租賃當事人應當根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金,合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金;出租人應當按月收取租金,承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金;出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房;承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租,次承租人不得再次轉(zhuǎn)租……在此次征求意見稿中,在保障租賃雙方權(quán)益方面,對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求。
合同 簽3年以上將獲政策支持
在規(guī)范住房租賃合同訂立方面,征求意見稿明確,住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同,合同內(nèi)容應當包括當事人基本信息、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任等。
鼓勵當事人使用住房租賃合同示范文本。住房租賃合同示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設部門會同市工商部門制定。
鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同,當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的,可以獲得相關政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的,除承租人另有要求外,租賃期限不得低于3年。
租金 發(fā)布租金水平按月收取租金
征求意見稿提出,租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金,合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉(xiāng)建設部門應當建立住房租金發(fā)布制度,及時發(fā)布住房租賃市場實際成交租金水平等信息。
出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金。
出租人收取押金的,應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外,自合同終止日起3個工作日內(nèi),出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的,應當承擔相應舉證責任。
變動 出租人賣房提前3個月通知
征求意見稿明確,出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。
出租人在租賃期間出售出租住房的,應當提前3個月通知承租人,并不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
轉(zhuǎn)租 次承租人不得再次轉(zhuǎn)租房屋
租賃期間屆滿,出租人不再繼續(xù)出租住房的,應當提前1個月以上通知承租人;繼續(xù)出租的,同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)。原承租人存在重大違約行為的除外。承租人應當遵守有關管理規(guī)定,不得損害公共利益和相鄰關系人合法權(quán)益。由于承租人不當使用行為導致的相應責任由承租人承擔。承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租,合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外。承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的,應當按本《通知》規(guī)定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。
設施 廚衛(wèi)陽臺儲藏室不得出租居住
征求意見稿規(guī)定,出租人應當為房屋所有權(quán)人或者合法使用人,并確保出租住房建筑結(jié)構(gòu)和設備設施符合建筑安全、消防等方面的安全條件,且滿足基本使用功能。
以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。同時,人均居住面積不得低于本市規(guī)定標準,也就是出租房屋人均居住面積不得低于5平方米。
出租人承擔出租住房設施設備維修責任,出租住房設施設備出現(xiàn)損壞影響正常使用的,出租人應當及時維修,但當事人另有約定或者承租人不當使用導致的情形除外。
核查 違規(guī)將終止平臺系統(tǒng)鏈接
征求意見稿還提出,房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得為不符合出租條件的住房提供租賃經(jīng)紀服務。
網(wǎng)絡交易平臺、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)等應當對獲取的租賃當事人相關信息負有保密責任,不得違反法律法規(guī)要求和約定使用相關信息。
住房城鄉(xiāng)建設部門應當會同相關部門加強對網(wǎng)絡交易平臺的動態(tài)核查,發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規(guī)行為的,市住房城鄉(xiāng)建設部門可按規(guī)定終止其與住房租賃監(jiān)管平臺的系統(tǒng)鏈接;涉嫌犯罪的,移交公安部門依法追究刑事責任。
業(yè)內(nèi)看法
北京市房協(xié)秘書長陳志:
發(fā)展規(guī)范住房租賃是長效機制
此次北京市出臺加快住房租賃發(fā)展的新政,目的就是貫徹和落實中央和國家的相關要求,建立購租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃行為,保護租賃當事人合法權(quán)益。
發(fā)展和規(guī)范住房租賃,是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制之一,無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房,還是此次住房租賃新政,都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“3·17”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。
北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池:
租賃賦權(quán)逐步實現(xiàn)“購租并舉”
此次北京的新政,更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務意識。對于租賃的賦權(quán)也下了很大力度,在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權(quán)益,在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。
租住公租房可以辦理戶籍遷入,這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音;同時,符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務教育的權(quán)利,更是眾多租房家庭關心的。一個家庭租房,絕對是剛需。如果能通過租房就能實現(xiàn)孩子的上學問題,那很多剛需家庭就沒必要再去買房子。同時,新政在保障租賃雙方權(quán)益方面,保障了租賃雙方的合法權(quán)益,規(guī)范租賃行為,才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。
新政還特別提出了鼓勵發(fā)展規(guī)?;I(yè)化的住房租賃企業(yè)。很多老百姓以前之所以不選擇租房,就是覺得不踏實,沒保障。而現(xiàn)在政府出臺了鼓勵政策,相當于給老百姓吃了定心丸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉:
保障租賃雙方利益避免“二房東”
此次北京在新政中,對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求,比如合同期內(nèi)出租房不得單方面提高租金等,保障了租賃雙方的合法權(quán)益。
根據(jù)《通知》,已辦理住房租賃登記備案的,承租人依法申請辦理公共服務事項時,不再提交其在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。將來通過平臺登記備案的住房租賃,相關部門會實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享,這就方便了租賃當事人辦理各種事項。
同時,對租賃關系中的房源情況、轉(zhuǎn)租等都有了規(guī)范。特別是要求按照原規(guī)劃出租,明確了不得改變房屋結(jié)構(gòu),對群租房有了約束。另外也明確了不得隨便轉(zhuǎn)租,都有利于避免二房東的泛濫。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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