12城住房租賃試點(diǎn)：市場響應(yīng)度空前 不只是國企參與

導(dǎo)讀

這些發(fā)生在過去不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代，一個(gè)長效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

讓以房為家的中國人接受租房時(shí)代還需要多久？答案也許并不如想象中那么漫長。

8月18日，南京市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，提出適時(shí)研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實(shí)現(xiàn)購租同權(quán)。

這是繼7月20日，住建部等九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，并把深圳、廣州、南京等12個(gè)城市列為首批試點(diǎn)以來，又一個(gè)出臺試點(diǎn)方案的城市，也是繼廣州之后第二個(gè)明確提出“租購?fù)瑱?quán)”的城市。

也是在最近的幾天，繼浦東張江、嘉定新城以底價(jià)拍出兩幅只租不售的租賃住宅地塊后，上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)布公告，將市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)兩幅商業(yè)用地調(diào)整為四類住宅用地（R4），規(guī)劃為社會租賃住宅，擬為園區(qū)就業(yè)人口供應(yīng)近千套租賃住房。

此外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還獨(dú)家獲悉，上海市規(guī)土局已委托第三方機(jī)構(gòu)在做租賃住宅政策研究，目前尚處于政策討論階段。主要研究方向是類住宅、195工業(yè)用地向租賃住宅轉(zhuǎn)化的政策通道；租賃住宅土地全生命周期管理、部分產(chǎn)權(quán)化實(shí)現(xiàn)人力資本的財(cái)富積累效應(yīng)、租賃住宅運(yùn)營管理的租金租期進(jìn)入退出設(shè)計(jì)等方面。

伴隨著廣州、成都、鄭州、南京等多地試點(diǎn)方案的陸續(xù)出臺，一時(shí)間，關(guān)于租賃住房的政策如七八月的雨點(diǎn)般密集落下。而這些發(fā)生在過去不到兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)的密集決策，或?qū)ьI(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)全新的租賃時(shí)代，一個(gè)長效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

為什么是這些城市？

根據(jù)住建部等九部委要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。首批開展試點(diǎn)的城市有廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理上述城市歷年人口流動數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，它們都具備以下特點(diǎn)：

第一，外來人口占比較大，房屋租賃市場具備一定規(guī)模；第二，二產(chǎn)和三產(chǎn)較為發(fā)達(dá)，能容納較多的外來人口就業(yè)和居?。坏谌?，租金水平較為穩(wěn)定。

以廣州為例，作為12個(gè)試點(diǎn)城市中常住人口最多的城市，2016年為1404.35萬人，并且自2014年以來增長均創(chuàng)新高，租金也同樣遞增。

上海中估聯(lián)信息技術(shù)有限公司研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，此次試點(diǎn)城市出臺的配套政策，可以說在鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展方面邁進(jìn)了一大步，有利于這些城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，也有利于留住高層次的產(chǎn)業(yè)人才。

但是，顏莉又指出，配套政策的三個(gè)方向，是否有利于資源配置向租賃市場傾斜，還有待考量：比如，租購?fù)瑱?quán)到底多少程度上能落地，解決多少租戶的公共服務(wù)問題？商改住的政策實(shí)施過程中，消防方面的細(xì)則如何？商改住后，水電收費(fèi)是向居住看齊還是維持原有的收費(fèi)水平？

城市分化下的租賃市場現(xiàn)狀

在首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市中，北京上海這樣的租房需求“大戶”卻未被納入。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與兩地人口政策相關(guān)：北京本來就要疏解人口壓力，所以很難再出臺吸引外來人口的舉措，上海情況與北京相似。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京對于租賃市場最大的影響應(yīng)該是增加了19宗住宅70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地供應(yīng)，接近2萬套房源的增量對市場的影響將在一年后浮出。

