房地產(chǎn)勢(shì)能加速轉(zhuǎn)換：新存量周期到來(lái) 資本急搶賽道

去年，全國(guó)商品房成交額和成交量遠(yuǎn)超2013年那個(gè)小高峰，創(chuàng)下歷史新高。一線房企去年下半年喊著要“補(bǔ)庫(kù)存”，今年上半年在三四線占比較高的房企也高頻補(bǔ)倉(cāng)，這意味著始于2015的全國(guó)房地產(chǎn)“去庫(kù)存”趨于尾聲。

另一個(gè)顯著的現(xiàn)實(shí)是，從房子的源頭也就是拿地開(kāi)始，房企高比例自持成為普遍現(xiàn)象。權(quán)威數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)部分典型的一二線城市已進(jìn)入或正在進(jìn)入存量房市場(chǎng)，意思就是二手房成交已超過(guò)或正在接近新房交易，未來(lái)租房將成為潮流。新存量時(shí)代的來(lái)臨，會(huì)對(duì)市場(chǎng)各方產(chǎn)生什么樣的影響呢？

從增量到存量的時(shí)空大挪移

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年無(wú)疑是一個(gè)重要的樓市節(jié)點(diǎn)，當(dāng)年全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積15.7億平方米，同比增長(zhǎng)22.5%，實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售額11.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34.8%。

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一個(gè)周期性，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。大周期可能就是三年，小周期可能就是一年半。2013年是一個(gè)高峰，2016年又是一個(gè)高峰。兩個(gè)高峰相比，后一個(gè)峰要高于前一個(gè)峰。

與新房市場(chǎng)的增量成交數(shù)據(jù)相比，3月24日，鏈家研究院披露的《租賃市場(chǎng)系列研究報(bào)告》稱(chēng)2016年我國(guó)二手房交易量占比首次超40%，同比大幅提高。

鏈家董事長(zhǎng)左暉此前曾表示，按2016年的市值估算，中國(guó)存量住房共有2.2億套左右，保守估計(jì)，市值超過(guò)200萬(wàn)億元。

記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松在公司2015年年報(bào)《致股東信》中明確表示，“如果說(shuō)過(guò)去十年存量市場(chǎng)只集中在二手房交易上的話，那么規(guī)模高達(dá)200萬(wàn)億元以上的存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化，將會(huì)是中國(guó)房產(chǎn)下半場(chǎng)最值得關(guān)注的大市場(chǎng)”。

左暉指出，今天存量物業(yè)流通率大概只有2%。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展前景應(yīng)更多依賴(lài)于盤(pán)活存量。這一指向似乎與陳勁松說(shuō)的“存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、買(mǎi)賣(mài)、租賃和金融化”形成了共鳴。

保利投顧研究院今年2月下旬對(duì)外披露了一份《2016年全國(guó)存量房白皮書(shū)》，稱(chēng)當(dāng)前我國(guó)典型城市存量房交易量已超新房，且仍有較多城市存量房交易增速快于新房，流量規(guī)模超越只是時(shí)間問(wèn)題，意味著存量房市場(chǎng)的動(dòng)能和勢(shì)能已然凸顯。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，記者注意到，北京、上海、深圳與廈門(mén)已進(jìn)入存量時(shí)代，去年二手交易量已是新房的2~3倍，南京、蘇州、廣州和成都等地新房和存量房規(guī)模相當(dāng)，發(fā)展空間巨大。

住房消費(fèi)大軍需求加速切換

保利投顧研究院表示：“我國(guó)商品房市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，房改至今發(fā)展時(shí)間并不長(zhǎng)，然而我們幾乎是用了不到20年，就完成了發(fā)達(dá)國(guó)家曾經(jīng)50年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的積累?！?/p>

伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速崛起及發(fā)育趨于成熟，市場(chǎng)消費(fèi)主力人群及需求結(jié)構(gòu)也悄然生變。記者觀察到，新房市場(chǎng)快速成為改善型需求市場(chǎng)，原來(lái)的剛需型住房也快速進(jìn)入二手房交易。一個(gè)擺在面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是更多住房需要提升潛在價(jià)值。

相對(duì)而言，當(dāng)前有改善動(dòng)力和支付能力的更多是具備一定經(jīng)濟(jì)條件的“70后”、“80后”住房消費(fèi)群體。對(duì)于“90后”而言，有相關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，他們從學(xué)校畢業(yè)后并不急于購(gòu)房而成為房奴，一段時(shí)期內(nèi)更喜歡租房消費(fèi)，形成屬于自己圈層文化的社群空間。

