房企失信“黑名單”呼之欲出：失信者可被限制預(yù)售

“蘿卜章”偽造證明、“價外價”哄抬房價、五證不全銷售、違規(guī)墊付首付、虛假房源、捂盤惜售……房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為頻現(xiàn)，屢禁不絕。記者獲悉，為有效打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為，提高違規(guī)成本，相關(guān)管理部門正在研究包括房企、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)責(zé)任人在房地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)經(jīng)營活動中失信行為的懲戒方案，將對房地產(chǎn)違規(guī)行為設(shè)立黑名單，確定具體的懲戒級別以及懲戒措施。

其中，包括采取限制或者禁止懲戒對象的市場準(zhǔn)入、限制取得政府供應(yīng)的土地、限制“五證”的發(fā)放、限制企業(yè)債券發(fā)行、限制發(fā)起設(shè)立或參股金融機(jī)構(gòu)以及小額貸款公司、融資擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、互聯(lián)網(wǎng)融資平臺等機(jī)構(gòu)。同時，在審批證券公司、基金管理公司及期貨公司的設(shè)立及變更持有5%以上股權(quán)的股東、實(shí)際控制人時，將其失信信息作為審批的參考。

“本次黑名單是建立在日前發(fā)布的房地產(chǎn)領(lǐng)域懲戒備忘錄的基礎(chǔ)上，為了更好的將該文件落地，相關(guān)部門正在研究確定失信行為種類、級別以明確懲戒其行為?！庇嘘P(guān)人士表示，這將改變目前房企相對于高額獲利來說，違規(guī)、違約成本低廉導(dǎo)致頻繁違規(guī)的現(xiàn)狀。

7月底，住建部聯(lián)合國家發(fā)改委、人民銀行等31個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于對房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)失信責(zé)任主體實(shí)施聯(lián)合懲戒的合作備忘錄》，正式確定房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)聯(lián)合懲戒對象與聯(lián)合懲戒措施。懲戒對象包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)。失信房地產(chǎn)企業(yè)的法定代表人、主要負(fù)責(zé)人和對失信行為負(fù)有直接責(zé)任的從業(yè)人員。

中國房地產(chǎn)協(xié)會法律事務(wù)專業(yè)委員會秘書長康俊亮在接受采訪時表示，這是我國首次對房地產(chǎn)領(lǐng)域失信責(zé)任主體延伸至法定代表人、主要負(fù)責(zé)人等自然人，較民商事立法領(lǐng)域還有擴(kuò)大，足以看到監(jiān)管者對失信主體懲戒的決心。

另外，康俊亮認(rèn)為，此次備忘錄簽署方涉及發(fā)改委、央行、住建部等31個部門，其基本涵蓋所有開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中需要涉及的部門，促使這些部門信息互通，聯(lián)合懲戒，加大落地執(zhí)行力度，基本可以保證懲戒措施落地不留死角。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在37條懲戒措施里，有多條內(nèi)容涉及“拿地”和“融資”環(huán)節(jié)。在拿地階段，限制政府供應(yīng)的土地取得、限制預(yù)售許可證等“五證”的取得、限制重大項(xiàng)目申報的審批、核減、停止撥付或收回政府補(bǔ)貼資金和保障資金、禁止作為政采的供應(yīng)商、限制參與公共資源交易、停止執(zhí)行投資等領(lǐng)域優(yōu)惠政策。

資金獲得方面，失信主體將被從嚴(yán)審核企業(yè)債券的發(fā)行，限制發(fā)起設(shè)立或參股金融機(jī)構(gòu)以及小額貸款公司、融資擔(dān)保公司、創(chuàng)業(yè)投資公司、互聯(lián)網(wǎng)融資平臺等機(jī)構(gòu)，限制注冊非金融企業(yè)債務(wù)融資工具，限制、暫停或取消政策性資金支持。

此外，還將依法對懲戒對象實(shí)施市場和行業(yè)禁入，禁止懲戒對象在法定期限內(nèi)擔(dān)任相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營單位的法定代表人、負(fù)責(zé)人，已經(jīng)擔(dān)任的依法責(zé)令辦理變更登記。將信用信息通報金融機(jī)構(gòu)，作為其評級授信、信貸融資、管理和退出的重要參考依據(jù)。推動各保險機(jī)構(gòu)將懲戒對象的失信記錄作為厘定保險費(fèi)率的參考。

康俊亮表示，懲戒措施基本上涉及了開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中的所有環(huán)節(jié)，若嚴(yán)格執(zhí)行，企業(yè)因通過實(shí)施失信行為獲得的收益很難彌補(bǔ)失信懲戒帶來的損失，從而減少違規(guī)行為的發(fā)生。

康俊亮提醒，必須注意到的是，備忘錄關(guān)于失信行為的認(rèn)定還不是很明確。為了避免備忘錄在實(shí)施過程中，因失信行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致懲戒實(shí)施主體自由裁量權(quán)過大，使處罰力度減小，降低處罰的懲戒作用，主管部門應(yīng)當(dāng)盡快明確失信行為的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

張大偉認(rèn)為，現(xiàn)在除了懲戒失信外，還可減少期房比例，逐步過渡到現(xiàn)房交易階段。引導(dǎo)企業(yè)降低負(fù)債，提高拿地自有資金比例，要求企業(yè)?？顚Ｓ茫坏门灿媒ㄔO(shè)資金等，以避免開發(fā)商違約。

自去年以來，地方已開展多輪房地產(chǎn)領(lǐng)域違規(guī)行為的整治。以武漢為例，重點(diǎn)打擊中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理、發(fā)布虛假房源信息、哄抬房價、“價外價”、偽造證明規(guī)避限購限貸政策等;開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證提前收錢、發(fā)布虛假房源信息和廣告、不明碼標(biāo)價、捆綁銷售等。對于違法違規(guī)行為，采取暫停網(wǎng)簽、責(zé)令退款、吊銷執(zhí)照、關(guān)門停業(yè)等方式。僅2016年，武漢便發(fā)現(xiàn)存在各類違法違規(guī)問題的項(xiàng)目124個，對其中的47家開發(fā)企業(yè)下達(dá)了《整改通知書》，并將違規(guī)行為記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，對問題嚴(yán)重，社會影響較大的1家開發(fā)企業(yè)和5家房地產(chǎn)代理公司啟動了行政處罰程序。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。