據官方最新數據顯示,7月房租漲幅明顯超過CPI漲幅,專家認為,發(fā)展住房租賃市場需要控制好售租比,售租比過高不利于房屋租賃市場發(fā)展。但租賃是民生服務,大幅漲租金是不可能的,只能選擇穩(wěn)定房價甚至降低房價。
房租漲幅超CPI,租房家庭壓力不小
根據國家統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京(樓盤)調查總隊日前發(fā)布的2017年7月份全國及北京市居民消費價格變動情況數據顯示,2017年7月份,全國居民消費價格環(huán)比上漲0.1%,同比上漲1.4%;北京市居民消費價格總水平環(huán)比上漲0.2%,同比上漲1.7%。
值得關注的是,房租漲幅明顯超過CPI漲幅,7月全國租賃房房租環(huán)比上漲0.3%,同比上漲2.9%,環(huán)比、同比漲幅均與6月一致。北京租賃房房租環(huán)比上漲0.4%,漲幅較6月擴大0.1個百分點;同比上漲3.2%,漲幅較6月縮小0.6個百分點。
不過,專家分析認為,今年4月以來,全國租賃房房租走勢非常平穩(wěn),6月、7月因是全國各個大中專院校畢業(yè)生的畢業(yè)離校租房高峰,所以租金漲幅較4、5月有所擴大,但幅度有限。北京作為全國住房租賃市場的典型代表,走勢與全國基本類似,3月旺季過后,4、5、6月租金漲幅維持穩(wěn)定,7月稍有擴大。整體來看,租賃房房租走勢與居民消費價格總水平的變化是基本同步的。
值得關注的是,當前房租收入比較高,“房租收入比”即指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。易居房地產研究院根據城市房價網公布的各城市2017年6月住宅租金數據與國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米,計算得到各城市人均月度住房租金費用。并將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”,大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”,大于45%定義為“租金嚴重過高城市”。
根據統(tǒng)計,2017年6月份,有3個城市人均住房租金高于2000元/月,分別是北京、上海(樓盤)、深圳(樓盤),其中北京最高2748元/月,比第二位的上海貴出500多元。有15個城市人均住房租金超過了1000元/月。租金領漲的三個城市北京、上海、深圳的房租比分別為58%、48%、54%,均超過45%,屬于租金嚴重過高的城市。
值得注意的是,三亞(樓盤)部分房屋作為度假用途,被外地游客承租,并非剛性住房需求,因此其房租收入比也超過了45%,與上海并列第三。一線城市中,廣州(樓盤)人均房租高于1500元/月,其房租收入比為38%,低于北上深,與湛江(樓盤)、中山(樓盤)等34個城市一起,被歸入屬于租金相對較高的城市。佛山(樓盤)(25%)、東莞(樓盤)(24%)等12個城市房租收入比在25%及以下水平,屬于租金相對合理城市。
整體來看,全國50個城市超七成房租相對收入較高。被列入住房租賃市場建設的12個試點城市中,深圳、廣州等9個城市的住房租金比都超過了25%,只有佛山、沈陽的住房租金相對合理。也就是說,這些城市中大多數城市房租明顯過高,對于租房家庭來說壓力不小。專家建議,未來我國政府發(fā)展租賃市場,既要結合市場化手段,同時還要考慮加強政府扶持力度,針對不同租房者制定差異化補貼政策。
發(fā)展租賃市場須抑制房價過快上漲
專家表示,住房租賃雖然與房地產相連,是房地產二級買賣市場之后的三級市場,但住房租賃是服務于民生的,其價格與居民的收入水平、整體物價水平以及市場的供需關系密切相關,所以被納入了居民消費價格總水平的統(tǒng)計之中,走勢與CPI掛鉤。
7月份,九部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,我國住房租賃市場發(fā)展迎來了較大機遇。從中央到地方,近期關于住房租賃的政策層出不窮,發(fā)展住房租賃市場已經成為社會共識。
不過,專家表示,從租賃房房租與CPI的關系就可以看出,租金是有著收入天花板的,人們對租金占收入的比例都有承受范圍。但目前許多熱點城市的房價在杠桿的作用下是遠遠偏離實際收入的,從而使得住房的租售比超高,有房者都愿意賣房而不愿意出租,所以租賃房源有限,即使因為暫時無法賣出而轉為出租,業(yè)主心理上的租金價格也會比較高,也無法讓租客長期安心租住,這對租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展非常不利。
所以,發(fā)展住房租賃市場需要控制好租售比。但租賃是民生服務,大幅漲租金是不可能的,只能選擇穩(wěn)定房價甚至降低房價。
據中國房貸市場報告顯示,7月全國首套房平均利率為4.44%,二套房平均利率為5.39%。目前僅有成都的房產仍具有“以房養(yǎng)房”的潛力。其他城市的租房收益率已經無法跑贏房貸利率。而從收回投資時間長度上來看,在假設當前房價和租金不變的情況下,目前南京(樓盤)需要的時間最長:598個月即近50年;北京、上海、深圳分別需要35年、37年和41年,蘇州(樓盤)收回投資時間也需要近48年。
這意味著,由于房屋租售比過高,業(yè)主收回投資的過程很漫長,因此業(yè)主普遍不愿出租而是選擇出售房屋,這對租賃市場的發(fā)展十分不利。
備注:數據僅供參考,不作為投資依據。
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