京版共有產(chǎn)權(quán)房平抑房價效果更好 或成全國樣本

8月初，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，將原有實行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產(chǎn)權(quán)房。雖然共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個全新的概念，但因北京這版方案更加體系化，因而一石激起千層浪。分析人士表示：北京的政策對于全國未來的發(fā)展格局均有重大的影響，或成全國樣本。能夠從一定程度上緩解原本只能通過購房解決權(quán)益保障問題的迫切需求。，

“共有共治”成為政策主軸

事實上，新出臺的京版共有產(chǎn)權(quán)房，或?qū)⒆鳛槲磥砣珖瞥龅姆康禺a(chǎn)長效機(jī)制的重要樣板。而這一次的共有產(chǎn)權(quán)房，“共有共治”成為政策主軸。長效機(jī)制的含義，不僅局限于市場加保障兩條腿走路，而是指形成購租并舉、梯度消費，同時也對房產(chǎn)金融屬性加以適當(dāng)限制的狀態(tài)。

“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念最早源于20世紀(jì)80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設(shè)當(dāng)中。國內(nèi)的起點是在2007年，當(dāng)時江蘇淮安首次試點共有產(chǎn)權(quán)住房，3年后的2010年，上海亦推出試點。

2013年底時，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產(chǎn)權(quán)”的屬性，但是并沒有在名稱和實操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。

需要注意的是，京版的共有產(chǎn)權(quán)房和此前淮安、上海的試點都不一樣，并不是嚴(yán)格意義上的“保障性住房”。京版的共有產(chǎn)權(quán)模式是從“商品房”的本源迭代而來，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是廣義的商品房，政府和個人共同持有“商品房”的份額，更像是在對市場化這部分予以調(diào)整和修正。

截至目前，上海的共有產(chǎn)權(quán)房累計簽約近9萬戶。上海共有產(chǎn)權(quán)房脫胎于“經(jīng)濟(jì)適用房”的邏輯，因此申請人必須是上海本地人，且對于家庭收入和居住面積等均有嚴(yán)格的限定。經(jīng)適房的土地供應(yīng)方式為劃撥供地，上海共有產(chǎn)權(quán)房沿襲下來，也是劃撥供地，不需要通過市場招拍掛。

而北京共有產(chǎn)權(quán)房的本源是另類的“商品房”，因此供地方式以“限房價、競地價”“綜合招標(biāo)”為主，歸根結(jié)底，還是市場競價方式。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀居住面積等。

迭代 自住房的優(yōu)化和升級

京版共有產(chǎn)權(quán)房是在北京的自住型商品房基礎(chǔ)上調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范而來，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺。

北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機(jī)構(gòu)和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

共有產(chǎn)權(quán)房對于購買資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更趨嚴(yán)格。申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。

具有里程碑意義的是，共有產(chǎn)權(quán)房首次提出將不少于30%房源分配給“新北京人”，即符合北京限購條件的外地戶籍人士。

本次辦法征集意見的同時，北京同時發(fā)布了針對共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計導(dǎo)則。這份字?jǐn)?shù)達(dá)3600字的設(shè)計導(dǎo)則，可謂是定量定標(biāo)、細(xì)致入微，標(biāo)志著共有產(chǎn)權(quán)房要在政府指導(dǎo)下打造成為“建筑優(yōu)品”。

平抑房價效果優(yōu)于自住商品房

根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計劃，2017-2021年預(yù)計自住型商品房計劃供地1020公頃，套數(shù)為25萬套（年均5萬套），這些都將轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，這個供應(yīng)量是過去自住房的2.5倍。

北京2016年成交的住宅（新房+二手房）總共是36萬套，共有產(chǎn)權(quán)房每年供應(yīng)5萬套，占比達(dá)到14%，如果能夠?qū)崿F(xiàn)充分供應(yīng)，平抑房價的效果應(yīng)該比此前的自住型商品房要大一些。

京版共有產(chǎn)權(quán)房推出之后，購房者不用再承擔(dān)高額購房成本，有條件的還能在5年后買下政府持有的份額，使得大量的剛性需求從商品房市場分流過來。

同時，共有產(chǎn)權(quán)房中的30%對外地戶籍人士放開。共有產(chǎn)權(quán)房首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來。

總的來看，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。