北京嚴控下新房開盤售罄 購房者多來自西城和海淀

熱氣騰騰的人口紅利并未因嚴格的調(diào)控而消失，尤其是旺盛的改善型需求和剛需，依舊支撐著北京樓市。

8月5日，中國璽開盤售罄，8月6日，昆侖域開盤售罄。這兩個位于西二環(huán)且相距不遠的項目開盤甚是隱秘低調(diào)，有的甚至沒有在自家售樓處開盤，而是選擇別處酒店，且均為內(nèi)部銷售。讓市場頗感意外的是，在今年嚴密的樓市調(diào)控下，中國璽和昆侖域不僅熱銷，且在8月8日雙雙取得超過9.5萬元/平方米的預售單價，突破8萬元/平方米的隱形紅線。

根據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，今年7月，北京住宅市場成交1505套，環(huán)比下降17.2%，成交均價54947元/平方米，環(huán)比上漲16%。昌平、海淀、房山、通州成交均在百套以上，榮升成交大戶。多名房產(chǎn)經(jīng)紀銷售明顯感受：“7月份的成單量回升。”

北京今年以來通過18項樓市調(diào)控政策“猛追”，阻止部分投資者炒作，在此情形下，究竟是誰支撐了北京樓市的成交？

來自海淀和西城的人

樓市嚴控下，房價回落訊息屢見不鮮，現(xiàn)實中的新樓盤卻呈現(xiàn)出強勁的蓄客能力與銷售態(tài)勢。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前北京的新房主要集中在豐臺、大興、門頭溝、房山、通州等地，其中豐臺以改善型住房為主。按照社科院近期發(fā)布的《北京流動人口在京購房狀況研究報告》，北京流動人口最青睞的購房區(qū)域是通州，約占21%，超過昌平與大興的18%。

記者以通州為樣本走訪發(fā)現(xiàn)，針對普通商品住房，購房者多來自西城區(qū)的和海淀區(qū)，其中不乏政府人員、拆遷戶與中關(guān)村高管白領，年齡集中在35周歲到40周歲之間；針對別墅洋房，購房者多為自有公司者，且全款購房者居多。而從多位房產(chǎn)代理人士處獲悉，門頭溝、昌平等地也是來自海淀和西城的購房者居多。

借以“北京市政府年底東遷”事件，以及貫穿南北的S6地鐵線路與貫穿東西的R1地鐵線路即將落成的概念，通州成為北京流動人口最為青睞的購房區(qū)域。近日萬科與石榴置業(yè)通州的樓盤相繼開售。萬科項目正通過連續(xù)多周的活動來蓄客，石榴置業(yè)的樓盤在開售當日也吸引了百余名顧客。

某樓盤客戶經(jīng)理王潔（化名）表示：“現(xiàn)在市場資訊與真實情況并不相符。目前大批來自海淀和西城的客戶支撐了通州的改善型新房市場。”

“按照經(jīng)驗，高層樓盤的看房者大多是剛需首套，他們更青睞于80平方米左右的房子，來自海淀區(qū)的白領高管較多，都有工作居住證，年齡在35歲至40歲之間，學歷大多在碩士以上。其余就是西城區(qū)的政府人員和拆遷戶，購買洋房等改善型產(chǎn)品的多屬中高端客戶，大多在北京自有公司，基本上非首套，年齡和職業(yè)構(gòu)成相對復雜?！蓖鯘嵔榻B，“不過，部分剛需首套購買者現(xiàn)在首付必須不低于40%，現(xiàn)在銀行貸款審批從嚴，剛需者更多地因為價格和面積而進入觀望期?！?/p>

10年的房產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗給王潔留下的深刻印象是：北京東尊西貴，因此無論在房山、朝陽還是通州的從業(yè)生涯中，西邊的購房者數(shù)量和資金上總是略勝一籌。這一點在北京2016年的GDP中也有體現(xiàn)，海淀、朝陽、西城分別以5036億元、5001億元和3533億元穩(wěn)坐前三甲。