此外，北京未來5年內(nèi)將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

上海則提出“十三五”期間增加70萬套租賃住房。一名知情人士分析指出，上海推70萬套租賃住宅只是預(yù)期性指標(biāo)，不是約束性指標(biāo)，部分來源于新增，部分來源于存量其他物業(yè)。“租賃住宅本來屬于保障體系，上海想把它摘出來，搞成三個(gè)體系，商品住宅、人才租賃住宅、社會救濟(jì)保障”。

顏莉指出，本輪針對租賃市場的配套政策有三個(gè)重要方向：第一，公共服務(wù)總體均等化方向，如一定條件下的購租同權(quán)；第二，閑置資源利用：允許符合規(guī)定的商業(yè)用房改造成租賃型住房用于出租；第三，對居住租賃的收入在增值稅方面的減免優(yōu)惠。

值得關(guān)注的是，各地“租購?fù)瑱?quán)”均要求增加購房者的權(quán)利，除了子女就學(xué)外，戶籍問題也備受關(guān)注。此前，除了一線城市和部分熱門二線城市外，其余城市大都采用“買房即可入戶”的戶籍政策，但目前已有多個(gè)城市開始試水“租房入戶”。

例如7月28日，無錫提出，租房者只要滿足社保繳納和居住證申領(lǐng)均滿五年的條件，本人、配偶和未成年子女均可以落戶。

而在更早以前，鄭州、濟(jì)南兩地也明確了“租房落戶”概念，但都不涉及核心城區(qū)。

根據(jù)鄭州的戶籍新政，在縣（市）和上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，繳納城鎮(zhèn)社保滿兩年后可申請常住戶口。

濟(jì)南規(guī)定與鄭州類似，允許市內(nèi)五區(qū)以外的常駐人員租房入戶，不過重點(diǎn)人群可以放寬條件。

事實(shí)上，不少城市此前就已經(jīng)通過人才戰(zhàn)略的更新，對戶籍要求進(jìn)一步放寬。其中深圳最新的《戶籍遷入若干規(guī)定》新增了“居住+社?！比霊羟溃瑢Τ钟猩钲诰幼∽C，且具備合法穩(wěn)定就業(yè)和住所（含租賃）條件的人員，其入戶積分主要指標(biāo)為參加深圳社會養(yǎng)老保險(xiǎn)年限和擁有深圳合法產(chǎn)權(quán)住房年限（或合法租賃住房）。

而武漢、長沙、成都、西安等新一線城市和二線城市，今年也都陸續(xù)放寬了戶籍制度，意圖廣攬人才。

市場響應(yīng)度空前

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)認(rèn)為，政府已開始牽頭，首先要提高租賃房在全社會住房中的比例。就以保障性住房來看，目前中國內(nèi)地覆蓋率只有17%，相比而言，香港特區(qū)有30%，新加坡高達(dá)70%-80%，差距還很大。

相較之下，美國和英國的情況與我國較為類似，城市聚集度高、產(chǎn)業(yè)集中度高，“社會+市場”模式可能是更適合現(xiàn)階段的租賃型住房的發(fā)展路徑。

據(jù)顏莉分析，上述模式有兩個(gè)特點(diǎn)：第一，土地拍賣和規(guī)劃時(shí)，已經(jīng)考慮了租賃型住房的需求，并且會要求開發(fā)商持有一定比例的住房進(jìn)行租賃運(yùn)營。

第二，機(jī)構(gòu)是租賃市場運(yùn)營的主體，機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資產(chǎn)運(yùn)營的輕資產(chǎn)操作，還包括和政府、企業(yè)的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除；由企業(yè)承擔(dān)一部分租金負(fù)擔(dān)，以提高承租人的住房支付能力。

目前，我國很多城市在土地規(guī)劃環(huán)節(jié)，已經(jīng)考慮了租賃型地塊的供給，“社會+市場”模式需要社會化機(jī)構(gòu)深度參與租賃型住房的運(yùn)營。

以上海張江近期成功出讓的全租賃地塊為例：承租人的租金稅負(fù)是否能在稅前扣除？科創(chuàng)企業(yè)是否承擔(dān)一部分租房支出？如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，并且切實(shí)幫助企業(yè)留住人才，那么對租金上漲的擔(dān)心完全沒有必要。

