深圳擬推棚改新政：政府主導(dǎo)下的公共住房體系重構(gòu)

導(dǎo)讀

從總體上看，深圳公共住房的供應(yīng)比例正在加大，住房供應(yīng)體系正在發(fā)生改變。根據(jù)《深圳市十三五住房建設(shè)規(guī)劃》，深圳將供應(yīng)30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），政策性住房、租賃住房大大增加。

在“租購并舉”的政策引導(dǎo)下，一線城市紛紛在公共住房和租賃市場發(fā)力，廣州首倡“租售同權(quán)”，北京提出“共有產(chǎn)權(quán)”，上海劃出一個“租賃城區(qū)”，而深圳，則將目光聚焦至棚改，試圖進(jìn)行公共住房供應(yīng)體系的重構(gòu)。

土地資源比其他一線城市更稀缺的深圳，擬通過棚戶區(qū)改造破解公共住房供應(yīng)難題。

8月1日，深圳市住建局起草了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》），8月8日，深圳市城市更新協(xié)會官微發(fā)布了這一消息。但截至目前，深圳市住建局并未正式公布該意見稿。

根據(jù)這份文件，深圳將把一些20年以上的“老破舊”小區(qū)劃入棚改范圍，必要時實施強(qiáng)制措施，最終用“政府主導(dǎo)-國企實施-公共住房”的模式改造出一批住房，除用于搬遷安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

該《意見稿》在深圳業(yè)內(nèi)引發(fā)了很大的關(guān)注和討論。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一措施有助于老舊住宅的積極改善，以及培育新型的租賃社區(qū)。但同時存在落實和執(zhí)行的難題，此前深圳的城市更新均因拆遷難度極大，推進(jìn)緩慢，棚改是否能化解這一難題值得觀察；此外，棚改后的人才房、租賃房如何運營，也是未知數(shù)。

破解供應(yīng)難題

在很多深圳市民的印象中，深圳棚戶區(qū)已經(jīng)很少。而意見稿提出，將深圳使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)納入棚戶區(qū)改造范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

深圳2009年開始實施“市場主導(dǎo)、政府為輔”的城市更新模式對舊小區(qū)、廠房等進(jìn)行改造，主要由房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)進(jìn)行拆遷、建設(shè)等一系列工作。比如，深圳市目前最大的舊改項目之一——大沖村改造項目采用城市更新模式，由華潤置地（深圳）有限公司負(fù)責(zé)實施。

不同于城市更新，本次棚戶改造采用“政府主導(dǎo)+國企實施+公共住房”的模式，納入棚戶區(qū)改造項目庫的，由深圳市人才住房專營機(jī)構(gòu)（含其子公司）及其他國有企業(yè)作為實施主體承接。這也成為《意見稿》最大的看點。

同時，不同于城市更新必須100%業(yè)主同意才能實施拆遷的原則，《意見稿》提出，對簽約期內(nèi)少數(shù)業(yè)主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項目實施，損害大多數(shù)業(yè)主利益的，實施主體可以向項目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報告，經(jīng)核實審議后，依法啟動行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。

而棚改后的住宅性質(zhì)和用途，則明確了這一文件出臺的目的和宗旨。根據(jù)文件，棚改區(qū)改造項目的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

同時，堅持以租為主的原則，合理確定棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。其中，福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

這或可視為深圳重構(gòu)公共住房供應(yīng)體系的嘗試。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒指出，在去年發(fā)布的深六條和深八條中，始終在強(qiáng)調(diào)多元化的住房供應(yīng)；而深圳十三五規(guī)劃明確，十三五期間公共住房供應(yīng)量要大于商品住房供應(yīng)量。

這其中的核心就是要實現(xiàn)住房的多元化，尤其是要加大公共住房的供應(yīng)，不僅土地優(yōu)先供應(yīng)，公共住房品種也在多元化，除了公租房，還推出了人才住房，以及培育租賃市場。

“要實現(xiàn)房子是用來住的不是用來炒的，就必須完善公共住房的制度體系，能夠讓不只是低收入家庭，還要讓其他買不起房的中等收入家庭、人才家庭都有機(jī)會實現(xiàn)住有所居的夢想?！蓖蹁h稱。

不過，該意見稿也引發(fā)了一些開發(fā)商的擔(dān)憂，此前市場導(dǎo)向的舊城改造、城市更新是否將出現(xiàn)倒退？由于意見稿尚未正式發(fā)布，深圳官方對此并未有明確的說明。

棚改如何落實？

在深圳棚改新政中，政府不僅是責(zé)任主體，還要參與整體規(guī)劃、設(shè)計、運營，其中首要難題將是拆遷安置的問題。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，棚戶區(qū)改造是政府主導(dǎo)，與市場主導(dǎo)最大的區(qū)別就是如何保證原業(yè)主的利益。市場主導(dǎo)能夠用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償來推動更新，而棚改需要政府和每家每戶去談，分散成本很高，難度很大，也不容易達(dá)成協(xié)議。

雖然深圳近期房價漲幅下降，但市場預(yù)期依然是看漲的。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這會使得棚改拆遷成本難以降低。

硬幣的另一面是棚改就不得不面對資金來源問題。據(jù)莫尼塔研究數(shù)據(jù)，目前地方棚改資金主要有四個來源，中央專項補(bǔ)貼及地方政府配套資金占到10%左右，用于解決項目資本金；政策性銀行貸款占80%左右，其資金期限長達(dá)25年，且有三年的寬限期（寬限期內(nèi)只支付利息，不需要償還本金）；商業(yè)銀行貸款，資金期限較短，只有3-5年；以及極少量的社會資本。

在融資收緊背景下，商業(yè)銀行貸款政策趨于保守，棚改將會面臨較大的資金壓力。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，要鼓勵社會資本介入優(yōu)質(zhì)棚改項目。

其次，深圳市棚改還將面臨利益分配的問題。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，深圳是一個年輕的城市，所謂的棚改更多的是產(chǎn)業(yè)的升級換代，在這一層面，會涉及同一區(qū)域不同產(chǎn)業(yè)的利益分配問題。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，要將棚改和此前的舊改進(jìn)行區(qū)別。舊改是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，即企業(yè)實施，方向是市場化、商品化；棚改是政府主導(dǎo)、國企實施，方向是政策化、保障化、公益性；棚改的方向是公共住房，舊改的方向是商品房。

因此，有關(guān)部門應(yīng)該盡快在城市更新的大框架之下，對棚改、舊改的差異化進(jìn)行精準(zhǔn)的政策性解讀，以穩(wěn)定舊改市場，推進(jìn)棚改發(fā)展。

他認(rèn)為，棚改和舊改的合理比例應(yīng)該分別為30%、70%，這也比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實。

從總體上看，深圳公共住房的供應(yīng)比例正在加大，住房供應(yīng)體系正在發(fā)生改變。根據(jù)《深圳市十三五住房建設(shè)規(guī)劃》，深圳將供應(yīng)30萬套商品住房+40萬套保障性住房（含人才性住房），政策性住房、租賃住房大大增加。

而其未來是一半公屋一半商品房的香港模式，還是公共住房大大超過商品房的新加坡模式？這或許是深圳、北京等一線城市仍然要探索的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。