近日，《信息時(shí)報(bào)》援引《2017年高校畢業(yè)生就業(yè)及租房趨勢(shì)報(bào)告》中的數(shù)據(jù)稱(chēng)，“90后”租房人群已經(jīng)占比39.9%，首次超過(guò)“80后”，成為租房主力。

面對(duì)新的消費(fèi)需求，房企的產(chǎn)品創(chuàng)新挑戰(zhàn)并不小。萬(wàn)科集團(tuán) 董事局主席、首席執(zhí)行官郁亮早先就敏銳地觀察到了這一重要現(xiàn)象，并表示：“對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須相信90后 ，根據(jù)他們的選擇來(lái)做，產(chǎn)品的創(chuàng)新、房子的創(chuàng)新應(yīng)該是有客戶(hù)共同參與的，小米手機(jī)就是這樣一個(gè)例子?！?/p>

各路資本涌進(jìn)“賽道”

從鏈家、世聯(lián)等中介大鱷明確發(fā)出存量房市場(chǎng)切換信號(hào)，并悶聲進(jìn)入存量房市場(chǎng)斥重金布局。

如圍繞二手房交易中的小貸與理財(cái)?shù)冉鹑诜?wù)需求，讓各路資本垂涎欲滴。

2016年以來(lái)，從國(guó)家鼓勵(lì)培育租房市場(chǎng)到支持發(fā)展租房市場(chǎng)，特別是近期，廣州“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、無(wú)錫“租房落戶(hù)”、北京“共有產(chǎn)權(quán)房”等新政先后出爐，早些年進(jìn)入分布式或集中式長(zhǎng)租市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始嶄露頭角。其中如魔方、you+、優(yōu)客逸家、蛋殼、樂(lè)乎等企業(yè)較為活躍，個(gè)別已啟多輪資本融資，甚至開(kāi)始了橫向并購(gòu)整合。

急于從重資產(chǎn)脫身的開(kāi)發(fā)商們也不甘落后，從間接入股到直接參與投資，甚至從拿地環(huán)節(jié)就介入高自持地塊。從地域來(lái)看，北上廣深及南京、杭州、成都等重點(diǎn)城市高自持地塊的競(jìng)拍明顯增多。

記者注意到，以鏈家為例，從融創(chuàng)斥巨資戰(zhàn)略入股，再到萬(wàn)科參與戰(zhàn)投，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也緊隨其后。以深圳為例，郁亮說(shuō)在深圳16%是新房，84%是二手房。如果萬(wàn)科只盯住16%，未來(lái)會(huì)失去很多機(jī)會(huì)。目前存量房市場(chǎng)在核心城市都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新房市場(chǎng)，這種轉(zhuǎn)型會(huì)帶來(lái)一定的機(jī)會(huì)。對(duì)萬(wàn)科形成一個(gè)挑戰(zhàn)，萬(wàn)科要提前布局。

從萬(wàn)科泊寓，到龍湖冠寓，再到更多銷(xiāo)售排名TOP50強(qiáng)的房企紛紛殺入租房市場(chǎng)。龍湖集團(tuán)副總裁袁春公開(kāi)透露，今年龍湖大概開(kāi)業(yè)1.5萬(wàn)間公寓，預(yù)計(jì)到2019年公寓帶來(lái)的收入能到10億元。

對(duì)于資本押注長(zhǎng)租市場(chǎng)，排名國(guó)內(nèi)前三的某大型私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)西南一位負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前由地價(jià)、建筑成本、裝修及運(yùn)營(yíng)等主要成本構(gòu)成的資產(chǎn)價(jià)格偏高，而租金遞增率有限，投資回報(bào)率很較低，很多靠羊毛出在羊身上的思路難以行得通。

除住宅之外，商業(yè)、酒店、物流與文旅、醫(yī)養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也成為資本掘金的重點(diǎn)目標(biāo)。以物流為例，前不久，萬(wàn)科領(lǐng)銜的中國(guó)財(cái)團(tuán)擬斥790億元收購(gòu)號(hào)稱(chēng)物流地產(chǎn)巨無(wú)霸的普洛斯。

多種跡象表明，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入新存量時(shí)代，以往粗放的“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”并快速獲取豐厚的資產(chǎn)增值收益的舊模式將逐漸被另一種以客戶(hù)服務(wù)為核心導(dǎo)向，以投資與運(yùn)營(yíng)為鏈接紐帶的收取租金+資本增值的新模式所取代。圍繞房地產(chǎn)價(jià)值鏈，開(kāi)發(fā)商、投資商和運(yùn)營(yíng)商等各環(huán)節(jié)需要有效協(xié)作，分享收益，而非吃獨(dú)食。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。