，核心城市調(diào)整限購限貸等政策發(fā)力。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，各項(xiàng)新政從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，惠及面、支持力度以及政策細(xì)則的指導(dǎo)意義均明顯加大。

“整體來看，供需兩端的金融支持政策落地有助于為市場注入流動性，改善市場預(yù)期，有望加快市場筑底。”劉麗杰說。

李宇嘉也認(rèn)為，供需兩端從過去的相互掣肘、負(fù)反饋循環(huán)，轉(zhuǎn)向相互支撐、相互利好，樓市觸底企穩(wěn)的局面將會在明年上半年到來。

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