一線城市若都推共有產(chǎn)權(quán)房 剛需房受沖擊會有多大？

共有產(chǎn)權(quán)房是近段時間行業(yè)熱議的高頻詞。

日前，北京（樓盤）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見稿）。顧名思義，共有產(chǎn)權(quán)住房就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，是對原自住型商品房政策的進一步調(diào)整和優(yōu)化。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，所以，剛需房受到的沖擊或許會比較明顯。

擴大住房保障覆蓋范圍

實際上，共有產(chǎn)權(quán)房并不是新名詞。早在2007年，江蘇淮安（樓盤）首次試點共有產(chǎn)權(quán)住房，2010年上海（樓盤）推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點，實行住房和經(jīng)濟“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳（樓盤）、成都、淮安、黃石（樓盤）作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，2016年上海推出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，實際上共有產(chǎn)權(quán)房是對經(jīng)濟適用住房的提升，是政策不斷完善的過程，屬于保障性住房的范疇。

“相比傳統(tǒng)的保障房開發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)房具有明顯的制度優(yōu)勢。”居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋告訴記者，首先，政府的出資顯性化，嚴(yán)格限制了“投機”性需求，同時也淡化了保障性住房開支，有助于改善地方政府的現(xiàn)金流量，讓地方資金轉(zhuǎn)起來；另外，本質(zhì)是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿，提供了一種事實上的住房資金支持。

陽洋補充道，從當(dāng)前形勢看，北京推廣共有產(chǎn)權(quán)房是極為適合的。在北京當(dāng)前的住房保障制度之下，低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經(jīng)濟適用房解決，高收入居民能夠負擔(dān)商品房房價，然而還有部分居民既無法負擔(dān)商品房，又無資格申請公租房。一線城市居民中，這種“中間層”恰恰是規(guī)模最為龐大的群體；這些居民不僅需要居住權(quán)，也需要置業(yè)權(quán)，因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產(chǎn)權(quán)政策。

關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的定價問題，中信證券研究指出，共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)前還存在試點城市偏少，覆蓋人群過窄的問題，未來共有產(chǎn)權(quán)房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時，如果把定價權(quán)完全給政府，則可能會產(chǎn)生制度運行效率不夠，但把定價權(quán)完全給開發(fā)企業(yè)，就會形成定價合理性問題和共有產(chǎn)權(quán)房源選擇問題。

剛需型商品房或受沖擊

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提供了這樣一組數(shù)據(jù)，目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟適用房（66.2萬套存量），兩限房（12.9萬套存量）、自住型商品房（10萬套存量）。2017~2021年預(yù)計供應(yīng)25萬套自住型商品房，這些都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行，到2021年預(yù)計北京全部存量為900萬套，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自住房供應(yīng)以來 ，北京合計出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅 土地，合計供應(yīng)了自住房面積達到了703萬平方米，大約能夠建成8萬套價格明顯低于北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。

對于共有產(chǎn)權(quán)房帶來的影響，房企也有不同的看法。

遠洋集團董事局主席、總裁李明表示，政策的出發(fā)點是解決剛性住房需求的難題，產(chǎn)權(quán)從設(shè)計時就是清晰的，和建立現(xiàn)代企業(yè)制度一樣，抓住了產(chǎn)權(quán)清晰這一根本，便于未來長效機制的對接。

雅居樂集團北京區(qū)域營銷總監(jiān)何斌則表示，共有產(chǎn)權(quán)房的概念需要很多后續(xù)的政策支持才能有意義，比如不動產(chǎn)登記手續(xù)，周邊教育資源的分配政策等。

那么，共有產(chǎn)權(quán)房是否會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現(xiàn)象？

何斌告訴記者，目前并不能作出這樣的判斷，短期內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房對購房者決策影響不大，因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產(chǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群，但是如果后期支持政策落地，可能會有一部分剛需被引導(dǎo)進入共有市場。

保利投顧研究院表示，共有產(chǎn)權(quán)覆蓋人群本身購買力更趨近于二手房市場，假如共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)能有效落地，將消化了大量的購房需求，預(yù)計其分流存量房市場購買力作用更大，而新建商品房市場將目標(biāo)人群轉(zhuǎn)向改善人群的高端化趨勢將加大。

何斌進一步表示，整體看來，共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)辦法只是樓市整體調(diào)控的一個環(huán)節(jié)而已，但是綜合起來看影響深遠，所以近期企業(yè)都在從戰(zhàn)略上進行調(diào)整，試圖從單一的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型成為城市運營商。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。