另一位從事北京各區(qū)房產(chǎn)銷售代理人士李婷（化名）也證實了這一說法：“確實是西城和海淀區(qū)域的購房人數(shù)較多，西城的退休干部比較青睞門頭溝，受政府東遷影響，現(xiàn)在很多政府人員比較青睞通州地區(qū)，而海淀區(qū)的白領高管更傾向于昌平的別墅型產(chǎn)品?！?/p>

存續(xù)的“日光盤”

盡管市場對改善型住房熱情在接連調(diào)控之后依然不減，但項目樓盤對調(diào)控的風聲鶴唳已然成為常態(tài)。

在豐臺，中國璽、昆侖域兩個項目的預售價格直到8月8日獲批后，才高調(diào)出現(xiàn)在公眾視野，但大多數(shù)人對其兩三天之前的內(nèi)部開盤銷售一事并不知情。就在8月8日，北京市住建委主任徐賤云接受經(jīng)濟參考報采訪時表示：“穩(wěn)定房價的決心不會變，北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場長期穩(wěn)定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發(fā)布?！?/p>

樓市政策調(diào)控或為緩兵之計。記者從知情人士處獲悉，開盤當日，昆侖域出售200套住宅，中國璽出售134套，“目前認購這兩個項目很難，最好是先交納幾十萬的排卡費，跟內(nèi)部銷售人員表達購買誠意，才有可能被納入考慮范圍?！?/p>

中國璽、昆侖域等項目位于豐臺區(qū)西二環(huán)地區(qū)，地理位置優(yōu)越，且屬于改善型住房。一位業(yè)內(nèi)人士表示：“北京改善型住房供應稀缺，即使價格高昂，開盤依舊售罄，可見好位置好品質(zhì)的項目更是‘一房難求’。”

不過，北京市場還存在另一個截然相反的現(xiàn)象，通州某樓盤開盤當日推出的15套高層住宅，蓄客一周后仍未售完。這兩個迥然不同的現(xiàn)象所反映的正是購房者所需面臨的尷尬之處：高端改善型產(chǎn)品購房者資金實力強，受金融政策影響小，但產(chǎn)品供應少；剛需購房者資金實力一般，但目前北京房屋的市場均價已將大多數(shù)剛需產(chǎn)品推向“非普通住宅”行列，剛需購房者更易受到金融政策影響。

北京“3·17新政”規(guī)定，在北京無房且無商業(yè)住房貸款記錄者，購買普通住宅首付不低于35%，非普通住宅首付不低于40%。購買二套房者，購買普通住宅首付不低于60%，非普通住宅不低于80%。

按照北京去年“9·30新政”定義，普通住宅要同時滿足三個條件，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下，或者單價、總價標準符合其一：5環(huán)內(nèi)單價39600元/平方米、總價468萬元/套；5環(huán)到6環(huán)單價31680元/平方米、總價374萬元/套；6環(huán)外23760元/平方米，總價281萬元/套。

但是，按照中商情報網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年上半年房山區(qū)均價超過3.4萬元/平方米，昌平超過4萬元/平方米，通州超過4.3萬元/平方米，門頭溝超過4.9/萬元平方米，現(xiàn)實的情況是，多數(shù)樓盤在售價格均高于統(tǒng)計口徑1萬元——2萬元/平方米，如果按照80平方米來計算，總價也超過了普通住宅范圍。

一份來自云房數(shù)據(jù)研究中心的報告指出，北京總價200萬至500萬元的住宅產(chǎn)品為成交主力，60平方米至90平方米的戶型成交比例高達44%，24歲至30歲的人群青睞小戶型，31歲至40歲人群青睞大戶型改善房，50%以上的購房者最關(guān)心房價和戶型。

時值中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊25周年，將在北京隆重舉行“中國房地產(chǎn)界榮譽殿堂暨中國房地產(chǎn)報創(chuàng)刊25周年慶典活動”?；顒觾?nèi)容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、匯編資料、視頻節(jié)目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出“中國房地產(chǎn)界改革創(chuàng)新25年榮譽殿堂 ·典范項目、典范企業(yè)、榮譽人物”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。