銀行應(yīng)加強(qiáng) “共有產(chǎn)權(quán)住房”金融支持方案創(chuàng)新

近日，北京市住建委對外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，“新北京人”獲得共有產(chǎn)權(quán)房的比例不低于30%。

有業(yè)界專家認(rèn)為，雖然“共有產(chǎn)權(quán)”政策對商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)并沒有直接影響，但由于銀行貸款中地產(chǎn)類融資占比過高，“共有產(chǎn)權(quán)”對房地產(chǎn)價(jià)格的影響會(huì)傳導(dǎo)到商業(yè)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款、地產(chǎn)類企業(yè)、居民按揭貸款的存量與增量業(yè)務(wù)。

“若‘共有產(chǎn)權(quán)’在北京得以確認(rèn)，商業(yè)銀行的個(gè)人信貸也會(huì)從按揭更多地轉(zhuǎn)向消費(fèi)信貸。商業(yè)銀行應(yīng)積極開展‘消費(fèi)信貸’、‘租金貸’、‘共有產(chǎn)權(quán)貸’等新業(yè)務(wù)品類，以應(yīng)對個(gè)人住房貸款回落的風(fēng)險(xiǎn)。”中國人民大學(xué)國際貨幣研究所研究員李虹含在接受記者采訪時(shí)表示。

銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量承壓

“共有產(chǎn)權(quán)住房”就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說：“共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的‘使用權(quán)’讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難?！?/p>

方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊分析稱，“共有產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)上是商品房的一種，是有保障功能的商品房，但在產(chǎn)權(quán)份額上由政府持有一部分，減少了購房人的壓力。由于其產(chǎn)權(quán)分割更為清晰，日后北京新入市的自住房會(huì)逐漸被共有產(chǎn)權(quán)房取代。

顯而易見，“共有產(chǎn)權(quán)住房”的推出，增加了一種住房供給，使購房者多了一種選擇，而對于開發(fā)商而言，或許不是一個(gè)好消息。

“這一政策對于穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期將起到一定的積極作用?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

“‘共有產(chǎn)權(quán)’在北京落實(shí)之后，房價(jià)有可能企穩(wěn)或小幅回落，意味著抵押品總價(jià)值將因地產(chǎn)價(jià)格的下滑快速縮水。”李虹含告訴記者。

記者在采訪中了解到，商業(yè)銀行原有貸款品類中，房地產(chǎn)行業(yè)、地產(chǎn)企業(yè)融資、居民中長期按揭貸款占比較高，約占貸款總規(guī)模的40%，其抵押品大部分是房屋、土地等。

李虹含表示，根據(jù)新資本協(xié)議等監(jiān)管規(guī)定，如果抵押品價(jià)格下滑，銀行必須針對這一債權(quán)進(jìn)行準(zhǔn)備金計(jì)提，杠桿比率下滑，不良貸款比率有可能進(jìn)一步提升，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量形成潛在的壓力。

地產(chǎn)類信貸融資需求或?qū)⑽s

銀行業(yè)人士告訴記者，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持主要體現(xiàn)在兩方面，即對居民購房的個(gè)人購房貸款支持和對房地產(chǎn)企業(yè)融資需求的支持。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其發(fā)展的不同階段，銀行在企業(yè)的資金來源、周轉(zhuǎn)中都扮演了不可或缺的角色。

據(jù)介紹，房地產(chǎn)業(yè)獲得商業(yè)銀行貸款支持的主要有兩種用途：一種是支付土地周轉(zhuǎn)市場的低價(jià)款項(xiàng)（銀監(jiān)會(huì)等政策從2016年9月開始限制商業(yè)銀行支持房企拿地融資），另一種是用于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中支付給建筑商的款項(xiàng)。

需要購買房地產(chǎn)產(chǎn)品的一方，在購買時(shí)可以向銀行提出申請，通過按揭貸款來購買，將房地產(chǎn)產(chǎn)品賣出后，所得款項(xiàng)用來交付銀行貸款和利息，形成一個(gè)循環(huán)的周期。整個(gè)循環(huán)周期的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)都是依靠商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款，其利息收入也來源于其中，在這一周期中，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)二者實(shí)現(xiàn)了共贏。

“在房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)化，建立長期有效機(jī)制的過程中，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信貸需求可能會(huì)萎縮。”李虹含認(rèn)為，“共有產(chǎn)權(quán)”主要是支持自有商品住房、保障房與租賃市場發(fā)展起來，預(yù)期未來還會(huì)陸續(xù)有一系列政策出臺，在此背景下未來會(huì)有更多的居民會(huì)偏向選擇租房。另外，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和居民購房熱情的下降，房地產(chǎn)企業(yè)融資需求將進(jìn)一步萎縮。

大力發(fā)展租房類融資服務(wù)

為抑制房價(jià)過快上漲，2016年下半年以來北京市土地出讓采取“限房價(jià)競地價(jià)”和競報(bào)自持面積比例以及設(shè)計(jì)方案的模式進(jìn)行土地上市交易，多塊上市土地最終以“全部自持”的方式取得，包括萬科、中鐵等均以自持形式競得自持商品住房用地。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著自持商品房用地的逐漸增多，未來房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資的還款來源由單一的依靠房產(chǎn)銷售回款變?yōu)橥ㄟ^房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）資產(chǎn)支持計(jì)劃受讓租金收益權(quán)的方式，實(shí)現(xiàn)租金收入提前回款，從而歸還開發(fā)融資款項(xiàng)，或者通過REITs資產(chǎn)支持計(jì)劃回購政府占比30%房產(chǎn)份額。

“若‘共有產(chǎn)權(quán)’在北京得以確認(rèn)，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的同時(shí)可考慮為客戶設(shè)計(jì)未來以REITs資產(chǎn)支持計(jì)劃的方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行資金的退出，從而保障商業(yè)銀行資金安全?！崩詈绾岢?。

據(jù)了解，REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

2015年1月6日，《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》發(fā)布，明確提出“用3年時(shí)間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場”、“積極推進(jìn)REITs試點(diǎn)。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)”。

李虹含認(rèn)為，銀行應(yīng)響應(yīng)國家號召，可以選擇長租類或者共有產(chǎn)權(quán)住房類資產(chǎn)開發(fā)公司，如萬科（年內(nèi)發(fā)展10萬套計(jì)劃）、世聯(lián)行（年內(nèi)發(fā)展10萬套計(jì)劃）、龍湖地產(chǎn)等發(fā)放貸款。

“同時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)創(chuàng)新地產(chǎn)共有產(chǎn)權(quán)與租賃類企業(yè)的金融支持方案，包括REITS、公積金補(bǔ)貼、共有產(chǎn)權(quán)、自住房制度等鼓勵(lì)房地產(chǎn)物業(yè)公司轉(zhuǎn)型。此外，成立房地產(chǎn)企業(yè)并購基金，盤活一線城市存量房業(yè)務(wù)，加快存量房轉(zhuǎn)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的轉(zhuǎn)化速度。”李虹含建議。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。