上海租賃市場上也活躍著很多具有租賃住房管理專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)出租人，如從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機(jī)構(gòu)尚在起步階段，但是已經(jīng)引起境外資本的關(guān)注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經(jīng)獲得多輪境外投資。

因此，本輪租賃市場的改革，引入市場化力量參與管理運(yùn)營，才是可持續(xù)發(fā)展之路。

日前，杭州市政府與阿里巴巴搭建租賃平臺，平安集團(tuán)旗下平安好房也在醞釀通過平臺的系統(tǒng)對接，整合目前市面上的各類品牌公寓房源，為租房用戶提供更加真實(shí)的房源信息和一站式的服務(wù)體驗(yàn)。

下一步，更多機(jī)構(gòu)出租人參與到租賃市場的專業(yè)化、規(guī)范化操作；房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺參與到租賃市場的管理和運(yùn)營，租賃市場的大發(fā)展才能真正到來。

賴國強(qiáng)認(rèn)為，租賃市場的發(fā)展是配合目前相對長期的限購限貸政策，也是政府建立多層次住房市場體系的重要一環(huán)。

不只是國企參與

南京市8月18日出臺的文件中提到，“2017年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家；2017年民營和混合所有制試點(diǎn)企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家?！边@在已試點(diǎn)城市中尚屬首次提出。

實(shí)際上，各城市在落地政策的時(shí)候，仍然有很多實(shí)質(zhì)性問題待解：比如前述上海張江和嘉定兩幅租賃住房地塊的產(chǎn)權(quán)所有者是兩家國企，而公租房的產(chǎn)權(quán)所有者是政府。產(chǎn)權(quán)的不同，決定了在具體的運(yùn)作模式、針對對象上存在很大不同。

顏莉認(rèn)為， 租賃市場將來會不會掌握在國企手中，關(guān)鍵還是看國企是否需遵循了市場規(guī)律，采用合理的經(jīng)營模式實(shí)現(xiàn)盈利，并從根本上促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

據(jù)中估聯(lián)數(shù)據(jù)對上海存量房中可出租房源的粗略估計(jì)，目前在100萬-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場中占比非常低。

根據(jù)上海市政府近期公布的《上?！笆濉弊》堪l(fā)展規(guī)劃》，“十三五”期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。

這其中釋放了比兩地塊成交更強(qiáng)烈的信號，第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進(jìn)行了區(qū)分，且租賃型住房占比（41.1%）遠(yuǎn)高于商品房占比（26.4%）。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個(gè)是市場化供給（67.5%），一個(gè)是保障條線的供給（32.5%）。

“在長期調(diào)控背景下，鼓勵(lì)租賃市場發(fā)展，供應(yīng)首先要增加?！辟噰鴱?qiáng)認(rèn)為，租賃市場發(fā)展的基礎(chǔ)只有通過租購?fù)瑱?quán)夯實(shí)了；另一方面，房企切入長租公寓也很迷茫。

觀察人士指出，目前來說在商品房中提高租賃比例還很難，政府希望大企業(yè)承包這方面的功能，目前12個(gè)試點(diǎn)城市的細(xì)則也還沒出來。不過資本市場已聞風(fēng)先動，最近有幾家上市公司都在吸引資金進(jìn)來，比如自如發(fā)行ABS，創(chuàng)新長租公寓新的生態(tài)。

賴國強(qiáng)較為看重相關(guān)法律法規(guī)的完善，市場化之外一定要有序保證讓條件達(dá)標(biāo)的人同權(quán)化，目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)較為成功的模式。

他認(rèn)為，下一步還會有支持租賃市場的配套政策出臺，比如稅費(fèi)等政策，逐漸引導(dǎo)租金恢復(fù)到健康水平，讓租客權(quán)利得到保護(hù)，金融政策也應(yīng)同步跟進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。